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親御様が亡くなり実家を相続することになったとき、

「この実家はいくらくらいで売れるのだろう？」

と考える方は多いのではないでしょうか。

長年ご家族が暮らしてきた実家の場合、親御様が購入したのは数十年前ということも珍しくありません。

当時の購入価格は分かっていても、現在いくらで売却できるのかは別の話です。

また、

「まだ売ると決めていないのに査定を頼んでもいい？」

「相続登記が終わっていなくても査定できる？」

「兄弟で相続するので、話し合いのために価格だけ知りたい」

という疑問を持たれる方もいらっしゃると思います。

結論から申し上げると、売却すると決める前でも、不動産の査定を受けることはできます。

むしろ相続不動産の場合には、早い段階で現在の市場価値を把握しておくことが、その後の遺産分割や「売る・貸す・残す」の判断材料になることがあります。

今回は、相続した実家の価格がどのように決まるのか、不動産査定を受けるタイミングや注意点について、不動産会社の立場から分かりやすく解説します。

 

相続した実家の「価格」は一つではありません

最初に知っていただきたいのが、不動産には目的によって異なる価格・評価の考え方があることです。

例えば、

• 実際に市場で売却できそうな価格
• 相続税を計算するための評価額
• 固定資産税の基礎となる評価額

などがあります。

そのため、

「相続税の評価額が3,000万円だから、3,000万円で売れる」

とは限りません。

反対に、相続税評価額より高い価格で売却できる場合もあります。

不動産会社が行う売却査定では、実際の不動産市場や周辺の取引事例、物件の個別条件などを確認しながら、

「現在市場へ売り出した場合、どの程度の価格で売却できる可能性があるのか」

を検討します。

相続の話し合いをする際には、この市場価格を知っておくことも重要です。

 

実家の査定価格は何で決まる？

不動産会社では、様々な条件を確認して査定を行います。

代表的なポイントをご紹介します。

① 立地

不動産価格を大きく左右するのが立地です。

例えば、

• 最寄駅
• 駅からの距離
• 周辺の生活環境
• 学校・商業施設
• 周辺の不動産需要

などを確認します。

同じ築年数・同じ広さの住宅でも、立地によって価格は大きく異なります。

② 土地の面積・形状

戸建住宅の場合、建物だけでなく土地そのものの価値が重要になります。

• 土地面積
• 間口
• 奥行き
• 整形地か不整形地か
• 高低差
• 道路との関係

などによって評価が変わります。

特に築年数の古い実家では、建物よりも土地の価値が価格を大きく左右することがあります。

③ 接道状況

不動産査定では、土地がどの道路にどのように接しているかも重要です。

前面道路の種類や幅員、接道状況によっては、建替えや再建築に影響することがあります。

例えば、現在建物が建っていても、現行法上の条件によっては再建築に制約があるケースもあります。

こうした条件は売却価格にも影響するため、現地だけでなく役所や関係資料の調査が必要になることがあります。

④ 建物の築年数・状態

実家の築年数や維持管理状態も確認します。

例えば、

• 雨漏り
• シロアリ
• 外壁・屋根の状態
• 水回り設備
• 耐震性
• 過去のリフォーム履歴

などです。

築年数が古いからといって必ず売れないわけではありません。

建物を利用したい買主様もいれば、土地として購入して建替えたい買主様もいます。

そのため、

「古いから解体しないと売れない」

と自己判断する必要はありません。

⑤ 用途地域や建築条件

土地には都市計画や建築基準法などによる様々な制限があります。

例えば、

• 用途地域
• 建ぺい率
• 容積率
• 高さ制限
• セットバック
• その他の建築制限

などです。

現在の建物だけを見るのではなく、

「この土地に将来どの程度の建物を建てられるのか」

という視点から評価されることもあります。

⑥ 周辺の成約事例と現在の売出物件

査定では、周辺で実際に取引された不動産の事例も重要な判断材料になります。

また、現在販売されている競合物件も確認します。

ただし、

売出価格＝実際に売れた価格

ではありません。

インターネット上に掲載されている価格だけを見て、

「近所の家が6,000万円で出ているから、うちも6,000万円」

とは単純に判断できない点には注意が必要です。

 

「査定価格」と「売却価格」も同じではありません

これも重要なポイントです。

不動産会社から、

「査定価格は5,000万円程度です」

と言われたからといって、必ず5,000万円で売却できるわけではありません。

査定価格は、あくまで物件の条件や市場動向、取引事例などから算出した売却価格の目安です。

実際の売却価格は、

• 売出価格
• 購入希望者からの反響
• 売却までにかけられる期間
• 価格交渉
• 市場環境

などによって変わります。

そのため、査定を受ける際には金額だけでなく、

「なぜこの査定価格なのか」

という根拠を確認することが大切です。

 

相続登記が終わっていなくても査定できます

「まだ父親名義だから、不動産会社へ相談するのは早い」

と思われる方もいらっしゃいます。

しかし、査定そのものは相続登記が完了する前でも可能です。

例えば、

相続人を確認する
↓
不動産の査定をする
↓
査定価格を参考に家族で話し合う
↓
誰が相続するか決める
↓
相続登記を行う
↓
売却する

という進め方も考えられます。

不動産の価格が分かることで、遺産分割の方向性を検討しやすくなる場合があります。

 

