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相続人の中に認知症の方がいる場合、不動産は売却できる？成年後見制度と相続手続きを解説
親御様が亡くなり、実家や土地を相続することになった際、相続人の中に認知症の方がいる場合があります。
例えば、
- 相続人である母親が認知症を患っている
- 兄弟の一人が認知症で、遺産分割の話し合いができない
- 実家を売却したいが、相続人全員の同意を得られない
- 成年後見制度を利用する必要があるのか分からない
このような場合、不動産の売却を進めることはできるのでしょうか。
結論から申し上げると、相続人の中に認知症の方がいても、不動産を売却できる可能性はあります。
ただし、認知症という診断だけで判断するのではなく、ご本人に遺産分割協議の内容を理解し、意思表示できる能力があるかどうかが重要になります。
今回は、相続人の中に認知症の方がいる場合の不動産売却について、不動産会社の立場から解説します。
1．認知症の相続人がいても不動産は売却できる？
まず知っておきたいのは、認知症と診断されていることと、法律上の意思能力がないことは必ずしも同じではないという点です。
認知症の症状や進行状況は人によって異なります。
ご本人が遺産分割協議の内容や不動産売却の意味を理解し、適切に意思表示できる場合には、手続きを進められる可能性があります。
一方、意思能力がない状態で行われた法律行為は無効となります。
そのため、不動産売却に際しては、ご本人の意思能力について慎重に確認する必要があります。
家族が「本人も売却に賛成しているはず」と考えていても、それだけで手続きを進めることはできません。
2．認知症の相続人に代わって家族が署名できる？
相続不動産の売却では、遺産分割協議書や売買契約書など、重要な書類への署名・押印が必要になることがあります。
しかし、本人に意思能力がない場合、家族であっても当然に本人の代わりに署名できるわけではありません。
例えば、相続人が母親と子ども2人の合計3人だったとします。
子ども2人が実家の売却に賛成していても、母親に意思能力がない場合、母親の同意が必要な遺産分割協議をそのまま成立させることはできません。
こうした場合に検討されるのが、成年後見制度です。
3．成年後見制度とは？
成年後見制度は、認知症などによって判断能力が不十分な方の権利や財産を保護するための制度です。
成年後見制度には、大きく分けて法定後見制度と任意後見制度があります。
法定後見制度は、判断能力の程度に応じて「後見」「保佐」「補助」の3種類に分かれます。
すでに判断能力が低下している場合には、ご本人の状態に応じた制度の利用を検討します。
家庭裁判所が成年後見人等を選任することで、ご本人の利益を守りながら、必要な財産管理や法律行為を進められる場合があります。
ただし、成年後見制度は不動産を売却するためだけの制度ではありません。
原則として、ご本人の生活や財産を継続的に支援することを目的としています。
制度を利用する前に、その必要性や将来的な負担についても理解しておくことが重要です。
4．成年後見人が選任されれば、必ず売却できる？
成年後見人が選任されたからといって、希望する不動産を自由に売却できるわけではありません。
成年後見人は、あくまでもご本人の利益を守る立場です。
例えば、他の相続人が売却を希望していても、その売却がご本人にとって適切なのか検討する必要があります。
また、成年被後見人が現在住んでいる住宅などを売却する場合には、家庭裁判所の許可が必要となる場合があります。
成年後見人の選任と、不動産売却の可否は分けて考えることが大切です。
5．成年後見人と相続人が同じ場合は利益相反に注意
相続人である子どもが、認知症の親の成年後見人になっているケースも考えられます。
この場合、親と子どもの両方が同じ遺産の相続人であれば、遺産分割協議において利益相反が生じる可能性があります。
利益相反とは、一方の利益がもう一方の利益と対立する関係のことです。
そのため、成年後見人が相続人を兼ねている場合には、特別代理人の選任など、別途手続きが必要になることがあります。
なお、成年後見監督人が選任されている場合など、具体的な対応は状況によって異なります。
このような案件では、司法書士や弁護士と連携して手続きを確認することが重要です。
6．認知症の方が以前住んでいた実家を売却する場合は？
特に注意したいのが、認知症の方が以前住んでいた実家の売却です。
例えば、母親が認知症となり、現在は介護施設で生活しているケースを考えてみましょう。
