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「土地を売りに出しているけれど、なかなか買主が見つからない」

「住宅用地として販売しているものの、問い合わせがほとんどない」

「不動産会社から、立地が悪いので売却は難しいと言われた」

このようなお悩みをお持ちの土地所有者様はいらっしゃいませんか？

土地の売却では、住宅を建築する個人のお客様や、住宅開発を行う不動産会社が主な買主となるケースが多くあります。

そのため、駅から遠い土地や人口の少ない地域、住宅地としての需要が限られる場所では、売却までに時間がかかることがあります。

しかし、住宅用地として需要が少ない土地だからといって、すべての用途で価値がないわけではありません。

レジスタ合同会社では、通常の不動産売買仲介に加え、系統用蓄電池用地の情報収集と開発事業者との連携を進めています。

特に現在、力を入れているのが、比較的小規模な土地でも設置を検討できる可能性がある「低圧系統用蓄電池」です。

今回は、住宅用地として売却が進まない土地について、低圧系統用蓄電池という新しい売却先の可能性をご紹介します。

 

住宅用地として売れない土地には理由がある

土地を売却する際、住宅用地としての需要を左右するのは、土地の面積や価格だけではありません。

立地や周辺環境、交通利便性、建築条件など、様々な要素が関係します。

例えば、次のような土地です。

1．駅から遠く、住宅需要が少ない土地

住宅を購入する方にとって、通勤や通学、買い物などの利便性は重要な判断材料です。

そのため、駅から遠い土地や生活利便施設が少ない地域では、住宅用地としての需要が限られる場合があります。

2．人口減少が進む地域の土地

地方や郊外では、人口減少や住宅需要の変化によって、土地の売却が難しくなることがあります。

周辺に空き家や売地が多い場合には、売却価格や販売期間にも影響します。

3．土地の形状が使いにくい

細長い土地や不整形地などは、住宅の間取りや駐車場の配置に制約が生じる場合があります。

また、道路への接道状況によっては、建築基準法上の建物を建築できない土地もあります。

4．造成費用がかかる土地

土地に高低差がある場合や、擁壁の整備などが必要な場合には、建築前に多額の費用が発生することがあります。

購入者にとって総事業費が高くなるため、売却が難しくなる原因となります。

5．一般的な住宅用地として価格が合わない

土地所有者様の希望価格と、地域の住宅需要に基づく市場価格が合わない場合もあります。

売却が進まない場合には、価格の見直しだけでなく、住宅用地以外の用途を検討することも選択肢になります。

 

住宅用地と蓄電池用地では、重視される条件が異なる

住宅用地では、交通利便性や生活環境、学校・商業施設へのアクセスなどが重視されます。

一方、系統用蓄電池用地では、電力系統への接続可能性や設備の配置条件、事業採算性などが重要になります。

例えば、住宅用地としては駅から遠い土地でも、系統接続や設備設置に適した条件が整っていれば、蓄電池用地として検討される可能性があります。

それぞれの主な評価ポイントを比較すると、次のようになります。

比較項目	住宅用地	低圧系統用蓄電池用地
駅からの距離	重要になりやすい	直接的な重要性は比較的低い
生活利便性	重要	原則として重視されにくい
土地の面積・形状	住宅計画に影響	設備配置に影響
道路への接道	建築・利用に重要	設備搬入・工事に重要
電力系統への接続	一般的な電力供給が必要	事業化を左右する重要条件
周辺住宅との距離	住環境に影響	騒音・安全性などへの配慮が必要
土地価格	周辺相場・住宅需要が影響	設備投資を含む事業採算性が影響

つまり、住宅用地として評価されにくい土地でも、蓄電池用地という別の視点から評価できる可能性があるということです。

ただし、住宅用地として売れない土地が、必ず蓄電池用地に適しているわけではありません。

土地ごとの調査が必要です。

 

