カテゴリー:
相続した実家に兄弟の一人が住んでいる…売りたい場合はどうする？
親御様が亡くなり、実家を兄弟姉妹で相続することになったものの、その実家に兄弟の一人が住み続けているケースがあります。
例えば、
「兄が実家に住んでいるが、自分は売却して現金で分けたい」
「弟は住み続けたいと言っているが、実家の維持費は誰が負担するの？」
「兄弟で共有名義になっている実家を売却できる？」
「住んでいる兄弟が売却に反対している場合、どうすればよい？」
といったご相談です。
相続した実家に兄弟の一人が住んでいる場合、単純に不動産を売却して代金を分けるという話にはならないことがあります。
長年住み慣れた家を離れたくないという気持ちもあれば、相続財産を公平に分けたいという考え方もあります。
どちらか一方の意見だけで進めるのではなく、不動産の価値や権利関係を整理し、現実的な解決方法を検討することが大切です。
今回は、兄弟の一人が住んでいる実家を売却したい場合の考え方と、具体的な解決方法について解説します。
1．兄弟の一人が住んでいる実家は売却できる？
結論から申し上げると、兄弟の一人が住んでいる実家でも、売却できる可能性はあります。
ただし、誰が不動産を所有しているのか、遺産分割協議が終わっているのか、住んでいる兄弟にどのような権利があるのかによって進め方は異なります。
例えば、父親が亡くなり、兄弟3人が相続人になったケースを考えてみましょう。
長男は実家に住み続けていますが、次男と三男は売却を希望しています。
この場合、次男と三男が売却に賛成しているからといって、当然に実家全体を売却できるわけではありません。
遺産分割が終わっていない場合には、原則として相続人全員で財産の分け方を協議する必要があります。
また、すでに共有名義となっている場合にも、不動産全体を売却するには原則として共有者全員の同意が必要です。
2．まず確認したいのは不動産の名義と権利関係
最初に確認したいのは、実家の登記内容です。
例えば、
- 亡くなった父親の単独名義
- 父親と母親の共有名義
- 兄弟3人の共有名義
- すでに長男の単独名義
- 土地と建物で所有者が異なる
など、さまざまなケースがあります。
また、実家に住んでいる兄弟が、親御様とどのような約束をしていたのかも確認が必要です。
家賃を支払っていたのか、無償で住んでいたのか、契約書があるのかなどによって、法律上の取扱いが変わる可能性があります。
実家に住んでいるという事実だけで、所有権がある・ないと判断することはできません。
売却を考える前に、まず権利関係を整理することが重要です。
3．解決方法① 実家を売却して代金を分ける「換価分割」
兄弟全員が実家を売却することに合意できる場合、比較的分かりやすい方法が換価分割です。
換価分割とは、相続財産である不動産を売却し、その代金を相続人で分ける方法です。
例えば、兄弟3人が相続人で、実家が3,000万円で売却できたとします。
売却にかかる費用などを差し引いた金額を、合意した割合で分配します。
ただし、実家に住んでいる兄弟がいる場合には、退去時期や引越し先なども含めた調整が必要になります。
売却に合意しても、すぐに退去できるとは限りません。
そのため、売却価格だけでなく、引渡しまでのスケジュールも考えておく必要があります。
4．解決方法② 住んでいる兄弟が実家を取得する「代償分割」
住んでいる兄弟が実家を手放したくない場合には、代償分割という方法も考えられます。
代償分割とは、特定の相続人が不動産を取得し、他の相続人へ代償金を支払う方法です。
例えば、実家の評価額が3,000万円で、兄弟3人が同じ割合で相続することを前提とした場合、
長男が実家を取得し、次男と三男へそれぞれ1,000万円ずつ支払うという方法が考えられます。
これにより、長男は実家に住み続けることができ、他の兄弟は現金を受け取れます。
ただし、長男に代償金を支払う資金がなければ実現は難しくなります。
また、実家の評価額をいくらにするかによって、相続人の意見が分かれることもあります。
代償分割を検討する場合には、不動産の客観的な市場価値を把握しておくことが重要です。
5．解決方法③ 共有名義にして住み続ける
兄弟で共有名義にしたうえで、一人が住み続ける方法も考えられます。
ただし、共有名義には注意が必要です。
例えば、
- 固定資産税を誰が負担するのか
- 建物の修繕費を誰が負担するのか
- 住んでいる兄弟から使用料を受け取るのか
- 将来売却したくなった場合はどうするのか
- 共有者の一人が亡くなったらどうするのか
といった問題があります。
共有名義にした当初は兄弟間の関係が良好でも、将来の相続によって共有者が増える可能性があります。
そのため、共有名義は当面の解決策になっても、将来の問題を残す可能性があることを理解しておきましょう。
6．解決方法④ 住んでいる兄弟に持分を買い取ってもらう
すでに兄弟で共有名義になっている場合には、住んでいる兄弟に他の共有者の持分を買い取ってもらう方法もあります。
例えば、兄弟3人がそれぞれ3分の1ずつ所有している実家について、長男が次男と三男の持分を買い取るケースです。
この方法であれば、長男が実家を単独所有できる可能性があります。
ただし、持分の価格や資金調達について検討する必要があります。
また、持分だけの売買と不動産全体の売買では、価格の考え方が異なることがあります。
不動産会社による査定や、必要に応じた専門家への相談が重要になります。
7．住んでいる兄弟が売却に反対している場合は？
