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初めての一棟収益不動産購入｜金融機関が評価するポイントとは？【ご相談事例】
「ワンルーム投資から一棟投資へステップアップしたい」
先日、ホームページをご覧いただいた投資家様よりお問い合わせをいただき、Zoomにてお打ち合わせをさせていただきました。
今回のお客様は会社を経営されている経営者の方です。
これまで区分所有マンション（ワンルームマンション）を2室所有されていましたが、売却を終え、次のステージとして一棟収益不動産の購入をご検討されていました。
一棟収益物件は初めてということで、
「金融機関から評価されやすい物件を購入したい」
というご相談でした。
実は、この考え方は非常に重要です。
一棟収益物件は「買える物件」ではなく「融資が出る物件」を探すことが重要
収益不動産を探す際、
・利回りが高い
・価格が安い
・築年数が新しい
という条件だけで判断される方もいらっしゃいます。
しかし実際には、
金融機関が評価しやすい物件かどうか
が購入できるかを左右するケースが少なくありません。
金融機関は、
- 積算価格
- 収益性
- 立地
- 建物の耐用年数
- 将来の資産価値
- 借主属性
など様々な要素を総合的に判断しています。
今回のお客様は金融機関から評価されやすい条件が揃っていました
今回お話を伺う中で、
金融機関にとってプラスに働く可能性が高いポイントがいくつかありました。
① ワンルームマンション投資の返済実績
これまで2室の区分マンションを所有され、
それぞれ異なる金融機関から融資を受けていました。
そして問題なく返済を継続されていたとのことです。
金融機関にとって、
「借りたお金をきちんと返済してきた実績」
は非常に重要な評価材料になります。
もちろん融資審査は総合判断ですが、
過去の返済実績は信用力を判断する上で大きなポイントの一つです。
② 自己資金をしっかり準備されている
今回、ワンルームマンション2室の売却資金として、
約5,000万円を自己資金として充当される予定とのことでした。
自己資金が多いことで、
- 借入金額を抑えられる
- 金融機関のリスクが下がる
- 資金計画に余裕が生まれる
など、多くのメリットがあります。
自己資金の割合は金融機関や物件によって異なりますが、
融資審査において好材料になるケースは少なくありません。
③ 経営者としての実績
さらに印象的だったのは、
以前経営されていた会社を大手企業へ事業譲渡されたご経験です。
事業で成果を上げてこられた実績や現在の事業内容なども、金融機関が総合的に判断する材料の一つとなります。
もちろん「会社経営者だから必ず融資が通る」ということではありませんが、事業実績や財務内容なども含めて評価されるケースがあります。
一棟収益不動産は「物件」と「融資」の両方を考える必要があります
収益不動産を探していると、
利回りだけに目が向いてしまうことがあります。
しかし実際には、
購入できる物件
ではなく、
金融機関が融資しやすい物件
を探すことが成功への近道になるケースも多くあります。
例えば、
- 積算価格は十分か
- NOIはどうか
- キャップレートは妥当か
- 出口戦略は描けるか
- 将来売却しやすいか
こうした点まで考えて物件選定を行うことが重要です。
当社では投資家様のご希望に合わせて物件をご紹介しています
レジスタ合同会社では、
東京都23区を中心に、一都三県の収益不動産を取り扱っています。
特に、売主様から直接ご依頼いただいている元付物件や一般公開前の情報をご紹介できるケースもあります。
今回のお客様のように、
- 初めて一棟収益不動産を購入したい
- 金融機関の評価を重視したい
- 将来資産価値も考えて購入したい
- 法人で収益不動産を購入したい
というご相談も歓迎しております。
物件のご紹介だけでなく、
投資目的や資金計画、融資の方向性も含めてお打ち合わせを行い、ご希望に沿った物件探しをサポートいたします。
まとめ
一棟収益不動産の購入では、
「良い物件を見つけること」と同じくらい、
金融機関からどのように評価されるかが重要になります。
今回ご相談いただいた投資家様も、これまでの返済実績や自己資金、事業経験など、金融機関から評価されやすい要素をお持ちでした。
もちろん最終的な融資判断は金融機関ごとに異なりますが、物件だけではなく、ご自身の状況も踏まえて準備を進めることで、より良い投資につながる可能性があります。
これから一棟収益不動産へのステップアップをご検討されている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
一棟収益物件をお探しの投資家様へ
レジスタ合同会社では、東京都23区を中心に一都三県の一棟マンション・一棟ビル・アパートなどの収益不動産をご紹介しております。
ホームページには掲載していない売主様から直接ご依頼いただいている元付物件や、ご希望条件に合わせた未公開情報をご案内できる場合もございます。
「金融機関の評価を重視して物件を探したい」
「法人で購入したい」
「区分マンションから一棟物件へステップアップしたい」
このようなご希望がございましたら、お気軽にお問い合わせください。
投資目的やご予算、融資の方向性まで丁寧にヒアリングし、中長期的な資産形成を見据えた物件選びをお手伝いいたします。
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