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相続人の一人が海外に住んでいる！相続不動産を売却するときの注意点
親御様が亡くなり、実家や土地を相続することになった際、相続人全員が日本国内に住んでいるとは限りません。
近年は海外で生活する日本人も多く、相続人の一人が海外に居住しているケースも考えられます。
例えば、
- 兄弟の一人が海外へ移住している
- 相続人が海外赴任中で、日本に帰国する予定がない
- 海外在住の相続人と長年連絡を取っていない
- 現地で必要な証明書を取得できない
- 相続人が居住する国と日本との間に外交関係がない
といった状況です。
海外在住の相続人がいる場合でも、相続不動産の売却は可能です。
しかし、国内に住む相続人だけで手続きを進める場合とは異なり、本人確認や必要書類の取得、書類の送付方法など、事前に確認すべき事項が増えます。
今回は、弊社が実際に経験した事例も交えながら、海外在住の相続人がいる場合の不動産売却について解説します。
1．相続人が海外に住んでいても不動産は売却できる？
結論から申し上げると、相続人の一人が海外に住んでいても、日本国内の相続不動産を売却することは可能です。
ただし、遺産分割協議が必要な場合には、原則として相続人全員が参加しなければなりません。
例えば、相続人が兄弟3人で、そのうち2人が日本国内、1人が海外に居住している場合を考えてみましょう。
日本国内に住む2人が実家の売却に賛成していても、それだけで遺産分割協議を成立させることはできません。
海外在住の相続人についても、適切な方法で意思確認を行い、必要な手続きを進める必要があります。
重要なのは、海外に住んでいるという理由だけで、その相続人を除外することはできないという点です。
2．海外在住の相続人は印鑑証明書を取得できる？
相続不動産の売却で問題になりやすいのが、必要書類の取得です。
日本国内に住民登録がある方であれば、通常は印鑑登録証明書などを取得できます。
しかし、海外へ転出して日本国内の住民登録がなくなっている場合、日本の市区町村で印鑑登録証明書を取得できないことがあります。
そこで、日本国籍の方については、印鑑登録証明書に代わる書類として、在外公館が発行する署名証明書を利用する方法があります。
署名証明書とは、申請者が領事担当者の面前で署名したことなどを証明する書類です。
また、住所を証明する書類として、在留証明書が必要になる場合もあります。
ただし、必要となる証明書は、相続登記の方法や遺産分割協議の内容、売却時の登記手続きによって異なります。
海外在住の相続人がいることが分かった段階で、司法書士へ必要書類を確認しておくことが重要です。
3．日本大使館や総領事館がない国ではどうする？
ここが、今回特にお伝えしたいポイントです。
海外在住の相続人がいる場合、一般的には日本大使館や総領事館で必要な証明書を取得する方法が考えられます。
しかし、世界中のすべての国に日本の在外公館が設置されているわけではありません。
また、外交関係や現地の治安、渡航事情などによって、必要な手続きを簡単に進められない場合もあります。
日本の在外公館で証明書を取得することが難しい場合には、現地の公証制度などを利用できるか、個別に検討する必要があります。
現地で取得した書類が、そのまま日本の相続登記や不動産売却に使用できるとは限りません。
日本側で必要な書類の形式や証明方法を、あらかじめ確認しておくことが大切です。
4．実際にあった事例｜相続人が国交のないアフリカの国に居住していた
弊社が関わった相続不動産の案件でも、海外在住の相続人との書類のやり取りが課題になったことがあります。
その案件では、相続人の一人が、日本と国交のないアフリカの国に居住していました。
国内に住む相続人との手続きとは異なり、必要書類を容易に取得・送付できる状況ではありませんでした。
一般的な海外居住者の手続きと同じように進められるとは限らず、書類の取得方法や日本側での取扱いについて、個別に確認する必要がありました。
相続不動産の売却では、国内の相続人との協議が順調に進んでいても、海外在住の相続人に関する手続きによって、想定以上の時間が必要になる場合があります。
このような案件こそ、司法書士などの専門家との連携が重要になります。
※守秘義務および関係者のプライバシーに配慮し、国名や物件情報などの詳細は記載していません。
5．海外在住の相続人がいる場合に確認したい7つのポイント
海外在住の相続人がいる場合、特に次の7つを確認しておきましょう。
① 相続人の国籍と居住国
日本国籍か外国籍かによって、利用できる証明制度が異なります。
また、同じ海外在住でも、居住国によって手続きの難易度が変わります。
② 日本の在外公館を利用できるか
居住国に日本大使館や総領事館があるか、必要な証明書を取得できるかを確認します。
居住国に在外公館がない場合は、その国を管轄する在外公館への相談も検討します。
③ 現地の公証制度を利用できるか
日本の在外公館での手続きが難しい場合、現地の公証人による署名証明などを利用できる可能性があります。
ただし、国や書類の種類によって取扱いが異なるため、事前に司法書士を通じて確認することが重要です。
④ 書類の翻訳が必要か
現地で発行された書類が外国語で作成されている場合、日本語訳が必要になることがあります。
