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1棟目のアパート購入で失敗しないために｜2棟目につながる物件選び
「初めて一棟アパートを購入するなら、どのような物件を選ぶべき？」
「1棟目を購入した後、2棟目の融資は受けられる？」
「将来的に複数の収益物件を所有したいけれど、最初の一棟で気を付けることは？」
一棟アパートの購入を検討している投資家様の中には、最初の一棟だけでなく、将来的に2棟目、3棟目と収益不動産を増やしていきたいとお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
特に、これまで区分マンションを所有していた方や、会社経営で得た資金を活用して不動産投資を始める方にとって、一棟目の購入は大きな決断です。
ここで重要なのは、**「今回の物件を購入できるか」だけでなく、「購入後に次の物件を購入できる状態を維持できるか」**という視点です。
一棟目の融資条件や借入残高、賃貸経営の状況によっては、2棟目の融資審査に影響する可能性があります。
今回は、東京23区を中心に一都三県の収益不動産を取り扱うレジスタ合同会社が、1棟目のアパート購入で失敗しないためのポイントと、2棟目につながる物件選びについて解説します。
1．1棟目の購入が2棟目の融資に影響する理由
一棟アパートを購入する際、多くの投資家様が金融機関からの融資を利用します。
例えば、1億5,000万円の一棟アパートを購入し、1億2,000万円の融資を受けたとします。
購入後は賃料収入を得ながら、毎月金融機関へ返済していくことになります。
その後、2棟目の購入を検討した際、金融機関は新たに購入する物件だけでなく、すでに所有している1棟目の状況も確認することがあります。
具体的には、
- 1棟目の借入残高
- 毎月の返済額
- 賃料収入と運営経費
- 入居率や空室状況
- 物件の担保評価
- 購入後の返済実績
- 現在の金融資産
などです。
1棟目の賃貸経営が安定していれば、次の融資相談において説明できる実績になります。
一方、空室が多く、毎月の返済負担が大きい場合には、2棟目の融資が難しくなる可能性があります。
一棟目の購入は、将来の不動産投資の方向性にも影響する重要な選択なのです。
2．高利回りだけで1棟目を選ばない
初めて一棟アパートを探すとき、表面利回りの高い物件に魅力を感じる方は多いと思います。
例えば、
A物件：表面利回り8％
B物件：表面利回り6％
という2つの物件があれば、A物件の方が魅力的に見えるかもしれません。
しかし、利回りが高い物件には、その理由がある場合もあります。
例えば、
- 築年数が古い
- 賃貸需要が弱い
- 大規模修繕が必要
- 空室が多い
- 金融機関の担保評価が低い
- 融資期間が短くなる
といったケースです。
表面利回り8％でも、修繕費や空室損失が大きければ、実際のキャッシュフローは少なくなります。
また、金融機関の評価が低い物件では、購入時に多くの自己資金が必要になることもあります。
2棟目の購入を目指すのであれば、表面利回りだけでなく、安定した賃貸経営を続けられる物件かどうかを確認することが重要です。
3．自己資金を使い切らないことも重要
一棟目の購入では、自己資金の使い方も重要です。
例えば、自己資金5,000万円を保有している投資家様が、1億5,000万円の一棟アパートを購入するとします。
購入時に自己資金の大部分を使ってしまうと、購入後の修繕費や空室対策費用に対応する資金が不足する可能性があります。
また、将来的に2棟目を購入する際には、新たな頭金や購入諸費用が必要になる場合があります。
そのため、
「自己資金をいくら入れられるか」ではなく、「購入後にいくら残しておくべきか」
という視点が大切です。
特に会社経営者の場合、本業の運転資金や将来の事業投資に必要な資金も考慮する必要があります。
一棟目の購入時点で、購入後の金融資産や資金繰りまで整理しておくことをおすすめします。
4．融資期間がキャッシュフローに与える影響
一棟アパートの購入では、金融機関からの融資期間によって毎月の返済額が大きく変わります。
例えば、1億2,000万円を金利年2％、元利均等返済で借り入れた場合を考えてみましょう。
| 融資期間 | 毎月返済額 | 年間返済額 |
