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一棟マンションや一棟アパート、一棟ビルなどの収益不動産を所有しているオーナー様の中には、

「満室のうちに売却した方が高く売れる？」

「空室が出る前に売った方がいい？」

「満室なら投資家から評価されやすい？」

と考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

確かに、一棟収益物件の売却では、満室・高稼働であることがプラス材料になる場合があります。

購入直後から賃料収入を期待でき、収支計画も立てやすいためです。

しかし、

「満室＝必ず高く売れる優良物件」

というわけではありません。

一棟収益物件を購入する投資家は、満室かどうかだけではなく、

「どのような条件で満室になっているのか」

まで確認しています。

今回は、東京23区を中心に収益不動産の売買仲介を行う不動産会社の視点から、満室の一棟収益物件を投資家が購入するときに確認するポイントと、売却を検討するオーナー様が知っておきたいことを解説します。

 

満室の一棟収益物件が評価されやすい理由

まず、なぜ満室物件が投資家から好まれるのでしょうか。

大きな理由は、購入直後から収益を得られる可能性が高いことです。

例えば10戸の一棟マンションで、

10戸すべて入居中の物件と、

7戸入居・3戸空室の物件があったとします。

ほかの条件が同じであれば、満室物件の方が購入後の賃料収入を予測しやすくなります。

空室物件の場合には、

• 入居者募集
• 原状回復
• リフォーム
• 広告料
• 仲介会社への募集依頼
• 募集期間中の賃料損失

などを考える必要があります。

満室物件なら、こうした空室改善を購入直後から行う必要がないため、安定運用を重視する投資家にとって検討しやすい物件になります。

 

金融機関に説明しやすいこともメリット

一棟収益物件では、金融機関から融資を受けて購入するケースが多くあります。

融資審査の基準は金融機関によって異なりますが、物件の収益性も重要な判断材料の一つです。

満室で実際に賃料が入っていれば、

「現在この物件からどの程度の収入が得られているのか」

を確認しやすくなります。

ただし金融機関も、単純に「満室だから問題ない」と判断するわけではありません。

現在の賃料、周辺相場、入居状況、建物状態、立地、担保評価などを含めて総合的に判断します。

したがって、売主様にとっても、

満室という事実だけではなく、その収益が継続可能なのか

が重要になります。

 

投資家が見るポイント① 現在賃料と相場賃料

満室物件で特に重要なのが、現在の賃料です。

例えば周辺の同程度のワンルームが月額8万円で募集されているにもかかわらず、対象物件の入居者が月額10万円を支払っていたとします。

現在は満室なので年間収入は高く見えます。

しかし、その入居者が退去した後も10万円で募集できるでしょうか。

もし8万円まで下げなければ次の入居者が決まらないのであれば、将来の収益は現在より低下する可能性があります。

投資家はこのようなケースで、

現況賃料ではなく「退去後にいくらで貸せるか」

を考えます。

したがって売却時には、

現況賃料と周辺相場賃料を比較すること

が非常に重要です。

 

投資家が見るポイント② 入居期間

レントロールを見るときは、各入居者の契約開始時期も確認します。

例えば10年以上入居している部屋が複数ある場合、安定した入居実績として評価できる一方で、

「退去した場合に室内の原状回復費用が大きくなるのではないか」

という見方もできます。

反対に、直近数か月で多くの部屋が入れ替わっている場合には、

「最近の募集条件でも入居者が決まっている」

という確認材料になることがあります。

単純な入居期間だけで良し悪しを判断するのではなく、賃料水準や退去後の費用などとあわせて確認することが大切です。

 

投資家が見るポイント③ 満室になった時期

意外と確認したいのが、

「いつから満室なのか」

という点です。

何年間も高稼働を維持している物件と、売却直前に空室がすべて埋まった物件では意味が異なります。

もちろん、売却前に空室を埋めること自体に問題があるわけではありません。

しかし投資家からすると、

「なぜ急に満室になったのか？」

という点は確認したくなります。

例えば、

• 賃料を大幅に下げた
• フリーレントを付けた
• 広告料を増やした
• 入居条件を緩和した

などによって満室になっている場合、その募集条件が今後も必要になる可能性があります。

そのため、満室率だけでなく満室になるまでの経緯も確認されることがあります。

 

投資家が見るポイント④ 敷金・保証金・フリーレントなどの契約条件

レントロールに記載されている月額賃料だけでは、賃貸条件のすべては分かりません。

特に確認したいのが、

• 敷金
• 保証金
• フリーレント
• 更新料
• 礼金
• 賃料減額期間
• 定期借家契約か普通借家契約か
• 賃料保証やサブリースの有無

などです。

一棟ビルの場合には、テナントごとに契約条件が大きく異なることもあります。

また、売買に伴って敷金・保証金等の返還債務を買主が承継する場合には、その金額も確認が必要です。

「月額賃料はいくらか」だけではなく、賃貸借契約全体を見ることが重要です。

 

投資家が見るポイント⑤ 滞納はないか

満室でも、すべての入居者から予定どおり賃料が入金されているとは限りません。

例えば10室すべて契約中でも、そのうち1室で賃料滞納が続いていれば、

「契約上は満室でも、収益上は完全な満室とはいえない」

という見方もできます。

購入検討時には、

• 賃料滞納の有無
• 保証会社加入状況
• 滞納期間
• 回収状況
• 管理会社の対応状況

などを確認することがあります。

売却を検討するオーナー様も、レントロールだけではなく、実際の入金状況を整理しておくことをおすすめします。

 

