ブログ

「1億円の一棟アパートを購入するには、自己資金はいくら必要ですか？」

初めて一棟収益物件を購入する方にとって、非常に気になるポイントではないでしょうか。

例えば自己資金が、

1,000万円なら購入できるのか。

2,000万円あれば十分なのか。

3,000万円あれば融資を受けやすくなるのか。

一棟アパート購入では、物件価格が大きくなるため、自己資金と金融機関からの融資が非常に重要になります。

しかし、

「1億円の物件なら自己資金は必ず○○万円必要」

という一律の答えがあるわけではありません。

金融機関の融資方針だけでなく、購入する方の年収・事業内容・保有資産・既存借入・投資経験、さらに購入する物件の収益性や担保評価などによっても条件は変わります。

今回は、東京23区を中心に一都三県の収益不動産を取り扱うレジスタ合同会社が、1億円の投資用一棟アパートを購入するケースを例に、自己資金の考え方を解説します。

 

1億円のアパートを買うなら自己資金はいくら必要？

まず大切なのは、

「自己資金＝頭金」ではない

ということです。

不動産購入では、物件価格以外にも諸費用が発生します。

さらに、一棟アパートを購入した後の修繕や空室などに備えるため、ある程度の現金を残しておくことも考えなければなりません。

したがって自己資金は、

①物件購入時の頭金
＋
②購入時の諸費用
＋
③購入後に残しておく資金

という3つに分けて考えると分かりやすくなります。

 

① 頭金

最初に考えるのが頭金です。

例えば1億円の一棟アパートに対して、金融機関から9,000万円の融資を受けられた場合、

1億円－9,000万円＝1,000万円

が物件価格に対する自己資金となります。

融資額が8,000万円なら、

1億円－8,000万円＝2,000万円

です。

ただし、

「物件価格の10％を必ず自己資金として入れる」

「20％あれば必ず融資が出る」

という単純なものではありません。

金融機関によって融資方針は異なりますし、購入者と物件の評価によっても変わります。

② 物件価格とは別に「諸費用」が必要

頭金だけを用意すれば購入できるわけではありません。

一棟アパートの購入には、

• 仲介手数料
• 所有権移転登記等の費用
• 金融機関の融資関連費用
• 印紙税
• 不動産取得税
• 火災・地震保険料
• 固定資産税等の精算金

などが発生します。

物件や融資条件によって金額は異なりますが、1億円規模になると諸費用も相応の金額になります。

そのため、

「自己資金2,000万円あるから2,000万円すべて頭金に入れる」

と考えてしまうと、諸費用を支払う資金が不足する可能性があります。

物件価格だけでなく、取得に必要な総額から資金計画を立てることが重要です。

③ 購入後に使える現金も残しておく

さらに重要なのが、購入後の手元資金です。

一棟アパートを購入した翌月に、

「給湯器が故障した」

「退去が重なった」

「漏水が発生した」

「外壁や屋根の補修が必要になった」

ということも考えられます。

また空室が発生すれば、

• 原状回復
• リフォーム
• 入居者募集
• 募集期間中の賃料減少

なども発生します。

一棟アパートは購入した瞬間から賃貸経営が始まります。

そのため、自己資金を購入時にすべて使うのではなく、

購入後にどの程度の現金を残しておくか

まで考えておくことが重要です。

 

1億円の一棟アパートで3つのケースを考えてみる

分かりやすくするため、1億円の物件を購入する場合を考えてみましょう。

※以下は仕組みを理解するための単純な例であり、実際の融資額や必要自己資金を示すものではありません。

ケースA　融資9,000万円の場合

物件価格　1億円
融資　　　9,000万円
頭金　　　1,000万円

ここに別途、購入諸費用が必要になります。

さらに購入後の予備資金も残すのであれば、

「自己資金1,000万円あれば買える」わけではありません。

ケースB　融資8,000万円の場合

物件価格　1億円
融資　　　8,000万円
頭金　　　2,000万円

こちらも頭金とは別に諸費用を考えます。

ケースAより自己資金は多く必要になりますが、借入額が小さくなるため、毎月の返済額や借入比率にも違いが生じます。

ケースC　融資7,000万円の場合

物件価格　1億円
融資　　　7,000万円
頭金　　　3,000万円

自己資金の負担はさらに大きくなります。

一方で借入額が少なくなるため、融資返済後のキャッシュフローには余裕が生まれやすくなります。

 

自己資金は多ければ多いほどいい？

ここで、

「それなら自己資金をできるだけ多く入れた方が安全なのでは？」

と思われるかもしれません。

確かに借入額を減らせば、一般的には毎月の返済負担は小さくなります。

しかし、不動産投資では別の考え方もあります。

例えば5,000万円の現金を保有している投資家が、1億円のアパートを購入するとします。

その5,000万円をほぼすべて投入してしまうと、

• 次の物件を購入する資金
• 修繕資金
• 空室への備え
• 本業の運転資金
• その他の投資資金

が少なくなってしまいます。

特に会社経営者の場合には、本業の資金とのバランスも重要です。

そのため、

「自己資金をいくら入れられるか」だけでなく、「いくら入れるのが自分の投資戦略に適しているか」

を考える必要があります。

 

