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相続した土地が再建築不可だった！それでも売却できる？原因と売却方法を解説
親御様から実家や土地を相続し、売却を検討する際、思いがけない問題が判明することがあります。
その一つが「再建築不可物件」です。
例えば、
「親が長年住んでいた実家なのに、建て替えができないと言われた」
「不動産会社に査定を依頼したら、再建築不可なので価格が安くなると言われた」
「道路に面しているのに、なぜ建て替えができないの？」
「再建築不可の土地でも買ってくれる人はいるの？」
といったご相談です。
建物が存在している土地であっても、現在の建築基準法上、新たに建物を建築できるとは限りません。
特に、昔から住宅が建ち並ぶ地域では、道路の幅員や接道状況などが原因で再建築不可となっているケースがあります。
では、再建築不可の土地を相続した場合、売却することはできないのでしょうか？
結論から申し上げると、再建築不可物件でも売却は可能です。ただし、一般的な住宅用地とは買主層や融資条件が異なり、売却価格にも影響することがあります。
また、再建築不可とされている土地でも、調査によって建築の可能性や改善策が見つかる場合があります。
今回は、相続した土地が再建築不可だった場合の原因と売却方法について、不動産会社の立場から解説します。
1．再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、現在の建築基準法上、既存建物を取り壊した後に、原則として新たな建物を建築できない土地や建物を指します。
代表的な原因が、建築基準法第43条に定められた接道義務を満たしていないことです。
都市計画区域や準都市計画区域内など、建築基準法の接道規定が適用される地域では、原則として建築物の敷地は建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。
例えば、
- 敷地が道路にまったく接していない
- 道路までの通路の幅が2m未満
- 接している通路が建築基準法上の道路ではない
- 路地状敷地で必要な接道条件を満たしていない
といった場合には、再建築が制限される可能性があります。
ただし、建築基準法第43条第2項の認定・許可などにより、建築できる場合もあります。
また、地方自治体の条例によって、敷地の用途や規模などに応じた追加の接道条件が定められている場合もあります。
接道幅が2mあるかどうかだけで、建築の可否を判断できるわけではありません。
2．なぜ昔から家が建っているのに再建築できないの？
相続した実家で疑問に感じやすいのが、この点です。
「親が50年以上住んでいたのだから、建て替えもできるはず」
と思われる方もいらっしゃるでしょう。
しかし、建物が存在していることと、現在の法令に基づいて新築できることは別の問題です。
例えば、建築当時の法令や状況では建築できたものの、その後の法改正や周辺環境の変化などによって、現在の建築条件を満たしていない場合があります。
また、古い建物では、建築当時の確認申請資料が残っておらず、どのような経緯で建築されたのか分からないケースもあります。
そのため、既存建物があるという理由だけで、再建築が可能と判断することはできません。
3．再建築不可になる主な4つのケース
① 道路に2m以上接していない
代表的なのが、接道幅が不足しているケースです。
例えば、道路から細い通路を通って奥に住宅がある、いわゆる旗竿地です。
通路部分の幅が2m未満の場合には、原則として接道義務を満たさない可能性があります。
ただし、実際の判定では通路の形状や幅員、条例なども確認する必要があります。
② 接している通路が建築基準法上の道路ではない
見た目は道路でも、建築基準法上の道路とは限りません。
例えば、昔から近隣住民が通行している私道や通路であっても、建築基準法第42条に定める道路に該当しない場合があります。
この場合、通路に2m以上接していても、接道義務を満たさないことがあります。
重要なのは、道路の幅だけでなく、その通路が建築基準法上どのように扱われているかです。
③ 敷地が他人の土地を通って道路につながっている
実家から公道に出るために、隣地の一部を通行しているケースです。
長年通行できていたとしても、その通路部分が建築基準法上の接道条件を満たすとは限りません。
通行する権利と、建築基準法上の接道義務は別の問題です。
そのため、土地の所有関係や通行に関する権利、道路の位置づけなどを確認する必要があります。
④ 路地状敷地などで自治体の条例に適合しない
建築基準法上の道路に2m以上接していても、自治体の条例によって追加の制限がある場合があります。
例えば、東京都では建物の用途や規模、路地状部分の長さなどによって、必要な接道条件が変わる場合があります。
そのため、接道幅だけでなく、建築予定の建物の用途や規模も踏まえて判断することが重要です。
