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土地から収益マンションやビルを建てるメリット・デメリット｜アパート・マンション・ビルの違いも解説
「収益不動産を購入したいけれど、完成済みの物件を買うべきか、それとも土地を購入して新築すべきか。」
東京都内で資産形成をご検討されている経営者様や投資家様から、このようなご相談をいただくことが増えています。
完成済みの収益物件にはすぐに家賃収入を得られるメリットがありますが、土地から収益マンションや収益ビルを建築する方法には、新築ならではの大きな魅力があります。
一方で、建築費の高騰や工期、資金計画など注意すべきポイントもあります。
今回は、土地から収益物件を建てるメリット・デメリットと、アパート・マンション・ビルそれぞれの特徴についてご紹介します。
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土地から建築する最大のメリット
① 建物を自由に計画できる
完成済み物件では間取りや設備、デザインはすでに決まっています。
しかし土地から建築する場合は、
- ターゲット層
- 間取り
- エレベーターの有無
- 店舗併用
- 駐車場
- 共用部
などを立地に合わせて計画できます。
例えば駅近であれば単身者向けマンション、住宅地であればファミリー向け、幹線道路沿いであれば店舗付きビルなど、収益性を意識した建物づくりが可能です。
② 新築ならではの競争力がある
新築物件は設備やデザインが最新であるため、入居募集の際にも競争力があります。
近年では、
- 宅配ボックス
- インターネット無料
- 防犯カメラ
- オートロック
- EV充電設備
などが入居者から求められることも多く、土地から建築することで市場ニーズに合わせた仕様を採用できます。
③ 修繕費を抑えやすい
中古物件では購入直後に大規模修繕が必要になるケースもあります。
新築であれば、当面は大きな修繕費の発生を抑えやすく、長期修繕計画も立てやすい点がメリットです。
④ 土地の資産価値を活かせる
東京都23区では土地そのものの価値が高いエリアが多くあります。
建物は時間の経過とともに価値が変化しますが、立地条件の良い土地は将来的な資産価値を維持しやすい傾向があります。
建替えや売却など、出口戦略の選択肢が広いことも魅力です。
土地から建築するデメリット
建築費が高騰している
近年は建築資材や人件費の上昇により、建築コストは以前より高くなっています。
そのため、「建築費を抑えること」だけを考えるのではなく、
- 将来的な収益性
- 入居率
- 資産価値
まで含めて計画することが重要です。
家賃収入が始まるまで時間がかかる
完成済み物件であれば引渡し後すぐに賃料収入が期待できます。
一方、土地から建築する場合は、
- 土地取得
- 設計
- 建築確認
- 建築工事
- 入居募集
という工程が必要となるため、家賃収入が始まるまで一定の期間を要します。
そのため、余裕を持った資金計画が欠かせません。
建築会社選びが重要になる
同じ土地でも、設計や建築会社によって建築費や収益性は大きく変わります。
土地の形状や用途地域、建ぺい率・容積率を十分に活かせる建物計画ができるかどうかが、将来の収益に影響します。
建築会社が最後までしっかり工事を仕上げてくれるか心配という方にはエスクロー信託建築資金管理システムをお勧めしております。
アセットごとの特徴
アパート経営
メリット
- 比較的少ない予算で始めやすい
- 建築費を抑えやすい
- 郊外や住宅地でも需要が見込める
デメリット
- 木造の場合は耐用年数が短め
- 一室空室による収益への影響が比較的大きい
- エリア選定を誤ると空室リスクが高まる
初めて収益不動産を建築する方にも選ばれやすいアセットです。
マンション経営
メリット
- RC造などは耐久性が高い
- 資産価値を維持しやすい
- ファミリーから単身者まで幅広い需要に対応できる
デメリット
- 建築費が高額になりやすい
- 土地条件によっては採算が合わないケースもある
東京都23区では最も人気の高いアセットの一つです。
収益ビル
メリット
- 店舗・事務所・住居など複数用途で収益を分散できる
- 賃料単価が高いケースも多い
- 土地を最大限活用できる可能性がある
デメリット
- 初期投資が大きい
- テナント募集には専門的な知識が必要
- 景気動向や業種によって募集状況が変化しやすい
駅前や商業地では、店舗とオフィスを組み合わせたビルも人気があります。
どのアセットが向いているのか？
答えは「土地によって異なる」です。
例えば、
- 第一種低層住居専用地域ならアパート
- 中高層住居専用地域ならマンション
- 商業地域なら店舗付き収益ビル
など、用途地域や立地条件によって最適な建物は変わります。
土地の価格だけではなく、
- 賃貸需要
- 建築可能な規模
- 想定家賃
- 将来的な出口戦略
まで考えて計画することが成功への近道です。
レジスタでは土地探しから建築計画までサポートします
弊社レジスタでは、東京都23区を中心に土地探しから収益物件の建築計画までご相談いただけます。
単に土地をご紹介するだけではなく、
- 用途地域や法令上の制限の確認
- 建築可能なボリュームの検討
- 想定家賃・収支計画のご提案
- 金融機関を見据えた事業計画のご相談
- 建築会社や各専門家との連携
までワンストップでサポートしております。
建築に関する知識を持つ不動産会社だからこそ、購入後の収益性や管理のしやすさまで見据えたご提案が可能です。
東京都内で土地から収益物件をご検討ならレジスタへ
土地から収益マンションや収益ビルを建てることは、自由度が高く、長期的な資産形成につながる魅力的な選択肢です。
一方で、土地選びや建築計画を誤ると、期待した収益を得られない可能性もあります。
だからこそ、土地・建築・融資・賃貸募集までを一体で考えることが重要です。
「東京都内で土地を購入して収益マンションを建てたい」
「店舗付き収益ビルを計画したい」
「アパート・マンション・ビルのどれが自分に合っているか相談したい」
そのような経営者様・投資家様は、ぜひレジスタへご相談ください。
お客様の資産状況や土地条件に合わせて、長期的な収益性を見据えた最適なプランをご提案いたします。
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