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親御様が亡くなり、実家を相続することになった際、土地や建物の登記を調べて初めて問題が判明することがあります。

その一つが「未登記建物」です。

例えば、

「土地の登記はあるのに、建物の登記が見つからない」

「固定資産税を払っているので登記されていると思っていた」

「親が昔増築した部分が登記されていなかった」

「実家の敷地内にある倉庫や離れが未登記だった」

といったケースです。

親御様が何十年も所有していた建物であっても、登記が正しく行われているとは限りません。

では、未登記の建物がある場合、そのまま不動産を売却することはできるのでしょうか？

結論から申し上げると、未登記建物があっても売却できる可能性はあります。ただし、買主の融資や所有権の確認、登記手続きなどに影響するため、売却前に状況を整理することが重要です。

今回は、相続した実家に未登記建物があった場合の対応について、不動産会社の立場から分かりやすく解説します。

 

1．そもそも未登記建物とは？

未登記建物とは、建物が存在しているにもかかわらず、必要な登記が行われていない建物を指します。

建物の登記には、大きく分けて次のようなものがあります。

建物表題登記

建物の所在地、種類、構造、床面積など、物理的な状況を登記するものです。

新築建物については、原則として所有権を取得した日から1か月以内に表題登記を申請する義務があります。

所有権保存登記

建物の所有者について、初めて所有権を登記する手続きです。

建物表題登記とは異なり、一般的な新築建物について所有権保存登記そのものに一律の申請義務があるわけではありません。

ただし、売買や融資を伴う場合には重要な手続きになります。

つまり、未登記といっても、

① 建物表題登記自体がされていないケース

② 建物表題登記はあるが、所有権保存登記がされていないケース

など、状況が異なります。

どのような登記が不足しているかによって、必要な対応も変わります。

 

2．固定資産税を払っていても未登記の場合がある？

これは相続不動産で特に注意したいポイントです。

「毎年、建物の固定資産税を払っているのだから、登記もされているはず」

と思われる方もいらっしゃいます。

しかし、固定資産税の課税と法務局の不動産登記は別の制度です。

市区町村が建物の存在を把握して固定資産税を課税していても、法務局では未登記になっている場合があります。

そのため、固定資産税の納税通知書に建物が記載されているだけでは、登記済みとは判断できません。

売却を検討する場合には、登記事項証明書や建物図面などを確認する必要があります。

 

3．相続した実家で未登記建物が見つかる主なケース

① 実家そのものが未登記だった

古くから所有している住宅では、建築当時に建物表題登記が行われていないケースがあります。

特に、長年相続を繰り返してきた不動産では、建物の所有関係を確認するために追加の調査が必要になることもあります。

② 増築した部分が登記されていなかった

例えば、登記簿上の床面積が80㎡なのに、実際の建物は100㎡程度あるケースです。

親御様が過去に部屋を増築したものの、建物表題部の変更登記を行っていなかった可能性があります。

増築によって床面積など登記事項に変更が生じた場合には、原則として変更登記の申請義務があります。

ただし、登記上の面積と実際の面積が異なるからといって、必ず違法建築というわけではありません。

登記の問題と建築基準法上の問題は、分けて確認する必要があります。

③ 敷地内の倉庫や離れが未登記だった

実家の敷地内に、倉庫や離れ、車庫などが建っているケースもあります。

ただし、すべての工作物が建物登記の対象になるわけではありません。

土地への定着性や用途、構造などを踏まえて判断する必要があります。

また、独立した建物として登記するのか、母屋の附属建物として登記するのかについても、状況によって異なります。

④ 建物がすでに取り壊されているのに登記が残っていた

反対に、現地には建物がないのに登記簿上には建物が残っているケースもあります。

この場合は、建物滅失登記が必要になることがあります。

相続不動産では、現地の状況と登記内容が一致しているか確認することが重要です。

 

4．未登記建物があっても売却できる？

未登記建物があるからといって、法律上、売買契約そのものが一律に禁止されるわけではありません。

ただし、実際の不動産取引ではさまざまな問題が生じる可能性があります。

例えば、

• 建物の所有者を確認しにくい
• 買主が住宅ローンを利用できない場合がある
• 金融機関から登記を求められる
• 売買契約後に登記手続きが必要になる
• 建物の床面積や構造が登記内容と異なる
• 増築部分について建築基準法上の確認が必要になる

などです。

そのため、未登記建物がある場合には、売却できるかどうかだけでなく、どのような条件で売却するのかが重要になります。

 

5．未登記建物は住宅ローンの審査に影響する？

未登記建物の売却で特に注意したいのが、買主の融資です。

金融機関は住宅ローンを融資する際、購入する不動産の担保価値や権利関係などを確認します。

建物が未登記の場合、建物に抵当権を設定するための登記が整っていないことがあります。

そのため、金融機関から建物表題登記や所有権保存登記などを求められる場合があります。

また、登記されていない増築部分がある場合には、金融機関が建物の適法性などを確認することもあります。

未登記建物をそのまま販売すると、住宅ローンを利用する買主が購入しにくくなる可能性があるのです。

ただし、金融機関によって審査基準や対応は異なります。

売却前に登記を整えるべきかどうかは、物件の状況や想定する買主層を踏まえて検討する必要があります。

 

