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相続した土地が売れない？低圧系統用蓄電池という新しい売却先を解説
「親から相続した土地を売却したいけれど、なかなか買主が見つからない」
「不動産会社に相談したものの、売却は難しいと言われてしまった」
「地方にある土地なので、そもそも需要があるのか分からない」
このようなお悩みをお持ちの方はいらっしゃいませんか？
相続した土地は、大切な資産である一方、使う予定がなければ維持管理や固定資産税などの負担が続くことになります。
特に、郊外や地方の土地、小規模な土地、住宅建築に適さない土地などは、一般的な不動産市場では買主が見つかりにくい場合があります。
しかし、住宅用地として売れない土地だからといって、すべての用途で需要がないとは限りません。
レジスタ合同会社では、相続不動産の売買仲介に加え、系統用蓄電池用地の情報収集と開発事業者との連携を進めています。
今回は、相続した土地が売れない理由と、新しい売却先として注目する「低圧系統用蓄電池」について、不動産会社の視点から解説します。
相続した土地が売れない5つの理由
土地が売れない原因は、必ずしも売却価格だけではありません。
土地の立地や形状、法令上の制限、地域の需要など、様々な要因が関係します。
1．住宅用地としての需要が少ない
一般的な土地売買では、住宅を建築する目的で購入する方が多くいます。
そのため、駅から遠い土地や人口減少が進む地域では、住宅用地としての需要が限られる場合があります。
また、周辺に住宅が少ない土地や、生活利便施設から離れた土地では、売却までに時間がかかることもあります。
2．土地の面積や形状が使いにくい
土地が小さすぎたり、細長かったり、不整形だったりすると、建物を建築する際の制約が生じることがあります。
また、道路への接道状況によっては、建築基準法上の建物を建築できない土地もあります。
こうした土地は、一般の住宅購入者にとって検討しにくい場合があります。
3．農地や市街化調整区域などの制限がある
登記地目が田や畑の場合、農地法による制限を受けることがあります。
また、市街化調整区域では、建築や開発行為に関する制限が設けられています。
土地の用途を変更するために許可や届出が必要となる場合もあり、売却先が限定される原因になります。
4．境界や権利関係が整理されていない
相続した土地では、境界が明確でない場合や、相続登記が完了していない場合があります。
また、相続人が複数いる場合には、売却について全員の合意が必要になることもあります。
土地そのものに需要があっても、権利関係の整理が進まないことで売却できないケースがあります。
5．地域の不動産市場で買主が見つからない
地方や郊外の土地では、住宅や店舗などの新規需要が限られることがあります。
不動産会社が販売活動を行っても、問い合わせが少なく、売却まで長期間を要する場合があります。
こうした土地については、従来とは異なる用途や買主層を検討することが重要になります。
土地が売れないときは、売却先の発想を変えてみる
土地の売却というと、住宅用地や事業用地としての販売を思い浮かべる方が多いと思います。
しかし、土地には様々な用途があります。
例えば、駐車場、資材置場、事業用設備の設置場所などです。
そして、近年新たな選択肢として検討されているのが、系統用蓄電池の設置用地です。
系統用蓄電池は、電力系統に接続して電気を蓄え、必要な時間帯に放電する設備です。
再生可能エネルギーの有効活用や、電力需給の調整を支える役割が期待されています。
系統用蓄電池には、高圧・特別高圧で接続する大型設備だけでなく、比較的小規模な低圧設備もあります。
低圧系統用蓄電池であれば、高圧の大型蓄電所には適さなかった小規模な土地でも、設置を検討できる可能性があります。
ただし、住宅用地として需要がない土地が、そのまま蓄電池用地として適しているとは限りません。
土地条件や電力系統への接続可能性など、別の観点からの調査が必要です。
低圧系統用蓄電池は、どのような土地が対象になる？
