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東京23区で一棟アパートや一棟マンション、収益ビルの購入を検討しているものの、希望条件に合う物件がなかなか見つからないという方も多いのではないでしょうか。

「不動産投資サイトを毎日確認しているが、良い物件が見つからない」

「気になる物件を問い合わせたら、すでに売却済みだった」

「一般公開される前の収益物件情報を紹介してほしい」

レジスタ合同会社にも、こうしたご相談をいただくことがあります。

東京23区の一棟収益不動産は、資産形成や長期保有を目的とする個人投資家だけでなく、会社経営者、不動産投資法人、資産管理会社など、幅広い購入希望者が検討する市場です。

競争の激しい東京23区で希望条件に合う収益物件を購入するには、公開されている物件情報を探すだけでなく、不動産会社との情報ネットワークを活用することも重要です。

今回は、東京23区で一棟収益物件を探す方法と、非公開物件・未公開情報を紹介してもらうためのポイントを解説します。

 

1．東京23区の一棟収益物件はなぜ見つかりにくいのか？

東京23区の収益不動産は、賃貸需要や交通利便性、将来的な資産価値などを重視する投資家から検討されることが多い市場です。

特に駅から近い一棟アパートや一棟マンション、立地条件の良い収益ビルなどは、複数の購入希望者が同時に検討することもあります。

また、一棟収益物件は区分マンションなどと比較して流通する物件数が限られています。

購入希望者の条件が具体的になるほど、該当する物件は少なくなります。

例えば、以下のような条件です。

• 東京23区内
• 価格1億円〜2億円
• 最寄り駅から徒歩10分以内
• 新耐震基準の建物
• 一定以上の利回りを確保できる物件
• 金融機関の融資を利用できる物件

これらの条件をすべて満たす物件を探す場合、一般公開されている情報だけでは選択肢が限られることがあります。

そのため、希望条件に優先順位をつけながら、継続的に物件情報を収集することが大切です。

 

2．非公開物件・未公開物件とは？

収益不動産の情報を探していると、「非公開物件」「未公開物件」という言葉を目にすることがあります。

一般的に、これらは不動産ポータルサイトなどで広く公開されていない物件情報を指す言葉として使われています。

ただし、法律上の統一された物件区分ではなく、不動産会社によって使い方が異なる場合があります。

非公開物件

不動産会社が情報を把握していても、売主様の意向や販売方針などによって、一般向けの広告を行っていない物件です。

例えば、賃貸中の一棟マンションの売却を検討しているものの、入居者や取引先に広く知られたくないという売主様もいらっしゃいます。

そのような場合、購入条件が合う投資家に限定して物件情報を紹介することがあります。

未公開物件

不動産会社が売却情報を取得してから、一般向けの広告を開始するまでの段階にある物件などを指す場合があります。

物件資料の準備中や売却条件の調整中に、購入希望者へ情報が紹介されるケースもあります。

ただし、非公開物件や未公開物件だからといって、必ずしも価格が割安であったり、優良物件であったりするわけではありません。

大切なのは情報の公開状況ではなく、その物件が投資目的や購入条件に適しているかどうかです。

なお、不動産会社が媒介契約を締結している物件については、契約の種類や法令上の要件に応じて、指定流通機構（レインズ）への登録義務などが生じます。

非公開という表現は、こうした義務が免除されることを意味するものではありません。

 