4．再建築不可と42条2項道路は同じではない
不動産資料でよく見かけるのが「42条2項道路」という表記です。
建築基準法第42条第2項の道路は、一定の要件を満たし、特定行政庁によって指定された幅員4m未満の道路です。
このような道路に接する土地では、原則として道路中心線から2m後退するなど、セットバックが必要になる場合があります。
ただし、42条2項道路に接しているからといって、直ちに再建築不可になるわけではありません。
必要な接道条件やセットバックなどを満たせば、建て替えが可能なケースもあります。
一方、見た目は幅員4m以上の通路でも、建築基準法上の道路に該当しなければ、建築できない可能性があります。
この違いは、相続不動産の売却価格にも影響する重要なポイントです。
5．再建築不可でも建て替えできる可能性はある？
再建築不可とされている土地でも、調査によって建築の可能性が見つかることがあります。
例えば、次のようなケースです。
① 建築基準法第43条第2項の認定・許可を検討する
一定の条件を満たす場合には、特定行政庁の認定や許可によって建築できる可能性があります。
ただし、すべての土地が対象になるわけではなく、具体的な条件や審査が必要です。
② 隣地の一部を取得して接道条件を改善する
接道幅が不足している場合、隣地の一部を取得することで条件を満たせる可能性があります。
ただし、隣地所有者の協力や土地の形状、必要な手続きなどによって実現可能性は異なります。
③ 道路の指定状況や過去の資料を再確認する
古い土地では、道路の位置や指定状況について、資料の確認が必要なことがあります。
役所の道路関係資料や建築確認関係資料などを調べることで、建築条件を整理できる場合があります。
④ 隣接地と一体で利用する
隣地所有者が土地を取得し、一体の敷地として利用することで、建築上の問題を解決できる場合があります。
ただし、敷地全体として法令上の条件を満たす必要があります。
いずれも個別の調査や行政庁との協議が必要であり、建築できることが保証されるわけではありません。
6．再建築不可物件は売却価格が安くなる？
再建築不可物件は、一般的な再建築可能物件と比べて、売却価格が低くなる傾向があります。
主な理由は次のとおりです。
- 建て替えが難しい
- 購入できる買主が限定される
- 金融機関の融資が利用しにくい
- 将来の売却時にも同じ問題が残る
- 建物の老朽化に伴うリスクが大きい
ただし、再建築不可だからといって、一律に何割安くなると決まっているわけではありません。
例えば、東京都心部の利便性が高い土地と、郊外の需要が少ない土地では、価格への影響も異なります。
また、既存建物の状態や賃貸需要、隣地との関係などによっても評価が変わります。
再建築不可物件の査定では、通常の土地相場だけでなく、利用方法や買主候補を踏まえた評価が重要です。
7．再建築不可物件は住宅ローンが利用できない？
再建築不可物件では、住宅ローンなどの融資が難しくなる場合があります。
金融機関は融資の際、物件の担保価値や将来の換価可能性などを確認します。
再建築不可の場合、建物が老朽化して取り壊された後に新たな建物を建築できない可能性があるため、担保評価が低くなることがあります。
そのため、一般的な住宅ローンでは融資対象外となる場合や、融資条件が厳しくなる場合があります。
ただし、金融機関や融資商品によって対応は異なります。
現金購入を検討する買主や、独自の資金調達が可能な事業者などが購入候補になることもあります。
8．再建築不可物件を売却する4つの方法
方法① 既存建物を残して売却する
建物が使用できる状態であれば、既存建物を活用したい買主へ売却する方法があります。
例えば、自宅として利用する方や、賃貸運用を検討する投資家などです。
ただし、修繕やリフォームについても建築基準法上の制限が関係する場合があります。
特に大規模な修繕・模様替えなどは、建物の規模や工事内容によって建築確認などが必要になる場合があるため、事前の確認が重要です。
方法② 不動産買取会社へ売却する
再建築不可物件を取り扱う不動産買取会社へ売却する方法です。
一般の住宅購入者を探すよりも、売却までの期間を短縮できる場合があります。
ただし、買取価格は一般市場での売却価格より低くなることもあります。
複数の売却方法を比較することが重要です。
方法③ 隣地所有者へ売却する
再建築不可物件では、隣地所有者が有力な買主候補になる場合があります。
例えば、隣地所有者が土地を取得することで、
- 敷地を広くできる
- 駐車場や庭として利用できる
- 建築計画の自由度が高まる
- 土地の形状を改善できる
といったメリットが生まれる可能性があります。
ただし、隣地所有者が必ず購入を希望するわけではありません。
価格や条件についても慎重な調整が必要です。
方法④ 建築の可能性を調査してから売却する
再建築不可と判断されている土地でも、行政庁との協議や隣地との調整によって、建築の可能性を検討できる場合があります。