低圧系統用蓄電池では、設備の規模や構成によって必要な土地面積が異なります。
そのため、全国共通の「何坪以上」という基準があるわけではありません。
例えば、次のような土地も検討対象となる可能性があります。
- 郊外にある小規模な更地
- 現在使用していない資材置場
- 利用予定のない雑種地
- 使わなくなった駐車場
- 住宅用地として売却が進まない土地
- 相続した地方の遊休地
ただし、低圧系統用蓄電池の設置には、土地面積だけでなく、接道、設備搬入、周辺環境、法令上の制限などの確認が必要です。
特に重要なのが、電力系統への接続可能性です。
土地の前に電柱があっても、必ず接続できるわけではありません。
また、接続が可能であっても、必要な工事費用や連系時期によっては事業化が難しくなる場合があります。
そのため、「土地があるから蓄電池を設置できる」のではなく、「土地条件と系統接続の両方を確認して初めて事業化の可能性が見えてくる」という点が重要です。
通常の不動産売却と蓄電池用地としての売却は何が違う？
相続した土地の売却を検討する際には、通常の不動産市場での売却と、低圧系統用蓄電池用地としての売却を比較することが大切です。
| 比較項目 | 通常の土地売却 | 低圧系統用蓄電池用地 |
| 主な買主 | 個人・不動産会社・事業会社 | 蓄電池開発事業者など |
| 重視される条件 | 立地・接道・建築可能性・価格 | 系統接続・設備配置・接道・価格 |
| 土地面積 | 用途によって異なる | 設備構成によって異なる |
| 主な調査 | 法令・境界・権利関係など | 通常の土地調査に加え、系統接続や設備計画 |
| 売却価格 | 周辺相場や需要などで決まる | 事業採算性や土地条件などが影響 |
| 売却までの期間 | 買主や条件によって異なる | 系統接続の検討状況などによって異なる |
低圧系統用蓄電池用地としての売却には、通常の不動産売買とは異なる調査が必要です。
その一方で、従来の買主とは異なる事業者に土地情報を届けられる可能性があります。
ただし、蓄電池用地だから高く売れる、早く売れるという保証はありません。
通常の不動産売却と比較しながら、土地ごとに適した方法を検討することが重要です。
土地を売却したいだけなら、自分で蓄電池事業を始める必要はありません
「低圧系統用蓄電池に興味はあるけれど、自分で設備を購入するつもりはない」
そのように考える土地所有者様も多いと思います。
弊社が現在取り組んでいるのは、土地所有者様ご自身が蓄電池事業を始める方法ではありません。
蓄電池の開発を検討する事業会社へ、土地を売却する方法です。
土地所有者様は、通常の不動産売却と同様に、土地を売却する立場となります。
設備の購入や電力市場での運用などを行う必要はありません。
もちろん、開発事業者が購入するかどうかは、土地条件や系統接続、事業採算性などの検討結果によって決まります。
そのため、事業者への紹介が必ず売買契約につながるわけではありません。
レジスタが考える「相続土地の第二の売却先」
弊社では、相続不動産の売却について、従来の不動産市場だけでなく、新しい用途からも検討することが重要だと考えています。
例えば、住宅用地としての需要が少ない土地であっても、設備用地としての可能性があるかもしれません。
反対に、蓄電池用地としては適さなくても、通常の不動産市場では需要がある場合もあります。
そのため、最初から売却先を一つに限定する必要はありません。
通常の不動産としての売却可能性と、低圧系統用蓄電池用地としての可能性を比較する。
こうした視点から、土地の新しい価値を探していきたいと考えています。
相続した土地を蓄電池用地として売却するまでの流れ
弊社では、次のような流れを想定しています。
STEP 1｜土地所有者様からのご相談
土地の所在地、面積、現在の利用状況、売却希望などをお知らせください。
すべての資料が揃っていなくても、まずはご相談いただけます。
STEP 2｜土地の基本調査
登記内容、接道、地目、都市計画、周辺環境などを確認します。
この段階で、低圧系統用蓄電池用地として検討できる可能性があるかを一次的に判断します。