低圧系統用蓄電池とは？

系統用蓄電池とは、電力系統に接続して電気を蓄え、必要な時間帯に放電する設備です。

太陽光発電や風力発電などの再生可能エネルギーは、天候や時間帯によって発電量が変動します。

系統用蓄電池は、電力需給の調整や再生可能エネルギーの有効活用を支える設備として注目されています。

系統用蓄電池には、高圧・特別高圧で接続する大型設備のほか、低圧で接続する比較的小規模な設備があります。

低圧系統用蓄電池では、49.5kWなどの出力を持つ設備構成が検討されることがあります。

高圧の大型蓄電所と比較すると、比較的小規模な土地でも設置を検討できる可能性がある点が特徴です。

ただし、低圧であっても電力系統への接続や安全対策、事業採算性の確認は必要です。

また、低圧系統用蓄電池は事業モデルや運用実績の蓄積が進められている段階であり、すべての土地で事業化が進むわけではありません。

どのような土地が低圧系統用蓄電池の候補になる？

弊社では、次のような土地についても、低圧系統用蓄電池用地としての可能性を検討していきたいと考えています。

• 郊外や地方にある未利用の更地
• 住宅用地として長期間売却できていない土地
• 現在使用していない資材置場
• 使わなくなった駐車場
• 相続したものの利用予定がない土地
• 将来の相続を見据えて生前整理を検討している土地
• 複数の地域に点在する小規模な遊休地

ただし、候補になるかどうかは、土地の条件によって異なります。

例えば、住宅の建築が難しい土地であっても、蓄電池設備の設置について別途法令上の制限を受ける場合があります。

そのため、「住宅が建てられない土地だから蓄電池を設置できる」とは限らない点には注意が必要です。

 

低圧系統用蓄電池用地として確認したい6つの条件

1．土地面積と設備を配置できるスペース

低圧系統用蓄電池に必要な土地面積について、全国共通の「何坪以上」という基準があるわけではありません。

設備の種類や台数、付帯設備、保守点検スペース、必要な離隔距離などによって異なります。

土地全体の面積だけでなく、実際に設備を設置できる有効面積が重要です。

2．道路への接道と搬入経路

蓄電池設備を設置するためには、工事車両や設備の搬入が必要です。

前面道路の幅員や道路から敷地への進入条件などを確認します。

3．電力系統への接続可能性

低圧系統用蓄電池の事業化で特に重要なのが、電力系統への接続です。

土地の近くに電柱や配電線があっても、必ず接続できるわけではありません。

一般送配電事業者への申込みや確認を通じて、接続の可否、必要な工事、費用、連系時期などを検討する必要があります。

4．地目・都市計画・法令上の制限

土地が農地の場合には、農地転用の許可や届出が必要になることがあります。

また、市街化調整区域や森林などでは、関係法令に基づく確認が必要になる場合があります。

設備の種類や規模によっては、消防関係法令や自治体条例などへの対応も必要です。

5．周辺環境と災害リスク

住宅が近接している場合には、蓄電池設備の騒音や安全性などへの配慮が必要です。

また、浸水想定区域や土砂災害警戒区域などに該当する場合には、追加の対策や事業化の可否について慎重な検討が必要になります。

6．土地価格と事業採算性

蓄電池の開発事業者は、土地代だけでなく、設備費用、工事費用、系統接続費用、運用費用などを含めて事業採算性を判断します。

そのため、低圧系統用蓄電池用地として検討できる土地であっても、売却希望価格によっては購入に至らない場合があります。

蓄電池用地だから必ず高く売れる、早く売れるというわけではありません。

 