建築可能性が明確になることで、買主候補が広がったり、売却条件が改善したりする可能性があります。
ただし、調査や協議に費用と時間がかかることもあります。
売却価格への効果と必要な費用を比較し、進め方を判断することが大切です。
9．再建築不可物件は解体してから売却した方がよい？
これは慎重に判断したいポイントです。
古い建物を解体すれば、更地になって売却しやすくなると思われるかもしれません。
しかし、再建築不可物件では、建物を解体した後に新たな建物を建築できない可能性があります。
そのため、既存建物を利用したい買主にとっては、解体しない方が魅力的な場合があります。
また、住宅が建っている土地では、一定の要件を満たすことで固定資産税などの住宅用地特例が適用されている場合があります。
建物を解体すると、その特例が適用されなくなる可能性もあります。
再建築不可物件では、売却前に安易に建物を解体しないことが重要です。
まずは建物の状態と建築の可否、売却方法を確認しましょう。
10．相続した再建築不可物件を放置するとどうなる？
再建築不可物件は、売却が難しいという理由で長期間放置されることがあります。
しかし、建物を使用せずに放置すると、
- 建物の老朽化が進む
- 雨漏りや外壁の落下などの危険が生じる
- 雑草や樹木の管理が必要になる
- 固定資産税などの負担が続く
- 将来の相続で所有者が増える
といった問題が発生する可能性があります。
また、空き家の管理状態によっては、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく対応が必要になる場合もあります。
再建築不可だからといって、何もせずに保有し続けることが最善とは限りません。
売却だけでなく、賃貸活用や隣地との一体利用なども含めて検討することが重要です。
11．相続登記が終わっていなくても売却査定は可能
「相続登記がまだ終わっていない」
「再建築不可と聞いたが、本当に建て替えできないのか分からない」
「売却価格がどのくらいになるのか知りたい」
という段階でも、不動産会社への相談は可能です。
例えば、
- 登記簿・公図・地積測量図の確認
- 建築基準法上の道路種別の調査
- 接道幅や敷地形状の確認
- 役所での建築制限の調査
- 既存建物の状態確認
- 売却価格の査定
- 買主候補や売却方法の検討
などを先行して進められる場合があります。
相続登記が完了していなくても、売却に向けた準備を始めることはできます。
ただし、実際の所有権移転や売却手続きでは、相続関係や登記の整理が必要になります。
12．レジスタでは建築知識を活かした相続不動産の調査・売却を行っています
レジスタ合同会社では、相続した実家・土地・マンション・収益不動産などの売却相談を承っています。
相続不動産の売却では、単純に買主を探すだけでは解決できない問題もあります。
例えば、
- 相続した土地が再建築不可だった
- 道路に接しているのに建て替えできない
- 接道幅が不足している
- 42条2項道路や私道が関係している
- 土地の境界が分からない
- 建物が未登記だった
- 登記簿と実際の建物が異なっていた
といったケースです。
弊社では、不動産仲介業務に加えて建築に関する知識を活かし、現地調査・役所調査・売却査定を行っています。
また、必要に応じて司法書士・土地家屋調査士・弁護士などの専門家と連携し、相続手続きや権利関係の整理も含めて売却方法を検討します。
再建築不可と聞いたからといって、最初から売却を諦める必要はありません。
また、再建築不可と判断されている土地でも、調査によって新たな可能性が見つかる場合があります。
「相続した実家が再建築不可だった」
「不動産会社から売却が難しいと言われた」
「道路に問題がある土地を相続した」
「建物を解体するべきか迷っている」
「相続登記がまだ終わっていない」
このような段階でも構いません。
まずは現在の状況を整理するところからご相談ください。
相続不動産の売却でお困りの際は、レジスタ合同会社までお気軽にお問い合わせください。
まとめ｜再建築不可でも売却は可能。まずは原因を調査しましょう
相続した土地が再建築不可だった場合でも、売却できる可能性はあります。
ただし、再建築不可の原因や建物の状態によって、売却方法や価格は大きく変わります。
特に重要なのは、次の4点です。
- なぜ再建築不可なのか、道路や接道状況を調査する
- 認定・許可や隣地との調整など、建築の可能性を確認する
- 既存建物を残すか、解体するかを慎重に判断する
- 一般売却・不動産買取・隣地への売却などを比較する
再建築不可物件では、通常の不動産売却以上に、建築や道路に関する知識が重要になります。
だからこそ、物件の状況を正しく把握し、売却方法を検討することが大切です。
相続した再建築不可物件の売却についても、レジスタ合同会社までお気軽にご相談ください。
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