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借地借家法は“借主保護”だけではない～オーナー様から実際にご相談いただいたお悩み～
本日、弊社へ人形町エリアでテナント物件を所有されているオーナー様がご来社されました。
近年は「借主保護」という言葉を耳にする機会が増え、賃貸経営においても借主側の権利が強く意識される時代になっています。
もちろん借主保護は非常に重要ですが、その一方で、実際の現場では貸主様側も多くの不安や課題を抱えています。
今回は、実際にご相談いただいた内容をもとに、事業用不動産オーナー様が直面しやすい問題についてまとめてみました。
実際にご相談いただいた内容
今回のオーナー様のお悩みは主に以下の内容でした。
・賃料支払いが毎月遅れる（1日〜最大1ヶ月）
・賃貸借契約上の管理会社が十分に対応してくれない
・保証会社が介在しておらず滞納リスクが不安
・過去に無断転貸されていた
・現在の賃料が相場より安く、賃料改定したい
・借主の素性や実態が分からず不安
実はこれらは、事業用テナントでは珍しい話ではありません。
「管理会社がいる＝安心」ではないケースもある
特に今回のケースで印象的だったのは、
「契約書上は管理会社名義になっているが、実際には管理委託契約を締結していない」
という点でした。
つまり、
・入居後のトラブル対応
・滞納督促
・契約違反への対応
・更新交渉
・賃料査定
などを、実質的には誰も積極的に動いていない状態です。
事業用不動産は居住用と異なり、オーナー様自身が積極的に管理へ関与しなければならないケースも多くあります。
保証会社なしのリスクは想像以上に大きい
以前は、
「法人契約だから安心」「昔から借りているから大丈夫」という考え方も一般的でした。
しかし現在は、
・法人の実態が見えにくい
・ペーパーカンパニー
・資金繰り悪化
・夜逃げ
・無断転貸
・契約者と実利用者が異なる
などのケースも珍しくありません。
特に事業用テナントは居住用以上に賃料額が高額になるため、滞納時のダメージも大きくなります。
最近では事業用専門の保証会社も増えており、
・滞納保証
・明渡し支援
・訴訟費用サポート
などを備えた商品もあります。
「昔ながらの信頼関係」だけで契約するには、少しリスクが高い時代になってきています。
無断転貸は重大な契約違反
今回のご相談では、一時期無断転貸が行われていたとのことでした。
無断転貸は、貸主にとって非常に大きな問題です。
なぜなら、
・誰が使用しているか分からない
・反社会的勢力リスク
・用途違反
・近隣トラブル
・原状回復リスク
などにつながる可能性があるためです。
特に人形町のような都心部では、
・飲食店
・バー
・民泊類似利用
・倉庫利用
・海外法人利用
など、契約時想定と異なる使われ方をされるケースもあります。
契約時だけでなく、契約後の定期確認も非常に重要です。
「賃料が安すぎる問題」も増えています
長年同じ借主様が入居している物件では、「気づいたら相場よりかなり安くなっていた」というケースも少なくありません。
特にここ数年の人形町・日本橋エリアは、
・インバウンド回復
・オフィス需要
・飲食需要
・出店ニーズ増加
などにより、事業用不動産相場が上昇傾向です。
そのため、
「昔の賃料のまま据え置き」になっているケースも多く見受けられます。
ただし、賃料増額は感情的に進めるとトラブル化しやすいため、
・周辺相場調査
・近隣事例
・契約内容確認
・借主状況分析
などを踏まえて、慎重に進める必要があります。
貸主側も“守るための管理”が必要な時代
借地借家法は借主保護が強い法律です。
しかし実際には、貸主様も大きな資産を抱えながら、
・滞納
・契約違反
・建物維持
・修繕費
・資産価値維持
・近隣対応
など、多くの責任を負っています。
特に事業用不動産は、「貸して終わり」ではなく、
・契約管理
・賃料管理
・入居者管理
・相場分析
・法的リスク管理
まで含めて、継続的な運営が重要になります。
人形町・日本橋エリアの事業用不動産ご相談ください
弊社では、人形町・日本橋エリアを中心に、
・店舗
・オフィス
・一棟ビル
・区分店舗
・収益物件
など、事業用不動産を専門的に取り扱っております。
単なる募集だけでなく、
・テナント管理
・契約内容の見直し
・賃料査定
・保証会社導入
・契約リスク分析
・売却相談
なども対応しております。
「今の契約内容で大丈夫だろうか？」
「賃料は適正なのか？」
「この借主様の状態は問題ないのか？」
といったご相談も増えています。
事業用不動産は、早めの確認と管理体制の見直しが非常に重要です。
本日ご来社のお客様とは一歩ずつ問題を解決し、安心できる賃貸経営をサポートして参ります。
レジスタ合同会社
東京都中央区日本橋人形町3-3-5天翔日本橋人形町ビル206
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