投資家が見るポイント⑥ 入居者・テナントの構成

満室であっても、収益が特定の入居者に偏っている場合があります。

例えば一棟ビルで、

年間賃料収入の50％を1社のテナントが占めている場合です。

その会社が退去すると、一度に大きな収益が失われる可能性があります。

一方、住居系の一棟マンションで20戸に入居者が分散していれば、一室の退去による影響は比較的小さくなります。

つまり投資家は、

満室率だけではなく「収入がどの程度分散しているか」

も見ています。

特に一棟ビルでは、主要テナントの契約期間や解約予告期間なども重要になります。

 

投資家が見るポイント⑦ 建物の管理・修繕状態

満室であることと、建物状態が良好であることは別問題です。

満室でも、

• 外壁改修が必要
• 屋上防水の更新時期
• 給排水設備が老朽化
• エレベーター更新が近い
• 消防設備に不具合がある

といった場合があります。

購入後すぐに大規模な修繕費が発生すれば、物件の収益性にも影響します。

そのため投資家は、

現在の賃料収入と将来必要になる支出の両方

を確認します。

売主様としても、過去の修繕履歴や工事資料を整理しておくと、購入検討者へ建物の管理状況を説明しやすくなります。

 

投資家が見るポイント⑧ NOIと実際のキャッシュフロー

満室になると年間賃料収入が最大になるため、表面利回りも魅力的に見えます。

しかし投資家が詳しく検討するときは、表面利回りだけでなくNOIも確認します。

NOIとは、賃料収入などから物件運営に必要な経費を差し引いた純収益です。

例えば、

• 管理費
• 共用部電気代
• 清掃費
• 固定資産税
• 保険料
• 日常修繕費

などを考慮します。

満室で年間賃料収入が多くても、維持管理費が大きければ、実際の収益力は低くなる可能性があります。

「満室だから儲かっている」ではなく「満室で実際にいくら残っているのか」

を見ることが大切です。

 

売却前に無理に満室にした方がよい？

ここは売却を検討するオーナー様にとって重要なポイントです。

空室がある場合、

「売るなら全部埋めてからの方がいいだろう」

と思われるかもしれません。

確かに、空室を埋めて収益を安定させることで、売却価格にプラスとなる可能性があります。

しかし、必ずしも満室にしてから売却することが正解とは限りません。

例えば売却を急ぐために、本来月額10万円で募集できる部屋を8万円で長期契約してしまったとします。

年間では24万円の収入差です。

収益還元の考え方では、この賃料差が物件価格にも影響する可能性があります。

また、購入後にリフォームや賃料改善を行いたい投資家であれば、空室が残っていることをむしろ評価する場合もあります。

そのため、

空室を埋める前に、一度売却方法を検討する

という順番も考えてみてください。

 

「満室＝売り時」になることもある

一棟収益物件を所有していると、

「満室だからまだ持っておこう」

と考えることもあると思います。

もちろん安定した賃料収入が得られているのであれば、そのまま長期保有することも選択肢です。

一方で、

• 高稼働
• 賃料水準が適正
• 修繕状態が良好
• 資料が整理されている
• 市場からの需要がある

といった条件が揃っているときは、購入希望者へ物件の魅力を説明しやすい状態ともいえます。

つまり、

「空室が増えたから売る」のではなく「状態が良いうちに売る」

という売却戦略もあります。

保有を続ける場合と、現在売却した場合の両方を比較して判断することが大切です。

 

満室物件の売却前に準備したい資料

満室の一棟収益物件を売却する場合には、少なくとも次のような資料を整理しておくと購入検討が進みやすくなります。

• 最新のレントロール
• 賃貸借契約書
• 賃料入金状況
• 敷金・保証金一覧
• 保証会社加入状況
• 修繕履歴
• 管理費等の支出資料
• 固定資産税関係資料
• 建築確認関係資料
• 建物図面

特にレントロールについては、

「現在満室です」

だけではなく、各入居者の契約内容まで確認できる状態にしておくことが重要です。

 

満室の一棟マンション・一棟ビルの売却をご検討のオーナー様へ

レジスタ合同会社では、東京23区を中心に一都三県の一棟マンション・一棟アパート・一棟ビルなど、収益不動産の売買仲介を行っています。

弊社には、

「初めて一棟収益物件を購入したい」

「区分マンションから一棟物件へステップアップしたい」

「金融機関から評価されやすい物件を探したい」

「法人で長期保有できる一棟物件を購入したい」

といった投資家様・会社経営者様から物件探しのご相談をいただいています。

そのため売却査定では、単に、

「この物件はいくらです」

という価格だけではなく、

「どのような投資家がこの物件を評価する可能性があるのか」

という買主側の視点も含めて売却方法を検討します。

「現在満室だが今が売り時なのか知りたい」

「保有を続ける場合と売却する場合を比較したい」

「満室の状態ならいくらくらいで売れるのか知りたい」

「大規模修繕前に売却するか迷っている」

といった段階でもお気軽にご相談ください。

売却を決めていない段階でも、現在の物件価値を把握することで今後の資産戦略を考える材料になります。

 

一棟収益物件をお探しの投資家様へ

レジスタ合同会社では、売却を検討されているオーナー様から直接ご相談をいただき、売主様から直接ご依頼いただいている元付物件として一棟収益物件をご紹介できる場合があります。

また、一般公開前の段階で、購入希望条件をあらかじめお伺いしている投資家様へ個別に物件をご紹介することもあります。

一棟マンション・一棟アパート・一棟ビルなどをお探しの場合は、

希望エリア、予算、自己資金、希望利回り、構造、築年数、金融機関への相談状況などをお聞かせください。

売却を検討するオーナー様と、一棟収益物件を購入したい投資家様をつなぐ。

収益不動産の売却・購入について、レジスタ合同会社までお気軽にお問い合わせください。