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収益不動産を購入する際、多くの方が最初に気にするのが「利回り」ではないでしょうか。

「利回りが高い物件だから、銀行も融資しやすいはず。」

そう考える方は少なくありません。

しかし実際の融資審査では、金融機関は利回りだけを見て融資を判断しているわけではありません。

むしろ、利回り以上に重視しているポイントが数多くあります。

今回は、収益不動産の融資審査で金融機関が本当に見ているポイントについて、不動産売買の現場目線で分かりやすく解説します。

 

 

利回りが高いのに融資が通りにくい物件がある理由

例えば、

• 利回り8％
• 築35年
• 地方都市
• 木造アパート

という物件と、

• 利回り3.5％
• 東京都心
• RCマンション
• 駅徒歩5分

という物件があった場合、

金融機関が評価を高くするのは後者であるケースが多くあります。

なぜなら、銀行は「今の収益」だけではなく、「将来も安定して返済できるか」を重視しているからです。

 

金融機関が見ている5つのポイント

① 担保評価（積算評価・土地の価値）

銀行にとって最も重要なポイントの一つが、担保としての資産価値です。

例えば、

• 土地価格
• 建物価格
• 路線価
• 積算評価
• 建物構造
• 築年数

などをもとに評価します。

特に東京都23区では、建物よりも土地の資産価値を重視する金融機関も多くあります。

つまり、

利回りが低くても、

資産価値が高ければ融資しやすいことがあります。

② エリアの将来性

金融機関は、

その地域の将来性も確認しています。

例えば、

• 人口が増えているか
• 再開発予定はあるか
• 賃貸需要が安定しているか
• 空室率はどうか

東京都心では、

今後も安定した需要が見込まれるエリアは評価が高くなる傾向があります。

③ 購入者（借入人）の属性

実は物件以上に重要なのが、

購入する人の信用力です。

例えば、

• 年収
• 金融資産
• 自己資金
• 勤務先
• 法人の決算内容
• 不動産投資経験
• 保有物件

などを総合的に判断します。

同じ物件でも、

購入者が違えば融資条件も大きく変わります。

④ キャッシュフロー

銀行は、

家賃収入だけではなく、

返済後にどれだけお金が残るかも確認しています。

例えば、

• 空室が発生した場合
• 修繕費が増えた場合
• 金利が上昇した場合

でも返済できるかをシミュレーションしています。

そのため、

利回りだけでは判断できません。

⑤ 出口戦略（売却しやすいか）

金融機関は、

万が一返済が困難になった場合、

その物件を売却できるかも考えています。

つまり、

流動性です。

例えば、

• 駅近
• 人気エリア
• RCマンション
• 土地値が高い

このような物件は、

購入希望者が多いため、

銀行としても安心材料になります。

 

利回り3％でも評価される物件

東京都23区では、表面利回り3％台の物件も珍しくありません。

都心部では2%台の物件もあります。

それでも融資が付きやすい理由は、

• 土地価値が高い
• 売却しやすい
• 空室リスクが低い
• 賃貸需要が安定
• 再開発が期待できる

など、

長期的な資産価値が評価されているからです。

 

利回り8％でも慎重になる物件

一方で、

利回りが高くても、

• 築古
• 地方立地
• 修繕履歴が不十分
• 空室率が高い
• 土地評価が低い

このような物件では、

金融機関も慎重になります。

高利回りであること自体が、リスクの高さを反映している場合もあるためです。

 

プロの投資家は銀行と同じ視点で物件を見る

経験豊富な投資家ほど、

銀行と同じ目線で物件を評価しています。

確認するポイントは、

• 表面利回り
• 実質利回り
• 積算価格
• 土地評価
• エリア
• 建物管理状況
• 修繕履歴
• レントロール
• 金融機関の評価
• 将来の出口戦略

つまり、「銀行が融資したいと思う物件かどうか」という視点で判断しているのです。

 

レジスタでは融資も見据えた物件をご提案しています

レジスタでは、東京都23区を中心に、一都三県の収益不動産をご紹介しております。

特に売主様から直接ご依頼いただいた元付物件を多数取り扱っており、市場に広く公開される前の情報をご案内できるケースもあります。

物件をご紹介する際には、

• 表面利回り
• 積算価格
• 金融機関の担保評価
• エリア特性
• 出口戦略
• 将来の資産価値

まで考慮し、お客様の投資目的や融資計画に合わせたご提案を行っています。

 

まとめ

収益不動産の融資審査では、金融機関は利回りだけで判断しているわけではありません。

担保評価、立地、賃貸需要、購入者の信用力、キャッシュフロー、そして出口戦略までを総合的に見て融資の可否を判断しています。

だからこそ、

「利回りが高いから安心」ではなく、「銀行が評価する物件かどうか」という視点を持つことが、失敗しない収益不動産投資につながります。

収益不動産の購入・売却をご検討中の方は、数字だけでなく物件の本質的な価値まで見極めることが重要です。レジスタでは、融資も見据えた物件選びをサポートしておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

 

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