収益不動産の売買物件でレインズ掲載物件を好まない人が多いのはなぜか？

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2026.05.01

今回のブログのテーマは「収益不動産の売買物件でレインズ掲載物件を好まない人が多いのはなぜか？」です。

収益不動産の購入を検討している不動産投資家の方とお話ししていると、よくこんな声を聞きます。

「レインズに出ている物件は、あまり興味がない」「できれば未公開や水面下の情報が欲しい」

一見すると不思議に感じるかもしれません。

なぜ、広く公開されている物件より“見えない物件”の方が好まれるのでしょうか？

今回はその理由を、実務視点で解説します。

「レインズ（REINS）」とは、国土交通大臣から指定を受けた「不動産流通機構」によって運営されており、不動産会社同士が物件情報を共有するためのデータベースです。

正式名称のReal Estate Information Network Systemの頭文字を取ってREINSと言います。

売却依頼を受けた不動産会社は、媒介契約の一定条件のもとで物件情報を登録し、全国の業者が閲覧できる状態になります。

レインズに掲載された瞬間、その物件は全国の不動産会社に共有されます。

厳密に言うと我々不動産会社はレインズで検索して自発的にデータベースを見に行く必要があり、自動で通知されるわけではありません。

物件を売りたい売主にとってはメリットですが、投資家目線ではこうなります。

・すでに多数の業者が見ている
・すでに多くの投資家に紹介されている
・条件の良い案件はすでに検討・買付済み

すなわち「一次情報ではない」＝「競争後の残り物である可能性がある」、と見られてしまう場合があります。

レインズに掲載されると、複数の業者が同じ情報を扱います。

その結果どうなるかというと、

・価格の歪み（割安感）が消える
・利回りが市場平均に収束する
・指値余地が小さくなる
したがって、「誰でも買える価格」＝「投資のメリットが少ない」という認識になりやすいのです。

レインズは掲載期間や履歴が把握できるため、
・長期間掲載されている
・何度も価格変更している
といった情報が見えてしまいます。

実際、情報が広く共有されることで「売れ残りの印象」が付くリスクも指摘されています。

投資家はここからこう判断します。

「プロが見て買わなかった理由があるのでは？」

この疑念が、購入意欲を下げる要因になります。

収益不動産の世界では、「良い物件ほど水面下でスピード勝負で決まる」というのが実態です。

実際、未公開物件とは「特定の業者や顧客のみが把握している情報」を指します。

不動産情報を生ものとして捉えるため、レインズに出る時点で「物件の鮮度が低い（悪い）」と考える投資家が多いのです。

ここまで読むと、「レインズ物件は買う価値がないのか？」と思われるかもしれませんが、一概にそうは言えません。

実際には、
・価格調整直後の物件
・売主事情で急ぎの案件、など

「条件次第で化ける掘り出し物の物件」も存在しますので先入観だけで判断しない方がよい場合もあります。

レインズ物件が敬遠される理由をまとめると、

・市場に広く公開されている
・価格が相場化している
・売れ残りの可能性が見える
・情報の鮮度が低

という点に集約されます。

もし、「レインズ物件では物足りない」「未公開・売主直の情報を探している」「競争の少ない投資案件に出会いたい」、
そうお考えであれば、弊社レジスタへご相談ください。

・売主直案件
・水面下情報
・事業用不動産に特化した非公開案件

これらを日々情報収集しております。

まだ出回っていない情報を知りたいという方は是非ご相談ください。

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