3．一般公開される前の収益物件情報はどこから入ってくる？

一棟収益不動産の情報は、さまざまな経路から不動産会社へ入ってきます。

代表的なものをご紹介します。

① 売主様から直接売却の依頼を受ける

不動産会社が一棟アパートや一棟マンションのオーナー様から、直接売却の相談や媒介の依頼を受けるケースです。

このような物件は、売主様から直接依頼を受けた元付物件として取り扱われます。

売主様の売却希望条件や物件の状況を把握しやすく、購入希望者との条件調整も進めやすい場合があります。

② 不動産会社同士の情報交換

収益不動産の売買では、不動産会社同士の情報ネットワークも重要です。

売主様から依頼を受けている不動産会社が、購入希望者を抱える別の不動産会社へ情報を提供することがあります。

一般公開されていない物件であっても、不動産会社間では購入候補者を探している場合があります。

③ 不動産オーナーからの売却相談

長年保有してきた賃貸マンションやアパートについて、相続、資産の組み替え、建物の老朽化、賃貸経営の見直しなどをきっかけに売却を検討するケースがあります。

こうした相談は、必ずしも最初から正式な売却依頼になるわけではありません。

売却価格や条件を検討しながら、具体的な販売活動へ進むこともあります。

そのため、不動産会社に購入希望条件を伝えておくことで、条件に合う売却案件が発生した際に紹介を受けられる可能性があります。

 

4．東京23区で一棟収益物件を探す3つの方法

方法① 不動産投資ポータルサイトを活用する

楽待や健美家などの不動産投資情報サイトでは、エリア、価格、利回り、構造、築年数などの条件から物件を検索できます。

多くの物件を比較できるため、相場観を養ううえでも有効です。

ただし、掲載情報が更新されるまでに時間差が生じることや、同じ物件が複数の不動産会社から掲載されていることもあります。

方法② 収益不動産を取り扱う不動産会社へ相談する

東京23区の一棟収益物件を取り扱う不動産会社に、希望条件を伝える方法です。

希望する価格帯やエリア、構造、利回りなどを共有することで、条件に合う物件が入った際に個別紹介を受けられる可能性があります。

特に重要なのは、購入意思と購入可能な条件を具体的に伝えることです。

方法③ 購入希望条件を登録して継続的に情報を受け取る

収益不動産の購入は、必ずしも短期間で希望物件が見つかるとは限りません。

購入条件を不動産会社と共有し、継続的に物件情報を受け取ることも有効です。

購入を急いでいない場合でも、条件に合う物件が見つかった際に検討できる体制を整えておくことで、購入機会を逃しにくくなります。

 

5．非公開物件を紹介してもらうために伝えておきたい条件

不動産会社に一棟収益物件の紹介を依頼する際は、次のような条件を整理しておくとスムーズです。

項目	希望条件の例
購入エリア	東京23区、中央区・江東区など
物件種別	一棟アパート・一棟マンション・収益ビル
購入価格	1億円〜2億円、3億円以内など
自己資金	3,000万円、5,000万円など
希望利回り	表面利回り5％以上など
建物構造	木造・鉄骨造・RC造
築年数	新耐震基準、築20年以内など
最寄り駅	徒歩10分以内など
融資利用	金融機関の融資を希望・現金購入
購入時期	良い物件があればすぐ、半年以内など

すべての条件が確定している必要はありません。

例えば「自己資金は5,000万円程度で、金融機関の融資を利用して東京23区の一棟マンションを購入したい」という段階でもご相談いただけます。

購入予算や融資条件についても、物件の収益性や金融機関の評価などを踏まえて検討することが重要です。

 

6．一棟収益物件は利回りだけで判断しないことが大切

収益不動産を購入する際、多くの投資家が重視する指標の一つが表面利回りです。

しかし、表面利回りが高い物件が必ずしも良い投資先とは限りません。

例えば、次のような点も確認する必要があります。

• 現在の賃料が周辺相場と比較して適正か
• 空室が発生した際に入居者を確保できるか
• 建物の修繕履歴や今後の大規模修繕費用
• 屋上防水、外壁、給排水設備などの状態
• 建築基準法や都市計画法などに関する問題の有無
• 金融機関の担保評価と融資条件
• 将来売却する際の需要や出口戦略

特に築年数の経過した一棟マンションやアパートでは、購入後の修繕費が収益性に大きく影響する場合があります。

また、賃料が周辺相場より高く設定されている物件では、退去後の再募集時に賃料が下がる可能性も考慮しなければなりません。

物件の購入価格だけでなく、購入後にどのような賃貸経営ができるかを見据えて判断することが重要です。

 

