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投資家に選ばれる一棟収益物件とは？売却しやすい物件・売却しにくい物件の違い
一棟マンションや一棟アパート、一棟ビルなどの収益不動産を所有している方からすると、
「自分の物件はいくらで売れるのだろう？」
「築年数が古くても売却できる？」
「満室にしてから売った方がいい？」
「どのような一棟物件が投資家から人気なのだろう？」
と気になることもあるのではないでしょうか。
一棟収益物件の売却では、単純に土地と建物の価値だけで価格が決まるわけではありません。
購入するのは、その物件から将来得られる収益や資産価値を考える不動産投資家や事業会社です。
つまり一棟収益物件を売却するうえでは、
「買主である投資家が何を見て購入を判断するのか」
を知っておくことが重要です。
今回は、東京23区を中心に収益不動産の売買仲介を行う不動産会社の視点から、投資家に選ばれやすい一棟収益物件と、売却に時間がかかる可能性がある物件の違いについて解説します。
一棟収益物件は「誰が買うのか」を考えることが重要
一棟収益物件の売却では、買主の多くが投資目的で物件を検討します。
そのため購入希望者は、
「この建物に住みたい」
ではなく、
「この不動産を購入することで、どのような収益を得られるのか」
という視点で物件を見ています。
さらに一棟収益物件では、金融機関から融資を受けて購入するケースが多いため、
投資家からの評価＋金融機関からの評価
の両方が重要になります。
では、具体的にどのような物件が評価されやすいのでしょうか。
1．賃貸需要のある立地
最初に確認されるポイントの一つが立地です。
例えば住宅系の一棟マンション・一棟アパートであれば、
・最寄り駅
・駅からの距離
・利用できる路線
・周辺人口
・スーパーやコンビニなどの生活利便施設
・大学や企業などの賃貸需要
・周辺の賃貸物件の供給状況
などが確認されます。
一棟ビルであれば、オフィス需要や店舗需要、前面道路、視認性、人通りなど、住宅とは異なる要素も重要です。
投資家が考えているのは、
「今入居しているか」だけではなく「将来退去しても次の入居者が決まるか」
という点です。
そのため、長期的に賃貸需要を期待できる立地は、売却時にも評価されやすくなります。
2．現在の入居状況とレントロール
次に重要なのが賃貸状況です。
一棟収益物件を購入する投資家は、レントロールを細かく確認します。
レントロールとは、各部屋・区画の、
・賃料
・共益費
・入居状況
・契約開始時期
・敷金・保証金
・用途
などをまとめた賃貸状況一覧です。
一般的には空室の多い物件より、安定した稼働実績のある物件の方が収益を予測しやすくなります。
ただし、
「満室だから必ず高く売れる」というわけではありません。
例えば、周辺相場より大幅に高い賃料で長期間入居している場合、退去後に現在と同じ賃料を確保できない可能性があります。
反対に、現在の賃料が周辺相場より低ければ、購入後に収益改善できる余地があると評価する投資家もいます。
重要なのは満室かどうかだけではなく、現在の賃料が市場と比較して妥当なのかという点です。
3．収益性と販売価格のバランス
投資家が物件情報を見る際、まず表面利回りを確認することは少なくありません。
しかし、本格的に購入を検討する段階になると、表面利回りだけではなく、
・NOI
・管理費
・固定資産税
・保険料
・修繕費
・空室率
なども考慮します。
例えば同じ年間賃料1,000万円の物件でも、年間の運営経費が150万円なのか300万円なのかによって、実際の収益力は大きく変わります。
売主様からすると、
「できるだけ高く売却したい」
というのは当然です。
しかし、収益力に対して販売価格が高すぎると、投資家が求める利回りと合わず、売却に時間がかかる場合があります。
売却価格と収益性のバランスは非常に重要です。
4．金融機関から評価されやすい物件
一棟収益物件の売却では、金融機関の評価も無視できません。
買主が、
「この物件を買いたい」
と思っても、希望する融資を受けられなければ購入できない可能性があるからです。
金融機関によって審査基準は異なりますが、物件については一般的に、
・土地の資産価値
・建物の構造
・築年数
・収益性
・入居状況
・立地
・法令上の問題の有無
などが確認されます。
もちろん融資審査では、買主本人の年収・保有資産・自己資金・事業内容・既存借入・返済実績なども総合的に判断されます。
売却する側から見ても、
「次の買主が融資を受けやすい物件か」
という視点は重要です。
5．土地としての資産価値がある
一棟収益物件では、建物から得られる収益だけでなく、土地そのものの価値を重視する投資家もいます。
特に東京都23区など土地価格の高いエリアでは、
・土地面積
・接道状況
・用途地域
・建ぺい率
・容積率
・間口
・土地形状
・路線価や公示地価
なども重要な判断材料です。
建物が築古であっても、土地の資産価値が高ければ評価されるケースがあります。
反対に、現在は高い収益を得られていても、接道や土地形状、法令上の制限などによって将来の建替えや売却に課題がある場合、慎重に検討されることがあります。
6．建物の管理状態が良い
同じ築20年の一棟マンションでも、管理状態によって印象は大きく変わります。
投資家が現地確認する際には、
・外壁
・屋上防水
・共用廊下
・階段
・エントランス
・郵便受け
・ゴミ置場
・給排水設備
・エレベーター
・消防設備
なども確認します。