STEP 3｜開発事業者へのご紹介
検討可能性がある土地については、所有者様の了承を得たうえで、低圧系統用蓄電池の開発事業者などへ情報を提供します。
STEP 4｜系統接続・事業採算性などの検討
開発事業者が、電力系統への接続可能性や設備計画、必要な工事費用などを確認します。
この段階で事業化が難しいと判断される場合もあります。
STEP 5｜条件が整えば売買契約へ
購入希望者が見つかり、売買条件が整えば、弊社の仲介によって土地売買契約へと進みます。
なお、系統接続に関する確認や必要な許認可の取得などについて、売買契約に条件を設ける場合もあります。
売れない土地を放置すると、相続人の負担が増えることも
相続した土地を利用せず、そのまま所有し続ける場合でも、固定資産税や維持管理などの負担が発生することがあります。
また、草木の繁茂や不法投棄、近隣からの苦情など、土地管理上の問題が生じる場合もあります。
さらに、将来その土地を子供たちが相続することになれば、次の世代にも管理や処分の負担が引き継がれます。
もちろん、土地を急いで売却することが必ずしも最善とは限りません。
しかし、今後利用する予定がない土地については、早い段階から売却や活用の可能性を検討することが大切です。
弊社では、相続が発生した後の土地売却だけでなく、将来の相続を見据えた生前整理についてもご相談をお受けしています。
司法書士・弁護士の先生方、不動産会社様からのご相談も歓迎します
相続不動産の売却では、相続登記や遺産分割、共有名義の整理など、専門家との連携が必要になる場合があります。
弊社では、これまでも司法書士・弁護士の先生方と連携し、様々な相続不動産の売却をお手伝いしてきました。
現在は、こうした相続不動産の売却支援に、低圧系統用蓄電池という新しい選択肢を加える取り組みを進めています。
司法書士・弁護士の先生方には、蓄電池の専門知識や適地判断をお願いするものではありません。
相続した土地について売却や活用のご相談があれば、弊社へおつなぎいただくだけで結構です。
また、売却先が見つからない土地を取り扱う不動産会社様からのご相談も歓迎しています。
案件ごとの役割分担や仲介条件について相談しながら、協力して売却の可能性を探っていきたいと考えています。
相続した土地を、次世代のエネルギーインフラへ
相続した土地が売れないからといって、必ずしも価値がないわけではありません。
これまでの不動産市場では需要が限られていた土地でも、別の用途から検討することで、新しい売却先が見つかる可能性があります。
低圧系統用蓄電池は、その選択肢の一つです。
土地が蓄電池用地として活用されれば、再生可能エネルギーの有効活用や電力需給の安定化を支える社会インフラの一部となる可能性があります。
相続した土地を、次世代のエネルギーインフラへ。
レジスタ合同会社では、不動産と再生可能エネルギーをつなぐ取り組みを進めています。
相続した土地の売却でお困りの方は、レジスタへご相談ください
レジスタ合同会社では、相続不動産の売買仲介に加え、低圧・高圧系統用蓄電池用地の情報収集と開発事業者とのネットワーク構築を進めています。
特に現在、力を入れているのが**「相続×低圧系統用蓄電池」**です。
- 相続した土地がなかなか売れない
- 地方や郊外の土地を売却したい
- 小規模な土地の売却先を探している
- 複数の遊休地をまとめて整理したい
- 子供たちに土地を残す前に生前整理したい
- 通常の不動産売却以外の可能性も検討したい
このような方は、ぜひお気軽にご相談ください。
まずは土地の所在地や面積などを確認し、通常の不動産売却と低圧系統用蓄電池用地としての可能性を検討していきます。
「売れない土地」と決めつける前に、新しい売却先を一緒に考えてみませんか？
※低圧系統用蓄電池としての利用可否は、土地条件、電力系統への接続可能性、法令・条例、周辺環境、設備計画、事業採算性などによって異なります。ご相談いただいた土地について、事業化や売却を保証するものではありません。
レジスタ合同会社
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