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東京23区で収益不動産を購入したいと考えたとき、一棟マンションや一棟ビルを思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。

しかし、東京都心部の一棟ビルは購入価格が高額になりやすく、希望する立地や予算に合った物件を見つけることは容易ではありません。

そこで注目したいのが、「区分店舗」という不動産投資の選択肢です。

区分店舗は、一棟ビルと比較して取得価格を抑えられる場合があり、東京23区の商業エリアに不動産を所有する方法の一つとなります。

また、テナントに賃貸して収益を得るだけでなく、将来的に自社の店舗や営業拠点として活用することも検討できます。

今回は、東京23区で区分店舗を購入するメリット、一棟ビルとの違い、購入時の注意点について、不動産売買と店舗賃貸の両方の視点から解説します。

 

1．区分店舗とは？どのような不動産なのか

区分店舗とは、マンションや複合用途ビルなどの区分所有建物のうち、店舗として利用される専有部分を所有する不動産です。

例えば、次のような物件があります。

• 分譲マンションの1階にある路面店舗
• 商業施設と住宅が一体となった建物の店舗区画
• オフィスや店舗が入居する区分所有ビルの一部分
• 飲食店やサービス店舗が営業している区分所有物件

区分店舗の所有者は、専有部分を所有するとともに、共用部分の共有持分や敷地利用権などを権利形態に応じて保有します。

一棟ビルのように建物全体を所有するわけではありませんが、独立した不動産として売買することができます。

ただし、区分所有建物には管理規約があり、店舗の用途や工事内容などについて制限を受ける場合があります。

そのため、購入前には一般的な収益不動産とは異なる確認が必要になります。

 

2．東京23区で区分店舗を購入する5つのメリット

① 一棟ビルよりも少ない予算で購入できる場合がある

区分店舗の大きなメリットは、一棟ビルと比較して取得価格を抑えられる可能性があることです。

東京23区の一棟ビルは、立地や建物規模によって数億円以上となることも珍しくありません。

一方、区分店舗であれば建物の一部分を購入するため、物件によっては数千万円台から検討できる場合もあります。

もちろん、都心の一等地にある路面店舗などは区分店舗であっても高額になります。

それでも、一棟ビルの購入が予算的に難しい方にとって、区分店舗は検討対象を広げる選択肢となります。

② 東京23区の商業エリアに資産を所有できる

区分店舗は、立地を重視した不動産投資を検討する際にも魅力があります。

例えば、日本橋・人形町をはじめ、銀座、新宿、渋谷、池袋などの商業エリアでは、店舗の出店需要が期待できる立地があります。

店舗不動産の価値を考えるうえでは、単純な駅からの距離だけでなく、周辺の商業環境が重要です。

特に路面店舗では、次のような条件が賃貸需要に影響します。

• 店舗の間口や道路からの視認性
• 歩行者の通行量や周辺の商圏
• 飲食店などの出店可能業種
• 電気・ガス・給排水・排気設備
• 建物の管理状況や共用部分の使いやすさ

区分店舗は、こうした条件を見極めることで、賃貸需要を重視した不動産投資を検討できます。

③ テナントに賃貸して賃料収入を得られる

区分店舗を購入し、飲食店や物販店、サービス店舗などに賃貸することで、継続的な賃料収入を得ることができます。

例えば、購入価格6,000万円の区分店舗を月額30万円で賃貸した場合、年間賃料収入は360万円です。

表面利回りは次のようになります。

年間賃料360万円 ÷ 購入価格6,000万円 × 100 ＝ 表面利回り6.0％

ただし、これはあくまで計算例であり、東京23区の区分店舗の一般的な利回り水準を示すものではありません。

実際には、管理費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税、保険料、管理委託費、空室期間などを考慮する必要があります。

また、区分店舗は1テナントへの賃貸となることが多く、退去が発生すると賃料収入がゼロになる可能性があります。

表面利回りだけではなく、実質的な収益性と空室リスクを確認することが重要です。

④ 将来的に自社店舗として利用する選択肢がある

法人経営者様にとって、区分店舗は投資対象であると同時に、将来の事業用不動産としても検討できます。

例えば、地方で飲食店を展開している企業が東京23区の区分店舗を購入し、当面は第三者に賃貸しながら、将来的な東京進出に備えるという考え方です。

ほかにも、美容室、物販店、サービス店舗、ショールーム、営業拠点など、事業内容に応じた活用が考えられます。

ただし、賃貸中の区分店舗を購入した場合、所有者が変わったことだけを理由に借主へ退去を求めることはできません。

普通建物賃貸借契約の場合は、貸主からの更新拒絶や解約申入れに正当事由などの要件が必要です。

将来の自社利用を考えている場合は、賃貸借契約の種類や期間、建物の用途制限などを購入前に確認する必要があります。

⑤ 一棟ビルと比較して建物全体の管理負担が異なる

一棟ビルを所有する場合、外壁や屋上、共用設備など、建物全体の維持管理について所有者が主体となって対応する必要があります。

一方、区分店舗では、建物の共用部分について管理組合や管理会社が管理を行うのが一般的です。

そのため、一棟ビルとは管理の仕組みが異なります。

ただし、区分店舗でも毎月の管理費や修繕積立金が発生し、専有部分の修繕やテナント対応は所有者の負担となることがあります。

また、建物全体の大規模修繕や設備更新に伴い、追加負担が生じる可能性もあります。

区分店舗だから管理の手間がかからないというわけではなく、管理組合の運営状況や長期修繕計画を確認することが大切です。

 