最も難しいのが、兄弟の一人が売却に反対しているケースです。
例えば、
「親と長年暮らしていたので、この家を離れたくない」
「自分が親の介護をしてきたのだから、実家は自分がもらうべきだ」
「売却代金を分けることには納得できない」
といった事情です。
このような場合、単純に売却価格を提示するだけでは解決しないことがあります。
まずは、それぞれの希望や事情を整理することが重要です。
話し合いで解決できない場合には、遺産分割調停や共有物分割請求など、法的な手続きを検討することもあります。
ただし、どの手続きが適切かは、遺産分割が完了しているかどうかなどによって異なります。
相続人間で対立が生じている場合には、弁護士への相談が必要です。
8．住んでいる兄弟に無理やり退去してもらうことはできる？
「自分にも相続権があるのだから、実家に住んでいる兄弟へ退去を求められるのでは？」
と考える方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、相続人であることだけを理由に、当然に退去を強制できるわけではありません。
居住している兄弟の権利関係や、親御様との間にあった約束、遺産分割の状況などを確認する必要があります。
また、他の相続人が勝手に鍵を交換したり、荷物を搬出したりすることは、法的なトラブルにつながる可能性があります。
居住者がいる不動産の売却では、所有権と居住に関する権利を分けて考えることが大切です。
9．実家の市場価値を知ることが話し合いの第一歩
兄弟間で意見が分かれている場合でも、不動産の査定は重要です。
例えば、実家について、
「長男は2,000万円くらいだと思っている」
「次男は4,000万円で売れるはずだと考えている」
という状況では、話し合いが進まないことがあります。
そこで、不動産会社が査定を行い、周辺の取引事例や物件の状況を踏まえた市場価格を示すことで、具体的な検討がしやすくなります。
もちろん、査定価格がそのまま売却価格になるとは限りません。
また、遺産分割における評価額を必ず市場価格と一致させなければならないわけでもありません。
それでも、客観的な資料を用意することは、相続人間の話し合いに役立ちます。
10．相続登記前でも不動産会社へ相談できる
「まだ兄弟で話し合いがまとまっていない」
「実家に住んでいる兄が売却に反対している」
「相続登記が終わっていない」
という段階でも、不動産会社への相談は可能です。
例えば、
- 不動産の査定
- 登記内容の確認
- 土地・建物の現地調査
- 売却方法の検討
- 代償分割を検討するための価格資料の作成
- 売却した場合の手取り額の概算
など、先行して進められることがあります。
不動産の価値や売却条件を把握することで、兄弟間の協議を進める材料になります。
ただし、相続人間の法律上の争いについては、不動産会社が代理人として交渉することはできません。
必要に応じて弁護士と連携しながら、適切な方法を検討することになります。
11．レジスタでは司法書士・弁護士と連携して相続不動産の売却をサポートしています
レジスタ合同会社では、相続した実家・土地・マンション・収益不動産などの売却相談を承っています。
相続不動産の売却では、単純に買主を探せばよいという案件ばかりではありません。
兄弟の一人が実家に住んでいたり、相続人が想定より多かったり、相続人同士で意見が異なったりと、さまざまな問題が発生します。
弊社では、日頃から司法書士・弁護士の先生方と密に連携し、相続関係の整理と不動産の査定・売却準備を進めています。
不動産の査定・調査・売却についてはレジスタ、相続登記については司法書士、相続人間の法律問題については弁護士。
それぞれの専門分野を活かしながら、問題を一つずつ整理していきます。
「兄弟の一人が実家に住んでいる」
「実家を売却して代金を分けたい」
「住んでいる兄弟が売却に反対している」
「共有名義にするべきか迷っている」
このような段階でも構いません。
まだ売却すると決めていなくても、不動産の査定や今後の選択肢についてご相談いただけます。
相続した実家の売却でお困りの際は、レジスタ合同会社までお気軽にご相談ください。
まとめ｜兄弟の一人が住んでいる実家は、売却以外の方法も含めて検討しましょう
相続した実家に兄弟の一人が住んでいる場合、売却できるかどうかは、所有権や相続の状況によって異なります。
解決方法としては、
- 実家を売却して代金を分ける換価分割
- 住んでいる兄弟が取得し、他の相続人へ代償金を支払う代償分割
- 共有名義にして住み続ける方法
- 他の共有者の持分を買い取る方法
などが考えられます。
どの方法が適切かは、ご家族の事情や不動産の価値によって異なります。
大切なのは、誰か一人の希望だけで進めるのではなく、それぞれの立場を尊重しながら現実的な解決策を探すことです。
相続した実家について兄弟間で意見が分かれている場合も、まずは不動産の価値や権利関係を整理するところから始めてみてはいかがでしょうか。
レジスタ合同会社では、司法書士・弁護士と連携しながら、相続不動産の売却に向けたご相談を承っております。
レジスタ合同会社
東京都中央区日本橋人形町3-3-5天翔日本橋人形町ビル206
お問い合わせはこちら
宅地建物取引業免許 東京都知事(2)第101770号
建設業許可 東京都知事許可（般-6）第150822号
【運営サイト】
コーポレートサイト
レジスタの賃貸サイト
テナントショップ人形町
外国人技能実習生賃貸ナビ
不動産売却LP
【SNS】
X（旧ツイッター）
Facebookページ
インスタグラム