金融機関は自己資金以外に何を見る？

一棟アパートの融資では、自己資金だけで審査が決まるわけではありません。

金融機関によって異なりますが、購入者については、

• 年収・所得
• 勤務先
• 会社経営者であれば事業内容や決算状況
• 金融資産
• 保有不動産
• 既存借入
• 過去の融資・返済実績
• 不動産投資経験

などが確認されることがあります。

つまり、

「自己資金3,000万円の人なら全員同じ融資条件になる」

わけではありません。

例えば、これまで区分マンションなどを購入して融資を受け、継続して返済してきた実績がある場合、その実績を含めて金融機関へ説明できる可能性があります。

初めて一棟アパートを購入する場合でも、これまでの不動産投資経験や返済履歴があれば、整理しておきたいところです。

 

購入する「物件」も金融機関から評価される

金融機関が確認するのは購入者だけではありません。

購入する一棟アパートについても、

• 所在地
• 土地面積
• 土地の資産価値
• 接道状況
• 建物構造
• 築年数
• 戸数
• 入居率
• 賃料収入
• 収益性
• 法令上の状況

などが確認されます。

そのため同じ人が同じ1億円の物件を購入する場合でも、

A物件なら融資を検討できるが、B物件では難しい

ということがあり得ます。

これが、一棟アパート探しで金融機関から評価されやすい物件を意識することが重要な理由です。

 

「高利回り＝融資を受けやすい」とは限らない

初めて一棟アパートを探すと、どうしても利回りの高い物件が魅力的に見えます。

例えば、

A物件：1億円・表面利回り8％
B物件：1億円・表面利回り6％

であれば、A物件を選びたくなるかもしれません。

しかし金融機関が見るのは表面利回りだけではありません。

A物件が、

• 土地の担保評価が低い
• 築年数が古い
• 修繕リスクが高い
• 賃貸需要に不安がある

という物件であれば、希望する融資条件にならない可能性があります。

反対にB物件は利回りが低くても、

• 土地の資産価値が高い
• 賃貸需要が安定している
• 建物状態が良い

などの理由から評価されることも考えられます。

利回りと融資評価は分けて考えることが重要です。

 

自己資金が多くても「買える価格」を上げすぎない

金融資産が多い方ほど注意したいポイントもあります。

例えば自己資金5,000万円があるからといって、

「できるだけ大きな物件を買おう」

と考える必要はありません。

不動産投資で重要なのは物件価格の大きさではなく、

購入後に安定した賃貸経営を続けられるか

ということです。

特に初めて一棟アパートを購入する場合には、

• 借入額
• 月々の返済額
• 金利
• 融資期間
• 空室率
• 修繕費
• 購入後の手元資金

を確認し、無理のない資金計画を立てることをおすすめします。

 

一棟目では「次の融資」も意識する

将来的に一棟アパートを複数所有したい場合、一棟目の購入は特に重要です。

一棟目を購入した後、

安定した賃貸経営
↓
金融機関への返済
↓
借入残高の減少
↓
資産形成
↓
次の一棟を検討

という流れを目指すことになります。

そのため、一棟目で自己資金を使い切ってしまったり、キャッシュフローに余裕のない物件を購入したりすると、次の投資へ進みにくくなる可能性があります。

初めての一棟アパートでは、

「この物件を買えるか」だけでなく、「この物件を買った後にどうなるか」

まで考えることが重要です。

 

1億円の投資用アパート購入で考えたい自己資金のまとめ

1億円の一棟アパートを購入する際には、単純に頭金だけを見るのではなく、

物件価格に対する頭金
＋購入諸費用
＋購入後の予備資金

を自己資金として考えることが重要です。

そして必要な自己資金は、

購入者の属性 × 保有資産 × 金融機関 × 購入物件

によって変わります。

したがって、

「自己資金○○万円だから1億円の物件が買える」

と先に決めるのではなく、

自己資金と金融機関の融資可能性から、自分に合った購入価格帯を考える

という順番がおすすめです。

 

初めて一棟アパートを購入する投資家様へ

レジスタ合同会社では、東京23区を中心に一都三県の一棟アパート・一棟マンション・一棟ビルなど、収益不動産の購入をサポートしております。

特に、

「自己資金はあるが、いくらの一棟アパートを購入できるか分からない」

「1億円～2億円程度の一棟アパートを探したい」

「区分マンションから一棟アパートへステップアップしたい」

「会社経営をしており、法人・個人のどちらで購入するか検討している」

「金融機関への融資相談も含めて物件を探したい」

「将来的に2棟目、3棟目まで増やしていきたい」

といったご相談にも対応しております。

一棟アパートは、物件を探してから融資を考えるだけではなく、自己資金・金融機関・物件選びを並行して考えることが重要です。

また当社では、一般公開されている物件だけでなく、売主様から直接ご依頼いただいている元付物件や、取引先等から共有される物件情報をご紹介できる場合があります。

まだ具体的な購入物件が決まっていない段階でも構いません。

現在の自己資金、保有資産、既存借入、購入希望エリア、予算、投資目的などをお聞かせいただき、購入可能な物件の方向性を一緒に整理していきます。

1億円～2億円程度の一棟アパート購入をご検討の投資家様・会社経営者様は、レジスタ合同会社までお気軽にお問い合わせください。

 

関連記事：初めての一棟アパート購入｜1億～2億円の投資用不動産を買うまでの流れ

 

レジスタ合同会社
東京都中央区日本橋人形町3-3-5天翔日本橋人形町ビル206
お問い合わせはこちら

宅地建物取引業免許　東京都知事(2)第101770号
建設業許可　東京都知事許可（般-6）第150822号

【運営サイト】
コーポレートサイト
レジスタの賃貸サイト
テナントショップ人形町
外国人技能実習生賃貸ナビ
不動産売却LP
【SNS】
X（旧ツイッター）
Facebookページ
インスタグラム