ブログ

「年収が高ければ、一棟アパートの融資は受けやすいのでは？」

「自己資金が3,000万円あれば、1億円のアパートを購入できる？」

「会社経営者は、会社の業績も融資審査に影響する？」

初めて一棟アパートの購入を検討される方から、このようなご相談をいただくことがあります。

確かに、年収や自己資金は金融機関が融資を検討する際の重要な判断材料です。

しかし、年収が高いことや十分な自己資金があることだけで、融資が決まるわけではありません。

金融機関は購入者の属性だけでなく、購入する物件の収益性や担保評価、既存借入、将来的な返済能力などを総合的に確認します。

今回は、東京23区を中心に一都三県の収益不動産を取り扱うレジスタ合同会社が、初めて一棟アパートを購入する方に向けて、金融機関が融資審査で確認するポイントを解説します。

 

 

1．年収が高くても融資が出るとは限らない理由

例えば、年収2,000万円の会社経営者が、1億5,000万円の一棟アパートを購入するとします。

年収だけを見ると、金融機関から高く評価されそうに思えるかもしれません。

しかし、金融機関は年収以外にも次のような項目を確認します。

• 現在の金融資産と自己資金
• 住宅ローンなどの既存借入
• 経営している会社の業績
• 過去の融資・返済実績
• 購入する物件の収益性
• 土地・建物の担保評価
• 購入後の返済能力

