築古の不動産物件を買うメリットは何？

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2026.05.27

不動産投資というと「新築」「築浅」が人気と思われがちですが、実際の現場では“築古物件”をあえて選ぶ投資家も少なくありません。

特に東京23区では、築年数が古くても立地に優れた物件が多く、購入の仕方や運用方法によっては高い収益性を期待できるケースもあります。

今回は、「築古の不動産物件を買うメリット」について、
① 一棟収益物件（ビル・アパート・マンション）
② 区分所有物件（区分マンション・区分店舗・区分事務所）
に分けて解説します。

そもそも“築古物件”とは？

一般的には、

・築20年以上
・築30年以上
・旧耐震（1981年以前）

あたりが「築古」と呼ばれることが多いです。

もちろん築年数だけでなく、

・修繕履歴
・管理状態
・建物構造
・立地
・テナント内容

などによって価値は大きく変わります。

「古い＝悪い」ではなく、“どう活かすか”が重要なのが不動産投資の面白いところです。

【一棟収益物件】築古を買うメリット

① 利回りが高い傾向にある

築古物件最大の魅力は、やはり表面利回りの高さです。

新築や築浅では利回り3〜5％程度でも、築古になると、

・6％
・8％
・10％超

という物件も珍しくありません。

特に東京23区内では、

・土地値が強い
・賃貸需要が継続しやすい
・建物価値がゼロでも土地価値が残る

という特徴があり、築古でも投資対象として成立しやすいエリアがあります。

② 購入価格を抑えやすい

築古物件は、新築と比べて価格が抑えられるため、

・自己資金負担を抑えられる
・複数棟へ分散投資しやすい
・追加修繕費を予算化しやすい

というメリットがあります。

例えば同じエリアでも、

新築一棟：3億円
築30年一棟：1.8億円

というケースもあります。

「立地を買う」という考え方では、築古の方が現実的な選択になることも多いです。

③ バリューアップの余地がある

築古物件は、

・外壁改修
・共用部リニューアル
・空室リフォーム
・LED化
・防犯設備追加
・用途変更

などによって収益改善できる可能性があります。

つまり、“買った時点が完成形ではない”という点が投資家にとって魅力です。

特に管理状態が悪い物件は、適切な運営を行うだけで収益改善するケースもあります。

④ 土地値に近い価格で買えるケースがある

築古の一棟物件では、建物価値よりも土地価格が重視される場合があります。

そのため、

・将来的な建替え
・再開発期待
・容積率活用
・テナントビルへの転換

など、中長期的な出口戦略を描きやすい点も特徴です。

【一棟収益物件】注意点も重要

もちろんメリットだけではありません。

築古物件では、

・修繕費が読みにくい
・配管更新が必要
・雨漏りリスク
・旧耐震問題
・金融機関評価が厳しい

などのリスクがあります。

特に、

・給排水管
・屋上防水
・エレベーター
・空調設備

などは高額修繕になりやすいため、購入前の調査が非常に重要です。

【区分所有物件】築古を買うメリット

続いて、区分マンション・区分店舗・区分事務所についてです。

① 少額から投資しやすい

区分所有物件は一棟よりも価格帯が低いため、

・初めての不動産投資
・現金投資
・相続対策

として選ばれるケースがあります。

築古区分なら、

・都心でも比較的安価
・利回りが取りやすい
・管理費修繕積立金込みでも収支が合いやすい

というケースがあります。

② 立地が良い物件を狙いやすい

築古区分の魅力は、“今では新築供給されにくい立地”に投資できる点です。

例えば、

・駅徒歩3分以内
・商店街立地
・繁華街近接
・オフィス街中心部

などは、現在新築で供給されると非常に高額になります。

一方で築古なら、比較的現実的な価格で取得できる可能性があります。

③ 店舗・事務所区分は希少性がある

【区分所有物件】注意点

一方で区分所有には、

・管理組合の方針に左右される
・大規模修繕負担
・建替え合意の難しさ
・空室時の収益ゼロ

などの特徴があります。

また築古区分では、

・修繕積立金不足
・管理不全
・耐震問題

なども確認が必要です。

特に店舗区分では、

・用途制限
・ダクト問題
・管理規約

などが営業内容に影響する場合があります。

築古物件は「管理」と「見極め」が重要

築古物件投資で重要なのは、単純な築年数ではありません。

本当に見るべきなのは、

・管理状態
・修繕履歴
・入居需要
・立地
・テナント属性
・出口戦略

です。

築40年でも優良物件はありますし、逆に築10年でも問題を抱える物件は存在します。

まとめ

築古不動産には、

・高利回り
・価格の割安感
・バリューアップ余地
・都心立地への投資機会

など、多くの魅力があります。

一方で、

・修繕リスク
・融資条件
・管理状態

など、見極めるべきポイントも多く、購入前の調査が非常に重要です。

特に東京23区では、「築年数より立地」を重視する投資家も増えています。

築古だから敬遠するのではなく、“その物件が将来どう活かせるか”という視点で見ることが、不動産投資では大切なのかもしれません。

不動産投資や賃貸経営に手慣れてくると築古物件の魅力が見えてくるという方もいらっしゃいます。

少々、玄人向け感はありますが築古物件の良さも知っていただけると幸いです。

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