3．一棟ビルと区分店舗、どちらが不動産投資に向いている？

一棟ビルと区分店舗には、それぞれ異なる特徴があります。

比較項目	一棟ビル	区分店舗
購入予算	高額になりやすい	比較的抑えられる場合がある
所有範囲	土地・建物全体	専有部分と敷地利用権等
賃料収入	複数テナントから得られる場合がある	1テナントが中心
空室リスク	複数区画なら分散可能	退去時に収入がゼロになる場合がある
建物管理	所有者が主体	共用部分は管理組合等
改修・用途変更	比較的自由度が高い	管理規約等による制限
将来の建替え	所有者の判断で検討しやすい	区分所有者間の合意等が必要
融資	物件と借主の属性により判断	物件と借主の属性により判断

一棟ビルは土地と建物を一括して所有でき、複数のテナントから収益を得られる場合があることが魅力です。

一方、区分店舗は取得対象を絞ることで、希望する立地の商業不動産を購入できる可能性があります。

どちらが優れているということではなく、購入目的や予算、資産構成によって適した不動産は異なります。

 

4．区分店舗の購入では融資にも注意が必要

区分店舗の購入を検討する際、金融機関からの融資を利用できるかどうかは重要なポイントです。

一棟マンションや一棟アパートへの融資と、区分店舗への融資では、金融機関の評価方法や融資方針が異なる場合があります。

特に区分店舗では、次のような項目が確認されます。

• 購入者の財務内容や事業実績
• 物件の所在地や担保評価
• 現在の賃貸借契約と賃料収入
• テナントの信用力や賃貸需要
• 建物の築年数や管理状況
• 購入後の資金計画や返済能力

また、投資用として購入する場合と、自社店舗として使用する場合では、検討する融資制度や金融機関が異なることもあります。

地方に本社を置く法人が東京の区分店舗を購入する場合、取引金融機関の融資対象エリアや担保評価方針なども確認したいところです。

購入価格が一棟ビルより低いからといって、必ずしも融資を受けやすいとは限りません。

物件選びと並行して資金調達の見通しを確認することをおすすめします。

 

5．区分店舗は将来の売却も考えて購入したい

不動産投資では、購入時の利回りだけでなく、将来の売却も重要です。

区分店舗の売却先としては、賃料収入を目的とする投資家のほか、自社店舗として使用したい法人や事業者などが考えられます。

ただし、賃貸中か空室かによって購入希望者の目的や評価が異なる場合があります。

例えば、賃貸中の店舗は投資家にとって収益物件となりますが、自社利用を希望する企業にとっては、すぐに使用できないことが購入の障害になる可能性があります。

また、建物の老朽化や修繕積立金の不足、用途制限などが将来の売却価格に影響することもあります。

区分店舗の購入では「現在いくらで貸せるか」だけでなく、「将来誰が購入する可能性があるか」という出口戦略も考えることが重要です。

 

6．店舗賃貸に強い不動産会社だからできる区分店舗のご提案

区分店舗への投資では、購入後のテナント募集や賃貸経営も重要なポイントです。

例えば、現在は飲食店が入居していても、退去後に同じ業種のテナントを誘致できるとは限りません。

排気設備や給排水設備、電気容量、管理規約などによって出店できる業種が限られることもあります。

また、店舗の賃料は周辺の住居用不動産とは異なる要素で形成されます。

そのため、区分店舗の購入では、売買価格や利回りだけでなく、店舗賃貸の実務を踏まえた判断が重要になります。

レジスタ合同会社では、東京23区を中心に不動産売買仲介を行うとともに、店舗賃貸専門サイト「テナントショップ人形町」を運営しております。

日常的に店舗を探している事業者様からのご相談や、店舗物件の賃貸募集・仲介に対応していることが弊社の特徴です。

さらに、建設業の許可を有し、建築・設備に関する知識を活かした物件選びにも取り組んでおります。

区分店舗の購入をご検討される際には、購入価格や収益性だけでなく、テナント募集、将来の自社利用、維持管理、売却までを見据えたご相談に対応いたします。

 

7．東京23区で区分店舗を購入したい法人様・投資家様へ

東京23区の一棟ビルは価格が高く、希望する予算で購入できる物件がなかなか見つからないこともあります。

そのような場合には、区分店舗も選択肢の一つとして検討してみてはいかがでしょうか。

区分店舗は、東京の商業立地に不動産を所有し、賃料収入を得るだけでなく、将来的な自社店舗としての活用も考えられる不動産です。

レジスタ合同会社では、次のようなご相談を承っております。

• 東京23区で区分店舗を購入したい
• 一棟ビルを検討しているが予算が合わない
• 地方に本社があり、東京にも収益不動産を所有したい
• 将来的に自社の飲食店やサービス店舗を出店したい
• 賃貸中の区分店舗を購入して賃料収入を得たい
• 区分店舗の購入後のテナント募集や管理も相談したい

ご希望のエリア、購入予算、店舗面積、用途、利回りなどをお知らせいただければ、条件に合わせて物件情報をご紹介いたします。

売主様から直接依頼を受けた元付物件を含め、一般公開前の物件情報についても、ご紹介可能な案件がある場合には個別にご案内いたします。

現在ご希望に合う物件がない場合も、条件をお伺いし、継続して物件をお探しすることが可能です。

東京23区の区分店舗・一棟収益不動産の購入をご検討の際は、レジスタ合同会社へお気軽にお問い合わせください。

 

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