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相続した実家や土地を売却しようとしたとき、

「相続人は兄弟3人だけだと思っていた」

「家族関係は分かっているから、相続人も把握できている」

と思っていても、実際に戸籍を調査すると、想定していなかった相続人が判明することがあります。

相続不動産の売却では、このようなことは決して他人事ではありません。

弊社でも実際に相続不動産の売却仲介を進める中で、当初把握していた相続関係から、代襲相続によって相続人が複数名増え、さらに司法書士による調査を進める中で追加の相続関係が判明した案件がありました。

相続不動産では、調査を進めてみなければ分からないことが少なくありません。

今回は、なぜ戸籍を調べると相続人が増えることがあるのか、相続人が増えると不動産売却にどのような影響があるのかを、不動産会社の立場から分かりやすく解説します。

 

「家族が知っている相続人」と「法律上の相続人」は必ずしも同じではありません

相続が発生した際、多くの方はご自身が把握している家族関係から相続人を考えます。

例えば、

「父が亡くなり、母と子ども2人がいる」

というような比較的分かりやすい家族関係であれば、問題なく整理できることもあります。

しかし、相続関係が何世代にもわたっていたり、以前の相続登記が行われていなかったりすると、話は複雑になります。

不動産売却を進めるには、

「おそらくこの人たちが相続人だろう」

ではなく、戸籍等によって相続関係を確認する必要があります。

その過程で、相続人が当初の想定より増えることがあります。

 

なぜ相続人が増える？代表的なケース

① 代襲相続が発生している

代表的なのが代襲相続です。

例えば、祖父が亡くなり、本来相続人になるはずだった長男がすでに亡くなっていたとします。

その長男に子どもがいれば、一定の場合、その子どもたちが代わって相続人になります。

つまり、

相続人1人だと思っていたところ、その方がすでに亡くなっており、その子ども3人が相続人になる

といったことがあります。

兄弟姉妹が関係する相続でも代襲相続が発生する場合があり、家系が広がっているほど相続関係が複雑になる可能性があります。

② 相続手続きをしないまま次の相続が発生している

もう一つ注意したいのが、相続発生後に手続きをしないまま、次の相続が発生しているケースです。

いわゆる数次相続です。

例えば、

祖父が亡くなる
↓
相続登記をしない
↓
その後、相続人だった父も亡くなる

というケースです。

こうなると、祖父の相続と父の相続を整理しなければならなくなる場合があります。

さらに長期間放置されていると、その間に別の相続人も亡くなり、次の世代へ相続関係が広がっていることもあります。

その結果、

「実家の名義を整理しようとしたら、想像以上に多くの相続人が関係していた」

ということが起こります。

③ 不動産が祖父母など以前の世代の名義になっている

相続不動産を調べていて、

「父の家だと思っていたら、土地は祖父名義だった」

ということもあります。

長期間住んでいる不動産では、ご家族自身が現在の登記状況を詳しく把握していないことがあります。

以前の相続時に登記を変更していなければ、そこから相続関係を整理しなければならない可能性があります。

名義人が何十年も前に亡くなっている場合、その相続人も亡くなっている可能性があります。

その結果、現在の世代まで相続関係を追っていくと、関係者が大幅に増えることがあります。

④ 家族が把握していなかった親族関係が戸籍から判明する

戸籍を確認することで、ご家族が十分に把握していなかった親族関係が判明する場合もあります。

相続では、ご家族の記憶だけではなく、戸籍など公的な資料をもとに法定相続人を確認します。

特に、

• 再婚している
• 前婚の子どもがいる
• 認知された子どもがいる
• 兄弟姉妹の相続になっている

などの場合には、相続人の範囲がご家族の想定と異なることがあります。

「付き合いがないから相続人ではない」ということにはなりません。

⑤ 相続人の一人が亡くなり、その配偶者や子どもが関係することも

相続手続きが長期間行われていない場合には、当初の相続人がその後亡くなっていることがあります。

すると、その方の相続についても確認する必要が生じます。

当初は、

兄・弟・妹の3人

だったはずが、時間の経過によって、

兄の相続人
弟
妹の相続人

というように関係者が増えていくことがあります。

相続不動産を長期間放置することで問題が複雑になりやすい理由の一つです。

 

相続人が増えると、不動産売却はどうなる？

相続人が増えたからといって、

「もう不動産を売却できない」

というわけではありません。

しかし、確認しなければならない事項は増えます。

相続登記や遺産分割の状況などによって異なりますが、関係する相続人が増えれば、

• 相続関係の確認
• 必要書類の取得
• 遺産分割協議
• 相続人への連絡
• 意思確認
• 相続登記

などに時間がかかる可能性があります。

だからこそ、相続人が多い案件では、早い段階で専門家と連携することが重要です。

 

「相続人が6人増えた」ら6人全員の協力が必要？

これは相続の状況によって異なるため、一概には言えません。

遺言書の有無、遺産分割の状況、相続登記の状況などによって必要な手続きは変わります。

ただし、遺産分割協議によって不動産の取得者を決めるケースでは、原則として法定相続人全員が関係します。

そのため、

「知らない相続人が見つかったから、その人を除いて話を進める」

というわけにはいきません。

誰が法律上の相続人なのかを正確に確認することが非常に重要です。

 