7．レジスタ合同会社が一棟収益物件の購入相談で大切にしていること

レジスタ合同会社では、東京23区を中心に一棟アパート、一棟マンション、収益ビルなどの不動産売買仲介を行っております。

弊社の特徴は、売買仲介だけでなく、建築工事や賃貸募集、賃貸管理にも携わっていることです。

収益不動産は購入することが目的ではなく、購入後に安定した賃貸経営を行い、資産価値を維持・向上させることが大切だと考えています。

例えば、一棟収益物件を検討する際には、売買価格や利回りだけでなく、建物の状態、設備の更新、賃料の妥当性、入居者募集のしやすさなど、複数の視点から物件を確認することができます。

また、購入後の賃貸募集や管理についてもご相談いただけます。

会社経営者・資産管理会社からのご相談にも対応

一棟収益不動産の購入を検討される方の中には、事業で蓄積した資金を活用して資産形成を進めたい会社経営者や、保有不動産の組み替えを検討している方もいらっしゃいます。

弊社では、初めて一棟収益物件を購入される方から、複数棟を保有する投資家様まで、購入目的や資金計画に合わせた物件探しをサポートいたします。

東京23区の収益不動産をお探しの方は、ぜひ一度ご希望条件をお聞かせください。

 

8．東京23区の一棟収益物件に関するよくある質問

Q．東京23区で一棟収益物件の非公開情報を紹介してもらうには？

収益不動産を取り扱う不動産会社に、購入希望エリア、価格帯、物件種別、自己資金、希望利回りなどを伝える方法があります。

条件に合う物件情報が入った際に、個別紹介を受けられる可能性があります。ただし、紹介を保証するものではありません。

Q．自己資金3,000万円〜5,000万円でも一棟アパートは購入できますか？

物件価格や金融機関の融資条件によっては購入を検討できます。

ただし、必要な自己資金は物件の担保評価、収益性、購入者の属性、既存借入、諸費用などによって異なります。

Q．東京23区以外に住んでいても購入相談はできますか？

はい。東京23区外や地方にお住まいの方でも、東京23区の収益不動産についてご相談いただけます。

物件資料のご紹介や購入条件の打ち合わせなど、遠方の投資家様からのご相談にも対応いたします。

Q．購入後の賃貸管理も相談できますか？

はい。レジスタ合同会社では、一棟マンションやアパートの賃貸募集・賃貸管理にも対応しております。

購入後の入居者募集や管理会社の変更などについてもご相談ください。

Q．非公開物件は一般公開物件より安く購入できますか？

必ずしもそうではありません。

非公開であることと価格の割安さは別の問題です。周辺の取引事例、賃料水準、建物状態、収益性などを確認して適正な購入価格を判断することが大切です。

 

まとめ｜東京23区の一棟収益物件探しは希望条件の共有から

東京23区で一棟収益物件を探す場合、不動産投資ポータルサイトだけでなく、不動産会社への個別相談も有効な方法です。

特に、購入エリア、価格帯、希望利回り、自己資金などを具体的に伝えることで、希望条件に合った物件情報を紹介してもらいやすくなります。

また、非公開物件や未公開物件という言葉だけにとらわれず、建物の状態や賃貸経営の収益性、融資条件、将来の出口戦略まで確認することが重要です。

東京23区で一棟アパート・一棟マンション・収益ビルをお探しの方へ

レジスタ合同会社では、東京23区を中心に一棟収益不動産の購入相談を承っております。

「1億円〜2億円程度の一棟アパートを探している」

「3億円前後でRC造の一棟マンションを購入したい」

「自己資金5,000万円程度で購入できる収益物件を紹介してほしい」

「一般公開されていない物件情報があれば紹介してほしい」

このようなご希望がございましたら、お気軽にお問い合わせください。

売主様から直接依頼を受けた元付物件や、不動産会社間のネットワークを通じて取得した物件情報など、ご紹介可能な案件がございましたら、希望条件に合わせて個別にご案内いたします。

弊社では、不動産売買仲介に加え、建築・賃貸募集・賃貸管理にも対応しております。

購入前の物件選びから購入後の賃貸経営まで、長期的な視点でサポートいたします。

東京23区の一棟収益不動産の購入相談は、レジスタ合同会社へ。

 

レジスタ合同会社
東京都中央区日本橋人形町3-3-5天翔日本橋人形町ビル206
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