土地所有者様が蓄電池設備を購入する必要はありません

「低圧系統用蓄電池に興味はあるけれど、自分で設備を購入したり運用したりするつもりはない」

そのようにお考えの方もいらっしゃると思います。

弊社が現在取り組んでいるのは、土地所有者様ご自身が蓄電池事業を始める方法ではありません。

低圧系統用蓄電池の開発を検討する事業会社へ、土地を売却する方法です。

土地所有者様から土地情報をお預かりし、弊社が不動産に関する基本調査を行います。

その後、検討可能性がある土地について、開発事業者などへご紹介します。

事業者が系統接続や設備計画、事業採算性などを検討し、条件が整えば弊社の仲介によって売買契約へと進みます。

土地所有者様が蓄電池設備を購入したり、電力市場での運用を行ったりする必要はありません。

なお、事業者への紹介が必ず売買契約につながるわけではありません。

 

住宅用地として売れない土地こそ、売却方法の見直しを

土地の売却が進まない場合、一般的には売却価格を下げることを検討します。

もちろん、地域の相場や需要に応じた価格設定は重要です。

しかし、価格を下げる前に、売却先や用途を見直すことで新しい可能性が見つかる場合もあります。

例えば、住宅用地として売却するだけでなく、事業用地や設備用地として検討する方法です。

低圧系統用蓄電池は、その選択肢の一つになります。

弊社では、通常の不動産売却と低圧系統用蓄電池用地としての可能性を比較しながら、土地ごとに適した売却方法を検討していきたいと考えています。

住宅用地としての需要だけで、その土地の可能性を判断する必要はありません。

 

相続した土地や生前整理を検討している土地も対象です

弊社では、司法書士・弁護士などの専門家と連携し、相続不動産の売却や土地活用をお手伝いしています。

相続した土地の中には、住宅用地として売却が難しい土地や、所有者様が今後利用する予定のない土地もあります。

また、相続が発生する前に、子供たちへ管理負担を残さないよう土地を整理したいというご相談もあります。

こうした土地について、低圧系統用蓄電池という新しい売却先を検討することも、選択肢の一つになります。

ただし、生前売却が必ずしも税務上有利になるとは限りません。

譲渡所得税や将来の相続税なども踏まえ、必要に応じて税理士・司法書士などの専門家と連携して検討することが重要です。

 

不動産会社様からの土地情報も募集しています

住宅用地として売却が進まない土地を取り扱っている不動産会社様からのご相談も歓迎しています。

例えば、次のようなケースです。

• 長期間販売しているものの、買主が見つからない
• 住宅用地としての需要が少ない
• 地方や郊外の小規模な土地を取り扱っている
• 相続案件で遊休地の売却相談を受けている
• 土地所有者様から別の売却方法を求められている

こうした土地について、低圧系統用蓄電池用地としての可能性を一緒に検討していきたいと考えています。

弊社では、系統用蓄電池の開発事業者とのネットワーク構築を進めています。

不動産会社様とは、案件ごとの役割分担や仲介条件について相談しながら、協力して売却の可能性を探っていきたいと考えています。

なお、土地所有者様の承諾なく物件情報を外部へ提供することは想定していません。

 

土地の新しい売却先を、レジスタと一緒に探しませんか？

レジスタ合同会社では、相続不動産の売買仲介に加え、低圧・高圧系統用蓄電池用地の情報収集と開発事業者との連携を進めています。

特に現在、力を入れているのが**「相続×低圧系統用蓄電池」**です。

住宅用地として売却が難しい土地でも、低圧系統用蓄電池という新しい用途から検討することで、これまでとは異なる買主が見つかる可能性があります。

土地所有者様、不動産会社様、司法書士・弁護士の先生方からのご相談をお待ちしています。

まずは、土地の所在地、面積、現在の利用状況などをお知らせください。

「住宅用地として売れない土地」に、新しい可能性を。

レジスタ合同会社は、不動産と再生可能エネルギーをつなぎ、土地の新しい売却先の開拓に取り組んでまいります。

※低圧系統用蓄電池としての利用可否は、土地条件、電力系統への接続可能性、法令・条例、周辺環境、設備計画、事業採算性などによって異なります。ご相談いただいた土地について、事業化や売却を保証するものではありません。

 

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