ブログ

「東京23区で一棟アパートを購入したいが、都心部は価格が高い」

「1億円台の一棟アパートを探している」

「北区・板橋区・練馬区・足立区の収益物件は投資対象としてどうなのか？」

このようなご相談をいただくことがあります。

東京23区で一棟収益物件を探す場合、千代田区・中央区・港区などの都心部だけでなく、城北エリアに目を向けることも選択肢の一つです。

一般的に城北エリアと呼ばれる北区・板橋区・練馬区・足立区には、住宅地としての特徴を持つ地域が多く、単身者向けからファミリー向けまで、さまざまな賃貸住宅が存在しています。

ただし、同じ城北エリアでも、駅からの距離や沿線、土地の条件、周辺の賃貸需要によって投資判断は大きく異なります。

今回は、東京23区を中心に一棟収益不動産を取り扱うレジスタ合同会社が、城北エリアで一棟アパートを購入する際の特徴と、北区・板橋区・練馬区・足立区それぞれの検討ポイントについて解説します。

 

1．城北エリアが一棟アパート投資の候補になる理由

城北エリアを検討する理由の一つは、都心部とは異なる価格帯や賃貸市場の物件を探せることです。

東京23区内で一棟アパートを探していると、立地条件の良い物件ほど価格が高く、希望する利回りとのバランスが難しいケースがあります。

その点、城北エリアでは、駅距離や築年数、土地面積などの条件によって、1億円台で検討できる一棟アパートを探せる可能性があります。

また、住宅地が広がるエリアでは、日常生活の利便性や通勤・通学のアクセスが賃貸需要に影響します。

ただし、城北エリアだから必ず利回りが高い、あるいは割安な物件が多いというわけではありません。

重要なのは、購入価格に対して十分な収益が期待できるか、そして将来的にも賃貸需要を維持できる立地かという点です。

 

2．北区の一棟アパート投資｜赤羽・王子・田端などの交通利便性

北区は、JR線を中心とした交通利便性が特徴の一つです。

赤羽駅には京浜東北線・埼京線・宇都宮線・高崎線などが乗り入れ、都心方面だけでなく埼玉方面へのアクセスにも優れています。

また、王子駅周辺ではJR京浜東北線や東京メトロ南北線、田端駅ではJR山手線・京浜東北線を利用できます。

こうした交通利便性は、賃貸住宅を探す入居希望者にとって重要な条件になります。

北区で確認したいポイント

① 駅ごとの賃貸需要

赤羽・王子・田端などでは、利用できる路線や周辺環境が異なります。

単身者向けアパートの場合、駅距離や通勤利便性が入居者募集に影響する可能性があります。

② 土地の高低差や接道条件

北区には台地と低地があり、地域によって地形が異なります。

購入前には、接道状況や敷地の高低差、擁壁の有無などを確認することが重要です。

③ ハザードマップの確認

荒川周辺などでは、水害リスクの確認が重要です。

同じ北区内でも浸水想定や地形条件は異なるため、個別の所在地で確認する必要があります。

北区は、交通利便性を重視する投資家様にとって検討候補となるエリアです。

 

3．板橋区の一棟アパート投資｜沿線ごとの賃貸需要を確認

板橋区は、東武東上線・都営三田線・JR埼京線などを利用できるエリアです。

大山・中板橋・ときわ台・成増・高島平など、地域によって街の特徴が異なります。

例えば、東武東上線沿線では池袋方面へのアクセス、都営三田線沿線では大手町方面へのアクセスなどが賃貸需要を考える際のポイントになります。

板橋区で確認したいポイント

① 沿線と駅距離

同じ板橋区でも、利用する鉄道路線によって通勤先や入居者のニーズが異なります。

特に単身者向けアパートでは、駅徒歩分数が募集条件に影響する場合があります。

② 周辺の競合物件

板橋区内には賃貸アパート・マンションが多く存在する地域もあります。

購入予定物件と同じ間取り・築年数・賃料帯の競合物件を確認することが重要です。

③ 建物の築年数と修繕状況

中古の一棟アパートでは、外壁や屋根、防水、給排水設備などの修繕履歴を確認する必要があります。

また、建物構造や築年数は金融機関の融資条件に影響する場合があります。

板橋区では、沿線ごとの賃貸需要と購入価格のバランスを重視した物件選びが重要です。

 

