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「今、その不動産を売るべきか？それとも時期を待つべきか？」

東京23区で不動産を所有されている方から、2026年に入りこのご相談は明らかに増えています。

結論から言うと、不動産売却のタイミングは市況だけで判断するものではない、ということになります。

今回のブログでは、2026年の東京23区の市況を踏まえた上で、売却すべきかどうかの判断基準をプロの視点で解説します。

 

■2026年：東京23区の不動産市況は？

現在の東京23区の不動産市況は、一言でいうと、「まだ高値圏ですが、選別が始まっている」状態です。

特徴①：価格は依然として高水準
・新築・中古ともに価格は過去最高水準に近い
・特に都心3区（中央・港・千代田）は強い

特徴②：徐々に金利上昇の影響あり
・住宅ローン金利の上昇により、購入者の動きはやや慎重化
・投資家も利回り重視へシフト

特徴③：物件ごとの差が拡大
・良い物件 → すぐ売れる
・条件が弱い物件 → 「長期化」or「値下げ」

つまり、以前のような「何でも売れる相場」ではなく、“売れる物件”と“売れにくい物件”が明確に分かれるフェーズに入っています。

 

■結論：2026年は「まだ売りやすいが、戦略が必要な年になる」

今の市況を踏まえると、

・条件が良い物件→売り時
・条件が弱い物件→早めの判断が重要

というのが実務的な結論です。

 

■売却タイミングの判断基準【5つのチェックポイント】

① 市況（相場）は天井に近いか？

現在は高値圏にありますが、今後は

・金利上昇
・海外投資マネーの変化
・建築費の影響

などにより、緩やかな調整局面に入る可能性もあります。

◎「利益確定」を狙うなら、今は十分に検討余地ありです。

② 物件の競争力はあるか？

特に東京23区では、

・駅距離（徒歩10分以内か）
・築年数（築20年以内は強い）
・エリア（人気エリアかどうか）

これらが重要です。

◎弱点がある物件ほど「早めに売る」が鉄則です。

③ 保有コストは上がっていないか？
・固定資産税
・修繕費
・空室リスク（投資物件）

◎これらが増えている場合、“持ち続けるリスク”も計算すべきです。

④ ライフプランに変化はあるか？
・相続
・住み替え
・事業資金の確保

◎不動産は「使ってこそ価値がある資産」ですので目的が変わった時が売却タイミングです。

⑤ 売却理由が“明確”か？

実務的にはここが最も重要です。

・高く売りたいのか
・早く売りたいのか
・節税したいのか

◎目的によって戦略は180度変わります。

 

■【要注意】2026年以降のリスク要因

今後の市況を考える上で、

・金利のさらなる上昇
・投資用不動産の利回り圧迫
・築古物件の流動性低下

これらは無視できません。

◎特に注意すべきは、「売ろうと思った時に売れないリスク」です。

 

■東京23区で“今売るべき人”の特徴

以下に当てはまる方は、売却検討を強くおすすめします。

・築20年以上の物件を所有している
・駅距離が遠い
・空室や収益悪化がある
・相場上昇で含み益が出ている
・今後使う予定がない

◎全体的に価格が上がっている今こそ売り時かもしれません

■逆に「まだ売らなくてよい人」

・都心好立地（港区・中央区など）
・築浅・高需要エリア
・長期保有前提で収益が安定している

◎現状無理に売る必要はありません

 

■まとめ｜不動産売却は「タイミング×戦略」

2026年の東京23区は、「売り時の終盤に差し掛かっている可能性がある相場」です。

ただし重要なのは、市況ではなく「お客様の状況に合っているか」です。

不動産売却は、物件や状況によって最適解が全く異なります。

・今売るべきかどうか知りたい
・いくらで売れるのか把握したい
・水面下で売却を進めたい

といった方は、お気軽に弊社レジスタへご相談ください。

お問い合わせいただければ売却査定させていただきます。

まだ明確に売却を決めていなくてもOKです。

金利上昇以外にも物価高騰や中東情勢など外的な不確定要素からも影響を受けますので一緒に目標と戦略を立てましょう。

 

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