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一棟アパートの購入を検討している方の中には、楽待や健美家などの不動産投資ポータルサイトを定期的にチェックしている方も多いのではないでしょうか。

しかし、毎日物件情報を確認していても、

「希望条件に合う物件がなかなか見つからない」

「気になる物件が掲載されても、問い合わせたときには商談中になっている」

「インターネットに掲載されていない一棟アパートを紹介してほしい」

と感じることがあると思います。

実は、一棟アパートなどの収益不動産には、一般的な不動産ポータルサイトに掲載される前に購入希望者へ紹介される物件や、売主様の意向によって広告されない物件もあります。

こうした物件は、一般的に「非公開物件」「未公開物件」と呼ばれています。

では、インターネットに掲載されていない一棟アパートは、どのように探せばよいのでしょうか。

今回は、東京23区を中心に一都三県の収益不動産を取り扱うレジスタ合同会社が、非公開物件・未公開物件の仕組みと、一般公開前の一棟アパート情報を入手する方法について解説します。

 

1．非公開物件・未公開物件とは？

まず、非公開物件と未公開物件の違いについて説明します。

これらは法律上、明確に区分された正式な用語ではありません。不動産会社によって使い方が異なる場合があります。

一般的には、次のような意味で使われています。

非公開物件

売主様の意向や販売方針などによって、一般の不動産ポータルサイトやホームページに掲載されていない物件です。

例えば、入居者やテナントへの影響を考慮して、限られた購入希望者にだけ紹介するケースがあります。

未公開物件

売却の準備段階などにあり、まだ一般向けに広告されていない物件です。

例えば、売主様から売却相談を受け、価格や販売条件を調整している段階で、購入希望者へ個別に紹介するケースなどがあります。

ただし、広告されていないことと、レインズに登録されていないことは別です。

媒介契約の種類などによってレインズへの登録義務が生じる場合があり、非公開という名称だけで登録義務がなくなるわけではありません。

重要なのは、一般の投資家がインターネット検索だけでは見つけられない物件情報も存在するということです。

 

2．なぜ一棟アパートには非公開物件があるのか？

一棟アパートが一般公開されない理由は、主に次のようなものです。

① 売主様が広告を希望していない

一棟アパートは、入居者が生活している状態で売却されることが多い不動産です。

売主様によっては、売却活動を広く知られたくないと考える場合があります。

例えば、入居者や管理会社への影響を考慮したり、売却活動を限られた範囲で進めたいという希望です。

こうした場合、購入希望者を限定して物件情報を提供する販売方法が選択されることがあります。

② 一般公開前に購入希望者が見つかる

不動産会社が、すでに一棟アパートを購入したい投資家の希望条件を把握している場合があります。

例えば、売主様から1億5,000万円の一棟アパートの売却相談を受けたとします。

その不動産会社に、

「東京23区で1億円～2億円程度の一棟アパートを探している」

という投資家がいれば、売主様の承諾や媒介契約上の条件などを確認したうえで、一般公開前に個別紹介することが考えられます。

購入希望者の条件と物件が合致すれば、広く広告する前に商談が進む可能性があります。

③ 販売価格や資料を調整している

一棟収益物件では、売却活動を始める前に整理すべき資料が数多くあります。

例えば、

• 最新のレントロール
• 賃貸借契約書
• 修繕履歴
• 建物図面
• 固定資産税関係資料
• 現在の管理費・運営経費

などです。

売却価格の査定や資料の整理を進めている段階では、一般公開されていないことがあります。

ただし、この段階では販売価格や売却条件が確定していない場合もあるため、購入できることが保証されているわけではありません。

 

3．ネットに出ていない一棟アパートを探す3つの方法

では、一般公開されていない一棟アパートの情報を得るためには、どのような方法があるのでしょうか。

方法① 収益不動産を取り扱う不動産会社へ希望条件を伝える

最も取り組みやすい方法は、一棟アパートの売買仲介を行っている不動産会社へ、あらかじめ購入希望条件を伝えておくことです。

不動産会社は、売主様から売却相談を受けたり、取引先から物件情報の提供を受けたりしています。

購入希望条件を把握していれば、新しい物件情報が入った際に個別に紹介できる可能性があります。

例えば、

「予算1億5,000万円、自己資金3,000万円、東京23区、築20年以内」

というように、具体的な条件を伝えておくことが重要です。

単に「良い物件があれば紹介してください」と依頼するよりも、希望する物件像が明確になります。

方法② 売主様から直接依頼を受けている元付業者とつながる

収益不動産の売買では、売主様から直接売却の依頼を受けている不動産会社を元付業者と呼びます。

元付業者は、売主様と直接やり取りを行い、売却条件や物件の詳細情報を把握している立場です。

そのため、売主様から直接ご依頼いただいている元付物件を取り扱う不動産会社と接点を持つことも、物件探しの方法の一つです。

ただし、元付業者であれば必ず一般公開前の物件を紹介できるというわけではありません。

売主様の意向や媒介契約の内容、販売状況によって紹介できる範囲は異なります。

方法③ 購入できる状態を整えておく

非公開物件や未公開物件の情報を得ることと、実際に購入できることは別です。

希望条件に合う物件が見つかっても、金融機関への相談や自己資金の準備ができていなければ、購入判断に時間がかかります。

特に1億円～2億円程度の一棟アパートでは、金融機関からの融資を利用するケースも多いため、事前準備が重要になります。

物件探しと並行して、

• 自己資金の確認
• 金融資産の整理
• 既存借入の確認
• 金融機関への相談
• 希望エリアや利回りの整理

などを進めておくとよいでしょう。

物件が見つかってから準備するのではなく、物件を購入できる状態で探すことが大切です。

 