適切に修繕・管理されている物件であれば、購入後に発生する修繕費を予測しやすくなります。
特に、
大規模修繕の履歴が分かる資料
が残っていることは重要です。
「いつ、どこを、どの程度修繕したのか」を説明できると、購入検討者も判断しやすくなります。
7．売却に必要な資料が整理されている
意外と重要なのが資料です。
一棟収益物件では、購入検討が進むと多くの資料を求められます。
例えば、
・レントロール
・賃貸借契約書
・修繕履歴
・建築確認関係資料
・検査済証
・建物図面
・固定資産税関係資料
・管理費等の支出資料
・境界関係資料
などです。
資料が整理されていると、投資家や金融機関による確認をスムーズに進めやすくなります。
逆に、
「賃貸借契約書が見つからない」
「修繕履歴が分からない」
「建築関係資料が残っていない」
となると、購入判断に時間がかかることがあります。
一棟収益物件を売却するときは、物件をきれいにするだけではなく、資料を整理することも売却準備の一つです。
では「売却しにくい一棟収益物件」とは？
ここまでの反対を考えると分かりやすくなります。
例えば、
・空室が多い
・現在賃料と相場賃料に大きな乖離がある
・修繕履歴が分からない
・近いうちに多額の修繕が必要
・金融機関の担保評価が伸びにくい
・法令上の確認事項がある
・土地や接道に課題がある
・収益力に対して売却希望価格が高い
・必要資料が揃っていない
といった物件は、購入検討者が慎重になりやすい傾向があります。
ただし、ここで重要なのは、
「売却しにくい＝売れない」ではない
ということです。
例えば空室が多くても、
「購入後にリノベーションして賃料を上げたい」
という投資家にとっては魅力的な場合があります。
築古物件でも土地価格に魅力があれば、土地値を重視する投資家が検討することがあります。
大規模修繕が必要でも、その費用を織り込んだ価格であれば購入を検討する投資家もいます。
つまり、物件の弱点を隠すのではなく、
その特徴を理解したうえで、どのような投資家へ紹介するのか
が重要になります。
「満室にしてから売るべき」とも限りません
売却相談で判断が分かれやすいのが空室です。
一見すると、
「空室を全部埋めて満室にしてから売った方が高く売れる」
と思われるかもしれません。
確かに稼働率を高めることで収益が安定し、評価につながるケースはあります。
一方で、必ずしも急いで空室を埋めることが最善とは限りません。
例えば募集を急ぐために相場より低い賃料で長期契約を締結すると、その賃料がレントロールに反映されます。
また、購入後に室内を改装して賃料を引き上げたい投資家にとっては、空室がある方が取り組みやすい場合もあります。
そのため一棟収益物件を売却する場合は、
「とりあえず満室にしてから売る」のではなく、売却方法を決めてから募集戦略を考える
という順番も検討する価値があります。
投資家に選ばれる物件を知ることが売却戦略につながる
一棟収益物件を売却する際、
「いくらで売りたいか」
だけを考えるのではなく、
「誰がこの物件を買うのか」
という視点を持つことが重要です。
例えば、
・安定収益を重視する投資家
・土地の資産価値を重視する投資家
・金融機関評価を重視する投資家
・高利回りを重視する投資家
・空室改善によるバリューアップを狙う投資家
・法人で長期保有したい経営者
では、同じ物件でも評価するポイントが異なります。
一棟収益物件の売却では、物件の特徴を整理し、その物件と相性のよい購入希望者へ情報を届けることが大切です。
一棟マンション・一棟ビル等の売却をご検討のオーナー様へ
レジスタ合同会社では、東京23区を中心に一都三県の一棟マンション・一棟アパート・一棟ビルなど、収益不動産の売買仲介を行っています。
弊社には、
「初めて一棟収益物件を購入したい」
「区分マンションから一棟物件へステップアップしたい」
「金融機関から評価されやすい物件を探したい」
「法人で一棟マンション・ビルを購入したい」
「東京23区で長期保有できる収益物件を探したい」
といった投資家様からのご相談があります。
一棟収益物件の売却をお考えの場合は、単に査定価格をご提示するだけではなく、
「どのような投資家が購入候補になるのか」
という買主側の視点も含めて売却方法を検討いたします。
現在売却を決めていない段階でも、
「今売った場合はいくらくらいになるのか」
「あと数年保有した方がよいのか」
「満室にしてから売却した方がよいのか」
「修繕してから売るべきか、そのまま売るべきか」
といったご相談も承っております。
一棟マンション・一棟アパート・一棟ビルなどの売却をご検討のオーナー様は、お気軽にご相談ください。
一棟収益物件を購入したい投資家様へ
レジスタ合同会社では、収益不動産を売却したいオーナー様から直接ご相談いただくことで、売主様から直接ご依頼いただいている元付物件として投資家様へご紹介できるケースがあります。
また、一般公開前の段階で購入希望条件に近い投資家様へ個別にご相談する場合もあります。
一棟収益物件をお探しの方は、
・希望エリア
・物件種別
・購入予算
・希望利回り
・自己資金
・利用予定の金融機関
・築年数や構造の希望
などを事前にお聞かせください。
ご希望条件に近い一棟マンション・一棟アパート・一棟ビル等の情報が入った際に、個別にご紹介させていただきます。
「売却したいオーナー様」と「購入したい投資家様」をつなぐ。
収益不動産の売却・購入について、レジスタ合同会社までお気軽にお問い合わせください。
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