4．練馬区の一棟アパート投資｜住宅地としての魅力と駅距離

練馬区は、住宅地が広く形成されているエリアです。

西武池袋線・西武新宿線・都営大江戸線・東京メトロ有楽町線・副都心線などを利用できる地域があります。

練馬・石神井公園・大泉学園・光が丘など、駅や地域によって住環境が異なります。

練馬区で確認したいポイント

① 単身者向けかファミリー向けか

練馬区では、駅周辺の単身者向け住宅だけでなく、住宅地にあるファミリー向け賃貸住宅も検討対象になります。

購入予定物件の間取りと周辺需要が合っているかを確認することが重要です。

② 駅徒歩分数と生活利便性

駅から距離のある住宅地では、バス路線やスーパー、学校、生活施設などの利便性も確認したいところです。

特に単身者向けのワンルーム・1Kアパートでは、駅距離が賃料設定や空室期間に影響する可能性があります。

③ 用途地域と建築制限

練馬区には第一種低層住居専用地域など、低層住宅地としての環境が維持されている地域があります。

こうした地域では、建ぺい率・容積率・高さ制限などが建替え時の計画に影響する場合があります。

練馬区では、住環境と賃貸需要、土地の建築条件を総合的に評価することが重要です。

 

5．足立区の一棟アパート投資｜価格と収益性のバランスを考える

足立区は、北千住・綾瀬・西新井・竹ノ塚など、さまざまな住宅地を持つエリアです。

特に北千住駅は、JR常磐線、東京メトロ千代田線・日比谷線、東武スカイツリーライン、つくばエクスプレスなどが利用できる交通結節点です。

一方、区内には駅から距離のある住宅地もあり、立地によって賃貸需要や物件価格が異なります。

足立区で確認したいポイント

① 駅近と駅遠の違い

北千住駅周辺と、駅から離れた住宅地では、購入価格や入居者ニーズが異なる場合があります。

表面利回りが高い物件であっても、駅距離や周辺の賃貸需要を確認する必要があります。

② 賃料相場と入居率

物件資料に記載された満室想定利回りだけでなく、現在の賃料収入や周辺の募集相場を確認することが重要です。

③ 水害リスク

足立区では、荒川や中川などの河川に関係する水害リスクを確認する必要があります。

浸水想定は地域によって異なるため、購入前にハザードマップを確認しましょう。

足立区では、購入価格と収益性のバランスに加えて、立地条件や災害リスクを丁寧に確認することが重要です。

 

6．北区・板橋区・練馬区・足立区を比較

城北エリアの4区を、一棟アパート投資の視点から整理してみましょう。

エリア	主な検討ポイント	特に確認したいこと
北区	JR沿線の交通利便性	駅距離・地形・水害リスク
板橋区	東武東上線・都営三田線沿線の需要	競合物件・賃料相場
練馬区	住宅地の住環境と生活利便性	間取り需要・用途地域
足立区	価格と収益性のバランス	駅距離・入居率・水害リスク

※各区の一般的な特徴を整理したものであり、個別物件の投資適性を示すものではありません。

実際には、区単位の比較だけでは十分ではありません。

例えば、同じ板橋区でも駅徒歩5分と15分では賃貸需要が異なる場合があります。

また、同じ足立区でも北千住駅周辺と駅から離れた住宅地では、購入価格や賃料相場が大きく異なる可能性があります。

城北エリアの一棟アパート投資では、区名よりも駅・沿線・徒歩分数・周辺環境を重視することが重要です。

 