面識のない相続人が見つかることもある

相続関係が広がると、

「名前は知っているが何十年も会っていない」

「連絡先が分からない」

「存在自体を知らなかった」

という相続人が関係してくることもあります。

ここからが相続不動産の難しいところです。

不動産会社が査定を行い、

「この不動産なら売却できます」

となっていても、その前提となる相続関係が整理できなければ売却を完了できないことがあります。

相続不動産では、不動産の買主を探すことよりも、その前段階の相続関係の整理に時間を要するケースもあるのです。

 

相続人が一人でも反対したら？

遺産分割協議が必要なケースで、一人だけ意見がまとまらないということもあります。

例えば、

「不動産を売却したい」

という相続人がいる一方で、

「実家なので残したい」

という相続人がいる場合です。

このような場合、不動産会社だけで解決することはできません。

当事者間で話し合いを行い、それでも解決が難しい場合には、弁護士への相談が必要になることがあります。

相続不動産では、

不動産の問題と法律の問題を分けて考えること

も重要です。

 

相続不動産の売却で「まず査定」だけでは足りないことがある

通常の不動産売却では、

物件を査定する
↓
価格を決める
↓
売却活動を開始する

という流れをイメージされるかもしれません。

しかし相続不動産の場合には、その前に、

誰が所有者になるのか

という問題があります。

そのため弊社では、相続不動産についてご相談をいただいた際には、物件そのものだけではなく、

• 現在の登記名義
• 相続登記の状況
• 相続人の状況
• 遺産分割の状況

などについても確認しながら進めます。

必要に応じて司法書士・弁護士などの専門家と連携することが重要になります。

 

実際に、調査途中で相続人が増えることもあります

弊社が携わった相続不動産の売却案件でも、当初想定していた相続関係から、代襲相続によって複数の相続人が新たに関係することが判明したケースがありました。

さらに司法書士による確認を進める中で、追加で確認すべき相続人が判明することもありました。

ご相談いただいた時点では、誰もそこまで相続人が増えるとは想定していませんでした。

しかし、これこそ相続不動産の難しいところです。

調べる前には分からないことがあります。

だからといって途中で諦めるのではなく、司法書士と連携しながら戸籍や登記を一つずつ確認し、必要な手続きを整理していきます。

法律上の問題が発生すれば、必要に応じて弁護士との連携も検討します。

 

相続人が多い＝売却できない、ではありません

相続人が増えると、

「こんなに複雑なら売れないのでは？」

と不安になる方もいらっしゃるでしょう。

しかし、相続関係が複雑だからという理由だけで、不動産売却を諦める必要はありません。

重要なのは、

誰が相続人なのかを正確に確認する

↓

必要な相続手続きを整理する

↓

不動産を誰が取得するのか決める

↓

必要な登記を行う

↓

売却できる状態へ整える

というように、一つずつ問題を解決していくことです。

簡単な案件より時間がかかることはあります。

それでも専門家と連携しながら整理することで、売却へ進められるケースはあります。

 

だから相続登記を長期間放置しないことが大切

相続が発生してから何十年も登記を変更せずにいると、その間に次の相続が発生する可能性があります。

相続人が亡くなれば、その方の相続人へ関係が広がります。

つまり、

時間が経過するほど相続関係が複雑になる可能性がある

ということです。

2024年4月から相続登記が義務化されたこともあり、相続した不動産については早めに登記状況を確認することをおすすめします。

 

「相続人が分からない」段階でも相談できます

相続不動産について、

「相続人が何人いるのか分からない」

「昔の名義のままになっている」

「親族と長年連絡を取っていない」

「相続登記を何年もしていない」

という場合、

「不動産会社に相談するには早すぎる」

と思われるかもしれません。

しかし、最終的に不動産を売却したいのであれば、早い段階からご相談いただくことで、売却までに何を整理する必要があるのかを確認できます。

 

レジスタでは司法書士・弁護士と連携して根気強く対応します

相続不動産の売却では、一般的な不動産売却では想定しにくい問題が発生することがあります。

例えば、

• 戸籍を調べたら相続人が増えた
• 代襲相続が発生していた
• 数次相続になっていた
• 祖父母名義の不動産が残っていた
• 面識のない相続人がいた
• 共有者が想定以上に多かった
• 相続人間で意見がまとまらない

といったケースです。

弊社レジスタでは、日頃から司法書士・弁護士の先生方と密に連携しています。

不動産会社だけで判断できない問題については、それぞれの専門家と役割を分担しながら、一つずつ問題を整理していきます。

相続案件は、当初想定していなかった事実が途中で判明することもあります。

そのような場合でも、

「複雑だから扱えない」ではなく、「何を解決すれば売却へ進めるのか」を整理し、根気強く対応すること

を大切にしています。

 

まとめ｜相続不動産は「調べて初めて分かること」があります

相続不動産の売却では、

「相続人はこの人たちだけだと思っていた」

という認識と、戸籍等を確認した結果が異なることがあります。

代襲相続。

数次相続。

以前の相続登記が未了。

家族が把握していなかった相続関係。

こうした事情によって、当初想定していた以上に多くの方が相続に関係することがあります。

重要なのは、そこで慌てることではありません。

まず正確な相続関係を確認し、必要な手続きを一つずつ整理することです。

弊社レジスタでは、不動産の査定・売却だけでなく、司法書士・弁護士の先生方と連携しながら、複雑な相続不動産についても対応しております。

「相続人が何人いるのか分からない」
「昔の相続登記が終わっていない」
「相続関係が複雑で、どこから手を付ければいいのか分からない」

という段階でも構いません。

相続した実家・土地・収益不動産の売却でお困りの方は、どうぞお気軽にレジスタ合同会社までご相談ください。

 

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