4．非公開物件は一般公開物件より条件が良い？

ここで注意していただきたいことがあります。

それは、非公開物件だからといって、必ずしも優良物件とは限らないということです。

非公開物件にも、一般公開されている物件と同様に、さまざまな条件の物件があります。

例えば、

• 価格が周辺相場より高い
• 築年数が古い
• 大規模修繕が必要
• 空室が多い
• 土地の担保評価が低い
• 希望する融資条件にならない

といったケースもあります。

重要なのは、非公開という言葉ではなく、物件そのものの価値です。

一棟アパートの購入では、表面利回りだけでなく、土地の資産価値、建物状態、収益性、金融機関評価、将来的な売却可能性などを総合的に確認する必要があります。

非公開物件を探すこと自体が目的にならないようにしましょう。

 

5．希望条件はどこまで具体的に伝えるべき？

一棟アパートを探す際には、購入希望条件を具体的に整理しておくことをおすすめします。

例えば、次のような項目です。

項目	希望条件の例
購入予算	1億円～2億円
希望エリア	東京23区
自己資金	3,000万円
希望利回り	6％以上
建物構造	木造・軽量鉄骨造
築年数	築20年以内
駅距離	徒歩10分以内
入居状況	満室または高稼働
購入時期	条件が合えば購入
融資	金融機関への相談希望

※上記は希望条件を整理するための一例です。

もちろん、すべての条件を満たす物件が存在するとは限りません。

希望条件を厳しく設定しすぎると、紹介できる物件が少なくなる可能性があります。

そこで重要なのが、優先順位です。

例えば、

「エリアと予算は譲れないが、築年数は金融機関の評価次第で検討する」

「利回りだけでなく、土地の資産価値も重視したい」

といった形で、柔軟に検討できる条件も伝えておくと、紹介可能な物件の幅が広がります。

 

6．初めて一棟アパートを購入する方は融資も重要

初めて一棟アパートを購入する方の場合、物件探しと同じくらい重要なのが金融機関への融資相談です。

例えば、自己資金が3,000万円ある場合でも、すべての1億円～2億円の一棟アパートを購入できるわけではありません。

金融機関は、購入者の年収や金融資産だけでなく、購入する物件の収益性や担保評価なども確認します。

また、同じ物件でも金融機関によって融資条件が異なることがあります。

そのため、希望条件に合う非公開物件が見つかったとしても、融資条件が合わなければ購入できない可能性があります。

レジスタ合同会社では、物件のご紹介だけでなく、金融機関への相談も含めた購入サポートを行っています。

初めての一棟アパート購入では、物件情報を集めることと並行して、資金計画も整理しておくことをおすすめします。

 

7．会社経営者が一棟アパートを探す場合

会社経営者の方が一棟アパートを購入する場合には、個人投資家とは異なる検討事項もあります。

例えば、

• 個人名義と法人名義のどちらで購入するか
• 会社の財務内容が融資審査にどう影響するか
• 本業の運転資金をどの程度確保するか
• 減価償却による税務上の効果
• 将来的に複数棟へ投資するか

などです。

また、過去に区分マンションを所有していた方であれば、その投資経験や金融機関への返済実績なども整理しておきたいところです。

一棟目の購入では、目先の利回りだけでなく、長期的な資産形成や次の物件購入まで見据えた計画が重要になります。

税務上の効果については、個別の所得状況や購入主体によって異なるため、税理士などへの確認も必要です。

 

8．一般公開前の物件情報を得るために大切なこと

ここまで解説してきたように、非公開物件や未公開物件の情報を得るためには、不動産会社との接点を持つことが重要です。

しかし、さらに重要なのは、購入希望条件を継続的に共有することです。

例えば、当初は1億円程度の一棟アパートを希望していた方が、金融機関への相談を進めた結果、1億5,000万円まで検討できるようになる場合もあります。

反対に、希望エリアや建物構造を変更することで、購入候補となる物件が増えることもあります。

こうした条件の変化を不動産会社へ伝えておくことで、より適切な物件紹介につながる可能性があります。

一度問い合わせて終わりではなく、希望条件を共有しながら物件を探すことが、非公開物件・未公開物件との出会いにつながります。

 

東京23区で非公開・未公開の一棟アパートをお探しの投資家様へ

レジスタ合同会社では、東京23区を中心に一都三県の一棟アパート・一棟マンション・一棟ビルなど、収益不動産の購入をサポートしております。

当社では、一般公開されている物件だけでなく、売主様から直接ご依頼いただいている元付物件や、取引先の不動産会社などから共有される物件情報も取り扱っています。

また、売主様のご意向や販売条件によっては、一般公開前の段階で購入希望者様へ個別に物件をご紹介できる場合があります。

特に、次のような投資家様からのご相談を歓迎しております。

• 1億円～2億円程度の一棟アパートを購入したい
• 東京23区で収益不動産を探している
• 区分マンションから一棟物件へステップアップしたい
• 自己資金を活用して初めて一棟アパートを購入したい
• 金融機関への融資相談も含めて物件を探したい
• 一般公開前の物件情報も紹介してほしい

まだ具体的な購入物件が決まっていなくても構いません。

希望エリア、購入予算、自己資金、希望利回り、建物構造、築年数、金融機関への相談状況などをお聞かせください。

ご希望条件を把握したうえで、条件に近い物件情報が入った際に個別にご紹介いたします。

なお、非公開物件や未公開物件については、常にご希望に合う物件があるとは限りません。一般公開物件も含めて幅広くご提案いたします。

ネットに掲載される物件を待つだけではなく、希望条件を伝えて物件を探すという選択肢。

東京23区を中心に一棟アパート・収益不動産の購入をご検討の投資家様は、レジスタ合同会社までお気軽にお問い合わせください。

 

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