7．城北エリアで1億円台の一棟アパートは購入できる？

東京23区で1億円台の一棟アパートを探している方にとって、城北エリアは検討対象となる地域の一つです。

ただし、1億円台といっても、1億円前後と1億9,000万円台では、購入できる物件の規模や条件が大きく異なります。

例えば、

• 木造の一棟アパート
• 軽量鉄骨造の一棟アパート
• 築年数が経過した中古アパート
• 駅から少し距離のある一棟アパート

など、予算や希望条件に応じて検討することになります。

また、物件価格だけでなく、購入諸費用や金融機関からの融資条件も重要です。

自己資金3,000万円～5,000万円程度を想定されている場合でも、必ず希望価格帯の物件を購入できるとは限りません。

金融機関は購入者の資産背景や物件の担保評価、収益性などを総合的に審査します。

そのため、物件探しと金融機関への融資相談を並行して進めることをおすすめします。

 

8．城北エリアでは表面利回りだけで判断しない

一棟アパートを探す際、表面利回りは重要な比較指標です。

しかし、利回りが高い物件が必ずしも優良物件とは限りません。

例えば、同じ1億5,000万円の一棟アパートでも、

A物件：表面利回り6％

B物件：表面利回り8％

という物件があった場合、B物件の方が年間賃料収入は多くなります。

ただし、B物件が築古で大規模修繕を必要としていたり、空室率が高かったりすれば、実際の収益性は異なります。

さらに、融資期間が短くなれば、毎月の返済額が増加する可能性があります。

そのため、購入前には、

• 表面利回りと実質利回り
• 現況賃料と満室想定賃料
• 修繕費・管理費
• 空室リスク
• 金融機関の融資条件
• 土地の資産価値
• 将来の売却可能性

などを確認する必要があります。

一棟アパートの投資判断では、利回り・資産価値・融資・出口戦略を総合的に考えることが重要です。

 

9．城北エリアで注意したい土地・建物の調査

レジスタでは、一棟収益物件の購入にあたり、土地と建物の両方を確認することが重要だと考えています。

特に中古の一棟アパートでは、次のような項目を確認したいところです。

接道状況

建築基準法上の道路に適切に接しているか、セットバックが必要かなどを確認します。

建築制限

用途地域、建ぺい率、容積率、高さ制限などを確認します。

既存不適格・違法建築の有無

現在の法令に適合していない建物については、建築時からの法令変更による既存不適格なのか、違反状態があるのかを区別する必要があります。

こうした状況は金融機関の融資評価にも影響する可能性があります。

修繕履歴

外壁・屋根・防水・給排水設備などの修繕履歴を確認します。

ハザードマップ

洪水・内水氾濫など、所在地に応じた災害リスクを確認します。

賃貸借契約の内容

レントロールだけでなく、賃貸借契約書や敷金、滞納状況、更新条件なども確認したいところです。

当社は不動産売買仲介に加え、建築や賃貸管理にも取り組んでおります。

そのため、収益性だけでなく、建物の維持管理や将来の修繕も意識した物件選びをサポートしております。

 

10．城北エリアの一棟アパートは将来売却しやすい？

一棟アパートを購入する際には、購入後の賃貸経営だけでなく、将来の売却も考えておくことが重要です。

例えば、購入時に築15年だった木造アパートも、10年間保有すれば築25年になります。

築年数が経過すると、買主側の金融機関の融資条件が変わる可能性があります。

また、建物の修繕状況や土地の資産価値によっても売却価格は異なります。

そのため、城北エリアの一棟アパートを購入する際には、

「10年後にどのような投資家が購入候補になるか」

「土地としての価値はどの程度期待できるか」

「建物を維持して売却するのか、建替えを検討するのか」

といった視点も重要です。

1棟目の購入から出口戦略を考えておくことが、将来の2棟目・3棟目の購入にもつながります。

 