6．未登記建物を売却する場合の3つの方法

方法① 売却前に必要な登記を行う

一般の個人を買主として想定する場合には、売却前に必要な登記を整える方法が考えられます。

建物表題登記がされていない場合には、土地家屋調査士に相談し、建物の調査・測量などを行います。

その後、必要に応じて司法書士による所有権保存登記などを進めます。

売却前に登記を整えることで、買主の融資や所有権移転の手続きを進めやすくなる可能性があります。

方法② 売買契約後、引渡しまでに登記を整える

買主との契約条件に応じて、売買契約後に必要な登記を行う方法もあります。

ただし、登記に必要な資料が不足していたり、所有者の確認に時間がかかったりする可能性があります。

そのため、契約前に土地家屋調査士や司法書士へ相談し、登記が可能か、どの程度の期間が必要かを確認しておくことが重要です。

方法③ 建物を解体して土地として売却する

建物が老朽化している場合には、解体して土地として売却する方法も考えられます。

ただし、解体費用がかかるほか、再建築の可否や固定資産税への影響など、確認すべき事項があります。

また、未登記建物であっても、解体後に市区町村への届出などが必要になる場合があります。

未登記だからすぐ解体するのではなく、建物を残した場合と解体した場合の売却条件を比較することが大切です。

 

7．未登記建物の登記にはどのような資料が必要？

建物表題登記を行う場合、建物の所有関係や建築時期などを確認するための資料が必要になります。

例えば、

• 建築確認関係書類
• 検査済証
• 工事請負契約書
• 建築代金の領収書
• 固定資産税関係書類
• 建物の図面
• 相続関係を確認する戸籍など

が考えられます。

ただし、必要書類は案件によって異なります。

古い実家では、建築当時の書類が残っていないことも少なくありません。

そのような場合でも、別の資料や調査によって所有関係を確認できる可能性があります。

必要な資料や登記の進め方については、土地家屋調査士へ相談することが重要です。

 

8．未登記建物の登記にはどのくらい費用がかかる？

登記に必要な費用は、建物の規模や構造、資料の有無、相続関係などによって異なります。

例えば、建物表題登記では土地家屋調査士による調査・測量などの費用が発生します。

また、所有権保存登記を行う場合には、司法書士への報酬や登録免許税などが必要になることがあります。

古い建物で資料が不足している場合や、増築部分の調査が必要な場合には、通常より費用や時間がかかる可能性があります。

そのため、売却を検討している段階で専門家に相談し、概算費用を把握しておくことをおすすめします。

 

9．未登記の増築部分は建築基準法にも注意

相続した実家では、登記だけでなく建築基準法上の確認が必要になる場合があります。

例えば、

「親が昔、庭に部屋を増築した」

「屋上に部屋を増設した」

「車庫を居室に変更した」

といったケースです。

増築当時の建築確認や、容積率・建ぺい率などについて調査が必要になることがあります。

ただし、増築部分が未登記であることと、建築基準法違反であることは同じではありません。

また、建築当時は適法だったものの、その後の法改正などによって現在の基準に適合しなくなった既存不適格建築物とも区別する必要があります。

このような建物では、融資や将来の建て替え、増改築などに影響する可能性があります。

登記の問題だけでなく、建築の観点からも調査することが重要です。

 

10．相続登記前でも未登記建物の相談は可能

「相続登記がまだ終わっていない」

「未登記建物があることを初めて知った」

「建物の資料がほとんど残っていない」

という段階でも、不動産会社への相談は可能です。

例えば、

• 土地と建物の登記内容の確認
• 固定資産税関係資料の確認
• 建物の現地調査
• 建築確認関係資料の調査
• 未登記部分の確認
• 不動産査定
• 売却方法の検討

などを先行して進められる場合があります。

未登記建物の問題が判明してから売却準備を始めるよりも、早い段階で状況を整理しておくことで、売却までのスケジュールを組み立てやすくなります。

 

11．レジスタでは建築・登記・売却の各専門家と連携して対応しています

レジスタ合同会社では、相続した実家・土地・マンション・収益不動産などの売却相談を承っています。

相続不動産の売却では、単純に買主を探すだけでは解決できない問題もあります。

例えば、

• 建物が未登記だった
• 増築部分が登記されていなかった
• 登記簿と実際の建物が異なっていた
• 土地の境界が分からなかった
• 接道状況に問題があった
• 相続人が想定より多かった

といったケースです。

弊社では、これまでの不動産仲介業務や建築に関する知識を活かし、現地調査・役所調査・売却査定を行っています。

また、必要に応じて土地家屋調査士・司法書士・弁護士などの専門家と連携しながら、問題を一つずつ整理していきます。

未登記建物があるからといって、最初から売却を諦める必要はありません。

また、売却前に登記を整えるべきか、建物を残して売却するべきか、解体して土地として売却するべきかについても、物件の状況に応じて検討できます。

「相続した実家が未登記だった」

「増築部分が登記されていない」

「登記に必要な資料が残っていない」

「売却する前に何をすればよいか分からない」

このような段階でも構いません。

まずは現在の状況を整理するところからご相談ください。

相続不動産の売却でお困りの際は、レジスタ合同会社までお気軽にお問い合わせください。

 

まとめ｜未登記建物があっても、売却方法は検討できます

相続した実家に未登記建物がある場合でも、売却できる可能性はあります。

ただし、未登記の状態によっては、買主の融資や所有権移転などに影響するため、事前の確認が重要です。

特に確認したいのは、次の4点です。

1. 建物表題登記がされているか
2. 所有権保存登記がされているか
3. 増築部分などが登記内容と一致しているか
4. 登記を整えて売却するか、別の売却方法を検討するか

未登記建物がある場合、必ずしも最初から多額の費用をかけて登記や解体を進めることが最善とは限りません。

まずは不動産の価値や建物の状態、想定する買主などを確認し、適切な売却方法を検討することが大切です。

相続した実家の未登記建物や売却についてお困りの際は、レジスタ合同会社までお気軽にご相談ください。

 

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