実家には誰も住んでいないため、子どもたちは売却を希望しています。
しかし、母親が所有する実家について成年後見人が売却を進める場合、現在空き家であっても、居住用不動産として家庭裁判所の許可が必要になることがあります。
施設へ入所する前に住んでいた住宅や、将来戻る可能性のある住宅も対象となるためです。
そのため、売却活動を始める前に、必要な許可や手続きを確認しておくことが重要です。
7．成年後見制度を利用する場合、売却までに時間がかかる？
成年後見制度を利用する場合には、家庭裁判所への申立てや審理などが必要になります。
さらに、遺産分割協議で利益相反が生じる場合には、別の手続きが必要になることもあります。
通常の不動産売却と比較して、売却までに時間がかかる可能性があります。
そのため、相続人の中に認知症の方がいる場合は、できるだけ早い段階で専門家へ相談することをおすすめします。
また、成年後見人に専門家が選任された場合には、継続的に報酬が発生することもあります。
売却のためだけに制度を利用するという考え方ではなく、ご本人の今後の生活や財産管理も含めて検討する必要があります。
8．相続登記が終わっていなくても不動産査定は可能
相続人の中に認知症の方がいる場合でも、不動産の査定や売却方法の検討を先行して行えるケースがあります。
例えば、
- 実家の現在の市場価値を調べる
- 土地や建物の登記内容を確認する
- 接道や境界などの問題を調査する
- 中古住宅として売るか、土地として売るかを検討する
- 売却に必要な費用を試算する
といった準備です。
成年後見制度の利用を検討する場合にも、不動産の査定価格や売却の必要性を整理しておくことが役立ちます。
ただし、査定や事前調査ができることと、実際に売買契約を締結できることは別の問題です。
売却活動や契約の具体的な進め方については、専門家と相談しながら決定する必要があります。
9．認知症の相続人がいる場合の不動産売却の流れ
一般的には、次のような流れが考えられます。
① 相続人と不動産の権利関係を確認する
戸籍や登記関係資料を確認し、相続人と不動産の所有状況を整理します。
② ご本人の判断能力や必要な法的手続きを確認する
司法書士や弁護士と相談し、成年後見制度などの利用が必要か検討します。
③ 不動産の査定と現地調査を行う
不動産の市場価値を確認し、売却方法や必要な費用を整理します。
④ 必要に応じて家庭裁判所での手続きを進める
成年後見人等の選任や、利益相反がある場合の特別代理人選任などを検討します。
⑤ 遺産分割協議・相続登記を進める
ご本人の権利を保護しながら、必要な手続きを進めます。
⑥ 必要な許可を確認し、不動産売却を進める
居住用不動産に該当する場合などは、家庭裁判所の許可が必要になるため、契約や引渡しのスケジュールにも注意します。
実際の順序は、所有状況やご本人の状態などによって異なります。
10．相続人の中に認知症の方がいても、早めに相談することが大切
相続不動産の売却では、登記や不動産の調査だけでなく、相続人それぞれの事情を確認する必要があります。
特に認知症の方が相続人に含まれる場合、家族だけで判断して手続きを進めると、後から問題になる可能性があります。
一方で、必要な手続きを理解し、専門家と連携することで、売却に向けて進められるケースもあります。
重要なのは、売却を急ぐことではなく、ご本人の権利を守りながら適切な方法を検討することです。
レジスタでは司法書士・弁護士と連携して相続不動産に対応しています
レジスタ合同会社では、相続した実家・土地・マンション・収益不動産などの売却相談を承っています。
相続不動産の売却では、相続人が多い場合や、相続人同士で意見が異なる場合、認知症の方が相続人に含まれる場合など、さまざまな問題が生じることがあります。
弊社では、日頃から司法書士・弁護士の先生方と密に連携し、それぞれの専門分野を活かしながら対応しています。
不動産の査定や現地調査、売却方法の検討については弊社が対応し、相続登記や法律上の問題については、必要に応じて専門家と連携して進めます。
「相続人の中に認知症の家族がいる」
「実家を売却したいが、何から始めればよいか分からない」
「成年後見制度が必要なのか相談したい」
「相続登記が終わっていない」
このような段階でも構いません。
相続手続きが複雑だからといって、最初から不動産の売却を諦める必要はありません。
まずは現在の状況を整理するところから始めましょう。
相続不動産の売却でお困りの際は、レジスタ合同会社までお気軽にご相談ください。
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