必要な翻訳の範囲についても、あらかじめ確認しておきましょう。
⑤ 書類の原本を安全に送付できるか
国際郵便や国際宅配便が利用できても、地域によって配送事情は異なります。
追跡可能な配送方法があるか、原本を送付できるか、到着までどの程度の期間を要するかを確認します。
⑥ 相続人全員の意思確認ができているか
書類を準備する前に、遺産分割の内容について相続人全員の意思を確認しておくことが重要です。
必要書類を海外へ送った後で協議内容が変更されると、書類の再取得や再送付が必要になる可能性があります。
⑦ 売却までのスケジュールに余裕があるか
海外在住の相続人がいる場合、国内の相続手続きより時間がかかる可能性があります。
特に、書類の取得が難しい国や国際郵便が安定していない地域では、売却スケジュールを慎重に検討する必要があります。
6．遺産分割協議書を相続人全員で回覧する必要はある？
海外在住の相続人がいる場合、書類を何度も国際郵便で送ることは大きな負担になります。
そこで検討したいのが、遺産分割協議証明書を利用する方法です。
遺産分割協議書を相続人全員で回覧する方法とは異なり、合意した遺産分割の内容について、相続人ごとに証明書を作成する方法があります。
それぞれの相続人が必要な署名・証明手続きを行い、書類を集めることで、国際郵便による回覧の負担を減らせる可能性があります。
ただし、実際に使用する書類の形式については、事前に司法書士へ確認する必要があります。
7．海外在住の相続人がいても、不動産査定は先に進められる
相続人の一人が海外に住んでいても、不動産の査定や売却方法の検討を先行して行うことは可能です。
例えば、相続した実家について、
- 現在の市場価格を調べる
- 建物の状態を確認する
- 土地の境界や接道状況を調査する
- 売却に必要な費用を整理する
- 売却方法や想定スケジュールを検討する
といった準備が考えられます。
不動産の市場価値を把握することで、海外在住の相続人にも具体的な情報を共有できます。
「実家を売却したい」という漠然とした話ではなく、査定価格や売却条件を示しながら協議できるため、相続人全員が判断しやすくなる可能性があります。
8．海外在住の相続人がいる場合の売却までの流れ
一般的には、次のような流れが考えられます。
① 相続人を確定する
戸籍などを確認し、相続人全員を把握します。
② 海外在住の相続人の状況を確認する
国籍・居住国・連絡方法・必要書類の取得環境などを確認します。
③ 司法書士へ必要書類と手続きを相談する
在外公館や現地公証制度の利用など、具体的な方法を検討します。
④ 不動産の査定・現地調査を行う
売却価格や売却条件を整理します。
⑤ 相続人全員で遺産分割について協議する
海外在住の相続人とも連絡を取り、合意形成を進めます。
⑥ 必要書類を取得し、相続登記を進める
書類の形式や証明方法を確認しながら手続きを行います。
⑦ 売却活動・売買契約・決済へ進む
売却時に必要となる本人確認や登記関係書類についても、早めに準備します。
なお、相続登記が完了していても、売主が海外在住の場合には、売却時に別途必要な手続きが生じることがあります。
9．海外在住の相続人がいる場合こそ、専門家との連携が重要
海外在住の相続人がいる相続不動産では、不動産会社だけで解決できない問題もあります。
特に、外交関係や現地の公証制度、国際郵便などが関係する場合、一般的な相続手続きとは異なる対応が必要になることがあります。
そのため、早い段階から司法書士や弁護士などの専門家と連携し、必要な手続きを整理することが重要です。
相続人の居住国によっては、現地の法律専門家や公証人への相談が必要になる場合もあります。
問題が判明してから慌てるのではなく、事前に必要な手続きを確認し、売却までのスケジュールを組み立てておくことが大切です。
10．レジスタでは複雑な相続不動産の売却にも対応しています
レジスタ合同会社では、相続した実家・土地・マンション・収益不動産などの売却相談を承っています。
相続不動産の売却では、相続人が想定より多かったり、相続人同士で連絡が取れなかったり、海外在住の相続人がいたりと、さまざまな問題が発生します。
弊社でも、相続人が日本と国交のないアフリカの国に居住していたため、必要書類のやり取りが難しい案件を経験しています。
このような案件では、不動産の売却だけを考えるのではなく、相続手続き全体を見据えた対応が必要です。
弊社では、司法書士・弁護士の先生方と密に連携し、相続関係の整理と不動産の査定・売却準備を進めています。
「相続人の一人が海外に住んでいる」
「海外に住む兄弟と書類のやり取りが難しい」
「相続登記が終わっていない」
「相続人が多く、手続きが複雑になっている」
このような場合でも、まずは現在の状況をご相談ください。
まだ売却すると決めていなくても、不動産の査定や必要な手続きの整理からお手伝いいたします。
相続不動産は、想定外の問題が発生することもあります。だからこそ、問題を一つずつ整理し、専門家と連携しながら根気強く対応することが重要だと考えています。
相続不動産の売却でお困りの際は、レジスタ合同会社までお気軽にご相談ください。
レジスタ合同会社
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