例えば年収が高くても、住宅ローンや事業融資などの借入負担が大きければ、希望する融資額を受けられない可能性があります。

反対に、年収だけでは判断できない豊富な金融資産や安定した返済実績が評価材料になる場合もあります。

金融機関は年収という一つの数字ではなく、購入者と物件の両方を総合的に審査しているのです。

2．自己資金はいくら用意できるのか

一棟アパート融資で重要なのが自己資金です。

例えば1億円の一棟アパートを購入する場合、融資割合によって必要な頭金は変わります。

融資割合	融資額	頭金
90％	9,000万円	1,000万円
80％	8,000万円	2,000万円
70％	7,000万円	3,000万円

※融資割合は説明用の仮定であり、実際の融資条件を示すものではありません。

さらに、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、金融機関への手数料などの諸費用が必要です。

また、購入後に空室や設備故障が発生する可能性もあるため、自己資金をすべて投入することが適切とは限りません。

金融機関によっては、頭金だけでなく、購入後にどの程度の金融資産が残るのかも確認します。

自己資金の金額と、購入後の資金的な余裕の両方を考えることが重要です。

3．既存借入と返済実績

金融機関は現在の借入状況も確認します。

例えば、会社経営者の場合には、住宅ローンに加えて事業融資を利用していることもあります。

また、すでに区分マンションを所有している投資家であれば、不動産投資ローンが残っている可能性もあります。

金融機関は、既存借入の残高だけでなく、毎月の返済負担や返済状況なども確認します。

一方、これまで不動産投資ローンを利用し、継続して返済してきた実績は、金融機関へ説明できる材料の一つになります。

例えば、ワンルームマンションを2室所有し、それぞれ異なる金融機関から融資を受けていた方が、一棟アパートへのステップアップを検討するケースです。

過去の返済実績や売却実績を整理することで、不動産投資の経験を金融機関へ伝えることができます。

ただし、過去に融資を受けられたからといって、次の一棟アパートでも融資が承認されるとは限りません。

購入する物件や融資額によって、審査内容は異なります。

4．会社経営者は法人の決算内容も重要

会社経営者が一棟アパートを購入する場合、個人の年収だけでなく、経営している会社の業績が確認されることもあります。

例えば、金融機関によっては次のような資料を求められます。

• 直近数期分の決算書
• 法人の借入状況
• 事業内容
• 役員報酬
• 個人の確定申告書
• 個人・法人の金融資産

また、購入する一棟アパートを個人名義にするのか、法人名義にするのかによっても融資の検討方法が変わります。

法人名義で購入する場合には、その法人の財務内容や事業実態、代表者との関係なども審査対象となる可能性があります。

なお、事業譲渡などによってまとまった資金を確保している場合には、資金の保有状況や取得経緯を説明できる資料を整理しておくとよいでしょう。

会社経営者の一棟アパート購入では、個人資産と法人の財務状況を整理することが大切です。

5．物件の収益性と返済能力

金融機関が確認するのは購入者だけではありません。

購入する一棟アパート自体の収益性も重要です。

例えば、物件価格1億円、表面利回り7％の場合、満室想定年間賃料収入は700万円です。

しかし、700万円がそのまま返済原資になるわけではありません。

実際には、管理費、固定資産税、保険料、修繕費、空室損失などを考慮する必要があります。

金融機関によって審査方法は異なりますが、一般的には賃料収入と運営経費、借入返済額などの関係を確認します。

ここで重要なのが、購入後も無理なく返済を続けられる物件なのかという視点です。

現在満室でも、将来的な退去や賃料下落が発生する可能性があります。

そのため、満室時の収入だけでなく、一定の空室が発生した場合の収支も確認しておきたいところです。

6．土地・建物の担保評価

同じ1億円の一棟アパートでも、金融機関からの評価が異なることがあります。

その理由の一つが、土地と建物の担保評価です。

例えば、次のような項目が確認されます。

土地の評価

• 所在地
• 土地面積
• 路線価
• 接道状況
• 用途地域
• 土地形状

建物の評価

• 建物構造
• 築年数
• 延床面積
• 建物の管理状態
• 法令への適合状況

金融機関によっては、収益性に加えて積算価格なども重視します。

例えば表面利回りが高い物件でも、土地の担保評価が低く、築年数が古い場合には、希望する融資額に届かない可能性があります。

反対に、表面利回りが比較的低くても、土地の資産価値や建物の状態などが評価される場合もあります。

物件価格と金融機関の担保評価は必ずしも一致しません。

7．築年数と融資期間の関係

一棟アパートの購入では、建物の築年数も重要です。

例えば同じ1億円の物件でも、新築と築30年では金融機関が検討する融資期間が異なる可能性があります。

融資期間が短くなると、一般的には毎月の返済額が増加します。

仮に8,000万円を金利年2％の元利均等返済で借り入れた場合、返済額は次のようになります。

融資期間	毎月返済額の目安
20年	約40.5万円
25年	約33.9万円
30年	約29.6万円

※金利年2％が全期間変わらないと仮定した概算です。諸費用等は含みません。

同じ融資額でも、融資期間によって毎月のキャッシュフローは大きく変わります。

なお、税務上の法定耐用年数と金融機関が設定する融資期間は、必ずしも一致しません。

築古アパートを購入する場合には、利回りだけでなく、想定される融資期間も確認することが重要です。

8．金融機関によって融資条件は異なる

一棟アパートの融資では、すべての金融機関が同じ基準で審査しているわけではありません。

地方銀行、信用金庫、信用組合、ノンバンクなど、それぞれ融資方針や対象エリア、審査基準が異なります。

また、同じ金融機関でも購入者の属性や物件によって条件が変わる場合があります。

そのため、ある金融機関で希望する融資を受けられなかったとしても、別の金融機関で検討できる可能性はあります。

ただし、複数の金融機関へ相談すれば必ず融資が受けられるというわけではありません。

重要なのは、購入者の状況と物件の特徴に合った金融機関へ相談することです。

 

一棟目のアパート購入では金融機関評価を意識した物件探しを

初めて一棟アパートを購入する場合、希望利回りや立地だけで物件を探してしまうことがあります。

しかし、金融機関からの融資を利用するのであれば、物件選びの段階から融資の可能性を考えることが重要です。

例えば、自己資金3,000万円で1億円～2億円程度の一棟アパートを検討している場合でも、購入できる価格帯は融資条件によって変わります。

購入希望条件を整理するとともに、金融機関へ説明するための資料を準備しておくことをおすすめします。

また、将来的に2棟目、3棟目の購入を考えている場合には、一棟目の借入条件や購入後のキャッシュフローが次の投資計画にも影響します。

「今回の一棟を購入できるか」だけでなく、「購入後も安定した賃貸経営を続けられるか」という視点が大切です。

 

一棟アパートの購入・融資相談はレジスタ合同会社へ

レジスタ合同会社では、東京23区を中心に一都三県の一棟アパート・一棟マンション・一棟ビルなど、収益不動産の購入をサポートしています。

特に、初めて一棟収益物件を購入する会社経営者様や、区分マンションから一棟アパートへステップアップを検討されている投資家様からのご相談にも対応しています。

「自己資金はあるが、どの程度の価格帯まで購入できるか分からない」

「年収は高いが、金融機関から融資を受けられるか不安」

「金融機関から評価されやすい一棟アパートを探したい」

「1億円～2億円程度の一棟アパートを購入したい」

「将来的に複数棟の所有を目指したい」

このような方は、ぜひご相談ください。

当社では物件のご紹介だけでなく、購入者様のご状況や物件の特徴に応じた金融機関への相談もサポートしています。

また、一般公開されている物件に加え、売主様から直接ご依頼いただいている元付物件や、取引先から共有される物件情報をご紹介できる場合もあります。

ご希望のエリア、購入予算、自己資金、希望利回り、建物構造、金融機関への相談状況などをお聞かせください。

条件に近い物件情報が入った際に、個別にご紹介いたします。

初めての一棟アパート購入は、物件選びと資金計画の両方が重要です。

金融機関への相談も含め、一棟目の収益不動産購入をお手伝いいたします。

一棟アパートの購入をご検討の投資家様・会社経営者様は、レジスタ合同会社までお気軽にお問い合わせください。

 

レジスタ合同会社
東京都中央区日本橋人形町3-3-5天翔日本橋人形町ビル206
お問い合わせはこちら

宅地建物取引業免許　東京都知事(2)第101770号
建設業許可　東京都知事許可（般-6）第150822号

【運営サイト】
コーポレートサイト
レジスタの賃貸サイト
テナントショップ人形町
外国人技能実習生賃貸ナビ
不動産売却LP
【SNS】
X（旧ツイッター）
Facebookページ
インスタグラム