兄弟で相続するときこそ査定が重要

例えば、兄弟2人で実家を相続するとします。

この場合、

• 兄が実家を取得する
• 弟が実家を取得する
• 共有名義にする
• 実家を売却して代金を分ける

など複数の方法が考えられます。

しかし、実家の価値が分からなければ公平な話し合いが難しくなります。

例えば兄が実家を取得し、弟へ代償金を支払う方法を検討する場合にも、不動産価値は重要な判断材料になります。

だからこそ、

「売却するための査定」だけではなく、「相続について話し合うための査定」

という考え方もあります。

 

査定を受けたら売却しなければならない？

その必要はありません。

査定を受けた結果、

「この価格なら売却しよう」

となることもあれば、

「今は売らずに保有しよう」

「賃貸として活用できないか検討しよう」

となることもあります。

特に相続した実家には、ご家族の思い出があります。

金額だけですぐに判断できないことも当然です。

まず現在の価値を把握し、そのうえでご家族に合った方法を検討すればよいのです。

 

古い実家は「解体してから査定」しない方がよい場合も

相続した実家が古いと、

「どうせ建物に価値がないから、先に解体してしまおう」

と考える方もいらっしゃいます。

しかし、解体する前に一度不動産会社へ相談することをおすすめします。

物件によっては、

• 古家付き土地として売却する
• 中古戸建として売却する
• リフォーム前提で売却する

といった方法も考えられます。

解体には費用がかかりますし、土地や建物の状況、税務上の影響なども含めて検討した方がよいケースがあります。

売却方法を決める前に解体してしまうのではなく、まず選択肢を比較することが大切です。

 

査定前にあると役立つ資料

すべて揃っていなくても相談できますが、次のような資料が残っていれば査定やその後の確認に役立ちます。

• 固定資産税・都市計画税の納税通知書
• 登記関係資料
• 購入当時の売買契約書
• 建築確認関係書類
• 測量図・境界関係資料
• 建物図面
• リフォーム・修繕履歴
• 賃貸している場合は賃貸借契約書

特に購入当時の売買契約書などは、将来売却する際の税金を検討するうえでも重要になることがあります。

捨てずに保管しておきましょう。

 

査定価格が高い不動産会社を選べばいい？

複数の不動産会社へ査定を依頼すると、査定額に差が出ることがあります。

例えば、

A社　4,800万円
B社　5,100万円
C社　6,000万円

という結果になった場合、

「一番高いC社へ任せよう」

と思うかもしれません。

しかし、重要なのは査定額の高さだけではありません。

確認したいのは、

• 査定価格の根拠
• 周辺の成約事例
• どのような買主を想定しているのか
• どのような販売方法を考えているのか
• 売却までの想定期間
• 相続不動産について相談できる体制があるか

などです。

高い査定額で媒介契約を結んでも、実際にその価格で購入する方が現れなければ、後から何度も価格を下げることになる可能性があります。

「高く査定してくれる会社」ではなく、「査定根拠と売却方法を説明できる会社」

を選ぶことが大切です。

 

相続不動産では査定以外の問題が見つかることも

相続した実家を調査してみると、

• 登記名義が以前の世代のまま
• 境界が確認できない
• 建物が未登記
• 共有名義になっている
• 接道について確認が必要
• 相続人間で意見がまとまっていない

など、売却前に整理しなければならない問題が見つかることがあります。

だからこそ、相続不動産では単に価格を出すだけでなく、

「この不動産を実際に売却するには何を確認する必要があるのか」

まで整理することが重要です。

 

レジスタでは「売ると決める前」の査定・ご相談も承ります

弊社レジスタでは、相続した実家・土地・マンション・収益不動産などの査定・売却についてご相談を承っております。

もちろん、

「まだ売却するか決めていない」

という段階でも構いません。

例えば、

「兄弟で話し合うために実家の価格を知りたい」

「売る・貸す・残すを比較したい」

「相続登記がまだ終わっていない」

「古い家なので、解体してから売るべきか相談したい」

といったご相談にも対応いたします。

また、弊社では日頃から司法書士・弁護士の先生方と密に連携しております。

査定を進める中で相続登記や法律上の確認が必要になった場合にも、必要に応じて専門家と連携しながらサポートいたします。

税務上の専門的な判断が必要な場合には、税理士への確認も重要です。

 

まとめ｜まず「現在いくらなのか」を知ることから始めましょう

相続した実家を、

売るのか。
貸すのか。
残すのか。

すぐに決める必要はありません。

しかし、その判断をするためには、

「現在、この不動産にはどのくらいの市場価値があるのか」

を知ることが重要です。

不動産査定は、売却を決めた方だけが利用するものではありません。

相続人同士で話し合うため。

今後の資産整理を考えるため。

売却と保有を比較するため。

そうした段階でも査定は一つの判断材料になります。

相続した実家について、

「いくらで売れるのか知りたい」

「まだ売却するか決めていない」

「相続登記もこれから」

という方も、どうぞお気軽にレジスタ合同会社までご相談ください。

まずは実家の現在の価値と、今後考えられる選択肢を一緒に整理するところからお手伝いいたします。

 

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