| 20年 | 約60.7万円 | 約728万円 |
| 25年 | 約50.9万円 | 約610万円 |
| 30年 | 約44.4万円 | 約532万円 |
※金利年2％が全期間変わらないと仮定した概算です。実際の融資条件を示すものではありません。
同じ物件価格、同じ融資額でも、融資期間によって年間返済額に大きな差が生じます。
融資期間が長ければ毎月の返済負担は小さくなりますが、同じ金利であれば総支払利息は増加します。
また、融資期間は購入者の属性や物件の築年数、建物構造、金融機関の融資方針などによって異なります。
2棟目の購入を見据えるのであれば、1棟目の返済負担と購入後のキャッシュフローを十分に確認しておくことが重要です。
5．土地の担保評価も確認する
一棟アパートを購入する際には、建物の収益性だけでなく、土地の資産価値も確認したいところです。
特に東京23区では、土地の資産価値を重視して収益不動産を購入する投資家様もいらっしゃいます。
例えば、同じ1億5,000万円の一棟アパートでも、
A物件：土地の担保評価が比較的高い物件
B物件：土地の担保評価が比較的低い物件
では、金融機関の融資判断が異なる可能性があります。
もちろん、土地の担保評価が高ければ必ず融資が受けられるというわけではありません。
しかし、将来的に2棟目の購入を検討する場合には、保有不動産の資産価値や借入残高が確認されることもあります。
そのため、1棟目から土地の資産価値を意識することは重要です。
また、土地の評価を確認する際には、路線価だけでなく、接道状況、土地形状、用途地域、建築上の制限なども確認する必要があります。
一棟アパートでは、賃料収入を生む建物と、資産価値を持つ土地の両方を評価することが大切です。
6．購入後の賃貸経営も2棟目の融資に関係する
一棟目を購入した後は、賃貸経営の実績を積み重ねていくことになります。
例えば、
- 安定した入居率を維持している
- 賃料収入が継続している
- 金融機関への返済に遅延がない
- 必要な修繕を計画的に実施している
- 適切な管理体制が整っている
といった状況であれば、次の融資相談において賃貸経営の実績を説明できます。
反対に、購入後の空室が長期化したり、修繕費が想定以上に発生したりすると、収支が悪化する可能性があります。
また、管理会社の対応や募集条件によっても、入居率や賃料収入が変わることがあります。
一棟目の購入はゴールではなく、賃貸経営のスタートです。
2棟目の購入を目指すのであれば、購入後の管理や空室対策も重要になります。
7．1棟目の購入価格を上げすぎない
自己資金に余裕のある投資家様や会社経営者様の場合、当初の予算よりも高額な物件を検討できることがあります。
例えば、当初は1億円の一棟アパートを探していたものの、金融機関から一定の融資可能性が示され、2億円の物件まで検討するケースです。
しかし、購入可能な価格と、無理なく保有できる価格は必ずしも同じではありません。
物件価格が大きくなれば、一般的には借入額や必要自己資金も増加します。
さらに、建物規模が大きくなると、修繕費や設備更新費用なども増える可能性があります。
将来的に複数棟の所有を目指すのであれば、一棟目で借入余力や自己資金を使い切らないことも選択肢になります。
一棟目から最大限の投資をするのではなく、次の投資につながる余裕を残すという考え方も重要です。
8．2棟目の融資を受けるために意識したいこと
2棟目の購入を検討する際には、金融機関から1棟目の経営状況を確認されることがあります。
そのため、一棟目を購入した後は、次のような資料を整理しておくとよいでしょう。
- 賃料収入の実績
- 入居率の推移
- 年間運営経費
- 修繕履歴
- 借入返済状況
- 確定申告書または法人決算書
- 現在の金融資産
これらを整理することで、金融機関へ賃貸経営の状況を説明しやすくなります。
ただし、1棟目の返済実績が良好であっても、2棟目の融資が必ず承認されるわけではありません。
金融機関は、既存借入と新規借入を含めた返済能力や、購入予定物件の担保評価・収益性などを総合的に審査します。
また、金融機関によっては、保有物件全体の収支や債務状況を重視する場合もあります。
2棟目の融資では、1棟目の運営実績と新たに購入する物件の評価が重要になります。
9．出口戦略も1棟目から考えておく