まとめ｜城北エリアの一棟アパート投資は立地と収益性のバランスが重要

北区・板橋区・練馬区・足立区は、東京23区の中でも、それぞれ異なる特徴を持つ住宅エリアです。

北区は交通利便性、板橋区は沿線ごとの賃貸需要、練馬区は住環境、足立区は価格と収益性のバランスなどが検討のポイントになります。

ただし、区名だけで投資適性を判断することはできません。

駅からの距離、土地の条件、建物の状態、賃貸需要、金融機関の評価などを個別に確認することが重要です。

東京23区で1億円台の一棟アパートをお探しの方は、都心部だけでなく、城北エリアにも目を向けてみてはいかがでしょうか。

 

城北エリアで一棟アパートをお探しの投資家様へ

レジスタ合同会社では、東京23区を中心に一都三県の一棟アパート・一棟マンション・一棟ビルなど、収益不動産の購入をサポートしております。

特に、北区・板橋区・練馬区・足立区で1億円～2億円程度の一棟アパートをお探しの投資家様や会社経営者様からのご相談を歓迎しております。

例えば、

• 北区・板橋区・練馬区・足立区で一棟アパートを購入したい
• 1億円台の一棟収益物件を探している
• 自己資金3,000万円～5,000万円程度で購入を検討している
• 初めて一棟アパートを購入する
• 区分マンションから一棟収益物件へステップアップしたい
• 金融機関から評価されやすい物件を探したい
• 一般公開前の物件情報も紹介してほしい
• 購入後の賃貸管理についても相談したい

といったご相談に対応しております。

当社では、一般公開されている物件だけでなく、売主様から直接ご依頼いただいている元付物件や、取引先の不動産会社などから共有される物件情報をご紹介できる場合があります。

また、売買仲介だけでなく、賃貸仲介・賃貸管理・建築にも取り組んでおります。

物件価格や表面利回りだけでなく、土地の資産価値、建物の状態、金融機関の融資条件、購入後の賃貸経営などを総合的に考えた物件探しをサポートいたします。

希望エリア、購入予算、自己資金、希望利回り、建物構造、築年数、金融機関への相談状況などをお聞かせください。

初回のお打ち合わせはZoomなどのオンラインでも対応可能です。

城北エリアでの一棟アパート購入を、将来の資産形成につながる第一歩に。

北区・板橋区・練馬区・足立区の一棟アパート・収益不動産の購入をご検討の方は、レジスタ合同会社までお気軽にお問い合わせください。

 

城北エリアで一棟アパートをお探しの投資家様へ

レジスタ合同会社では、東京23区を中心に一都三県の一棟アパート・一棟マンション・一棟ビルなど、収益不動産の購入をサポートしております。

特に、北区・板橋区・練馬区・足立区で1億円～2億円程度の一棟アパートをお探しの投資家様や会社経営者様からのご相談を歓迎しております。

例えば、

• 北区・板橋区・練馬区・足立区で一棟アパートを購入したい
• 1億円台の一棟収益物件を探している
• 自己資金3,000万円～5,000万円程度で購入を検討している
• 初めて一棟アパートを購入する
• 区分マンションから一棟収益物件へステップアップしたい
• 金融機関から評価されやすい物件を探したい
• 一般公開前の物件情報も紹介してほしい
• 購入後の賃貸管理についても相談したい

といったご相談に対応しております。

当社では、一般公開されている物件だけでなく、売主様から直接ご依頼いただいている元付物件や、取引先の不動産会社などから共有される物件情報をご紹介できる場合があります。

また、売買仲介だけでなく、賃貸仲介・賃貸管理・建築にも取り組んでおります。

物件価格や表面利回りだけでなく、土地の資産価値、建物の状態、金融機関の融資条件、購入後の賃貸経営などを総合的に考えた物件探しをサポートいたします。

希望エリア、購入予算、自己資金、希望利回り、建物構造、築年数、金融機関への相談状況などをお聞かせください。

初回のお打ち合わせはZoomなどのオンラインでも対応可能です。

城北エリアでの一棟アパート購入を、将来の資産形成につながる第一歩に。

北区・板橋区・練馬区・足立区の一棟アパート・収益不動産の購入をご検討の方は、レジスタ合同会社までお気軽にお問い合わせください。