一棟アパートの購入では、長期保有だけでなく、将来的な売却も選択肢になります。
例えば、1棟目を一定期間保有した後に売却し、その資金を活用して、より規模の大きな一棟マンションへ買い替えるという方法です。
また、1棟目を保有したまま、2棟目を購入する方法もあります。
どちらが適しているかは、物件の収益性や資産価値、借入残高、税務上の影響などによって異なります。
そのため、購入時点から、
- 将来の売却価格
- 建物の築年数
- 土地の資産価値
- 売却時の借入残高
- 買主が利用できる融資
- 売却時の税金
などを考えておくことが重要です。
特に築古アパートでは、購入時に高い利回りを確保できても、将来売却する際に買主の融資条件が厳しくなる可能性があります。
一棟目の出口戦略を考えておくことが、次の投資機会を広げることにもつながります。
10．1棟目の購入前に確認したい7つのポイント
初めて一棟アパートを購入する場合、特に次の7つを確認することをおすすめします。
① 購入後のキャッシュフロー
賃料収入から運営経費と借入返済額を差し引き、十分な余裕があるか。
② 自己資金と手元資金
頭金や諸費用を支払った後、修繕費や次の投資に備える資金が残るか。
③ 金融機関の融資条件
金利、融資期間、融資額、返済方法などが投資計画に合っているか。
④ 土地の資産価値
担保評価や将来の売却可能性を考慮できる物件か。
⑤ 建物の状態
大規模修繕や設備更新など、購入後に必要な費用を把握できているか。
⑥ 賃貸需要と管理体制
安定した入居率を維持できる立地や管理体制が整っているか。
⑦ 将来の出口戦略
長期保有するのか、売却して次の物件へ買い替えるのか、方向性を考えられているか。
この7つを確認することで、目先の利回りや購入価格だけにとらわれず、長期的な視点で一棟アパートを検討できます。
まとめ｜1棟目は2棟目への第一歩
初めて一棟アパートを購入する場合、希望条件に合う物件を見つけることはもちろん重要です。
しかし、将来的に2棟目、3棟目と収益不動産を増やしていきたいのであれば、最初の一棟から長期的な投資計画を考える必要があります。
特に重要なのは、
1棟目の購入後も、金融機関から評価される賃貸経営を続けられるか。
そして、
次の物件購入に向けて、自己資金と借入余力を確保できるか。
ということです。
一棟目で高い利回りを追求することも投資戦略の一つですが、安定した賃貸経営や土地の資産価値、将来的な売却可能性を重視する方法もあります。
一棟目の購入は、長期的な資産形成の第一歩です。
目先の数字だけでなく、2棟目につながる物件選びを意識してみてはいかがでしょうか。
初めて一棟アパートを購入する投資家様・会社経営者様へ
レジスタ合同会社では、東京23区を中心に一都三県の一棟アパート・一棟マンション・一棟ビルなど、収益不動産の購入をサポートしております。
特に、1億円～2億円程度の一棟収益物件を検討されている会社経営者様や、初めて一棟アパートを購入する投資家様からのご相談にも対応しています。
例えば、
- 区分マンションから一棟アパートへステップアップしたい
- 自己資金3,000万円～5,000万円で一棟収益物件を探したい
- 金融機関から評価されやすい物件を購入したい
- 将来的に2棟目、3棟目の購入を目指したい
- 土地の資産価値や出口戦略も重視したい
- 一般公開されていない一棟アパートの情報も紹介してほしい
といったご相談を歓迎しております。
当社では、一般公開されている物件だけでなく、売主様から直接ご依頼いただいている元付物件や、取引先の不動産会社などから共有される物件情報をご紹介できる場合があります。
また、金融機関への相談も含め、購入者様の自己資金や投資方針に応じた物件探しをサポートしております。
まだ具体的な購入物件が決まっていなくても構いません。
希望エリア、購入予算、自己資金、希望利回り、建物構造、築年数、金融機関への相談状況などをお聞かせください。
ご希望条件を把握したうえで、条件に近い物件情報が入った際に個別にご紹介いたします。
一棟目の購入を、次の資産形成につながる第一歩に。
東京23区を中心に一棟アパート・収益不動産の購入をご検討の投資家様は、レジスタ合同会社までお気軽にお問い合わせください。
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