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東京23区で一棟ビルや収益不動産の購入を検討しているものの、物件価格の高さから購入に踏み切れないという経営者様・投資家様もいらっしゃるのではないでしょうか。

特に東京都心部では、立地条件の良い一棟ビルは数億円規模になることも珍しくありません。

「東京に収益不動産を所有したい」

「地方で事業を営んでいるが、東京にも資産を持ちたい」

「将来的には東京に自社店舗や営業拠点を構えたい」

このようなお考えをお持ちの方に、ぜひ知っていただきたいのが「区分店舗」という不動産投資の選択肢です。

レジスタ合同会社では、東京23区を中心に収益不動産の売買仲介を行うとともに、店舗賃貸専門サイト「テナントショップ人形町」を運営しております。

今回は、一棟ビルと区分店舗の違いや購入するメリット、投資する際の注意点について、不動産売買と店舗賃貸の両方の視点から解説します。

 

1．東京23区の一棟ビルは購入のハードルが高い？

東京23区の一棟ビルは、土地と建物を一括して所有できることから、法人経営者や不動産投資家に人気のある投資対象です。

一棟ビルには、次のようなメリットがあります。

• 土地と建物を一括して所有できる
• 建物全体の管理・運営方針を決めやすい
• 複数のテナントに賃貸することで空室リスクを分散できる場合がある
• 将来的な建替えや土地の再活用を検討できる

一方、東京都心部や主要駅周辺の一棟ビルは取得価格が高額になりやすく、自己資金や金融機関からの融資条件が購入のハードルとなります。

また、購入後も建物全体の維持管理費や修繕費、設備更新費用などを考慮しなければなりません。

そこで、一棟ビルの購入だけにこだわらず、区分所有の店舗物件に目を向けてみることも一つの方法です。

 

2．区分店舗とは？一棟ビルとの違い

区分店舗とは、主に区分所有建物の一部分を店舗として所有する不動産です。

例えば、分譲マンションの1階にある路面店舗や、複合用途ビルの一部分などが該当します。

区分所有建物では、店舗部分の専有部分を所有し、敷地利用権や共用部分の権利も物件の権利形態に応じて取得することになります。

一棟ビルと区分店舗の主な違いを比較してみましょう。

比較項目	一棟ビル	区分店舗
購入価格	高額になりやすい	比較的少額から検討できる場合がある
所有範囲	土地・建物全体	専有部分と敷地・共用部分に関する権利
賃貸経営	複数テナントに貸せる場合が多い	1テナントへの賃貸が中心
建物管理	所有者が主体となる	管理組合等による管理
修繕	建物全体の費用を負担	管理費・修繕積立金等を負担
自由度	比較的高い	管理規約等による制約がある

区分店舗は、一棟ビルよりも取得予算を抑えられる場合がある一方、建物全体の管理や利用方法について制約を受けることがあります。

購入価格だけでなく、権利関係や管理状況まで確認することが重要です。

 

3．区分店舗を購入する3つのメリット

① 東京23区の商業立地に不動産を所有できる

区分店舗の魅力の一つは、一棟ビルでは予算が合わないエリアでも、購入を検討できる可能性があることです。

例えば、日本橋・人形町をはじめ、中央区、千代田区、港区、新宿区、渋谷区など、商業需要が期待できるエリアの店舗も選択肢となります。

もちろん、区分店舗であっても立地や面積によっては高額になるため、必ずしも安価に購入できるわけではありません。

しかし、一棟ビルと比較して取得対象を小さくすることで、希望するエリアへの投資機会が広がる場合があります。

② テナントに賃貸して賃料収入を得られる

区分店舗を購入し、飲食店や物販店、サービス店舗などに賃貸することで、継続的な賃料収入を得ることができます。

店舗物件は、業種や立地、契約条件によって住居とは異なる賃貸需要があります。

特に路面店舗では、通行量や視認性、周辺の商業環境などが賃料や入居需要に影響します。

ただし、店舗はテナントの退去後に次の借主が決まるまで時間を要することもあります。

区分店舗の場合、1区画の空室によって賃料収入がゼロになる可能性があるため、購入前の賃貸需要の確認が欠かせません。

③ 将来的に自社店舗として利用する選択肢もある

法人経営者様にとって、区分店舗は収益不動産としてだけでなく、将来の事業拠点としても検討できる不動産です。

例えば、地方で飲食事業を展開する企業が、東京23区の区分店舗を購入するケースを考えてみましょう。

購入当初は第三者に賃貸して賃料収入を得ながら、将来的には東京への出店拠点として利用するという考え方もあります。

ただし、賃貸中の区分店舗を購入したからといって、希望する時期に借主へ退去を求められるわけではありません。

普通建物賃貸借契約の場合、貸主からの更新拒絶や解約申入れには正当事由などの法的要件があります。

定期建物賃貸借契約の場合も、契約期間や終了手続き、再契約の有無などを確認する必要があります。

将来の自社利用を目的とする場合は、購入前に賃貸借契約の内容を十分に確認することが重要です。

 

4．地方の経営者が東京の区分店舗を購入するという選択

地方に本社を置く企業の経営者様からも、東京23区の不動産購入についてご相談をいただくことがあります。

東京の不動産を所有する目的は、必ずしも賃料収入だけではありません。

• 会社の資産形成
• 東京への将来的な事業進出
• 自社店舗や営業拠点の確保
• 保有不動産の地域分散
• 将来の売却や資産組み替え

このように、事業戦略と資産形成の両面から不動産を検討することができます。

一棟ビルの購入が予算的に難しい場合でも、区分店舗であれば選択肢が広がる可能性があります。

もっとも、区分店舗は一棟ビルと異なり、土地や建物全体を自由に活用できるわけではありません。

長期的な資産価値を考えるうえでは、建物の築年数、管理状況、立地、将来の賃貸需要などを総合的に判断する必要があります。

 

5．区分店舗を購入する際に注意したい5つのポイント

区分店舗は、一般的な居住用マンションとは異なる視点で物件を確認する必要があります。

① 管理規約による用途制限

店舗として使用できる物件でも、飲食店の営業や特定業種の出店が制限されている場合があります。

② 電気・ガス・給排水・排気設備

飲食店として使用する場合、必要な設備容量や排気経路を確保できるかが重要です。設備工事には管理組合の承認が必要になることもあります。

③ テナントの賃貸借契約

現在の賃料、契約期間、普通借家・定期借家の別、敷金の承継、滞納の有無などを確認します。

④ 管理費・修繕積立金

区分店舗では、毎月の管理費や修繕積立金が収益性に影響します。大規模修繕の予定や一時金の徴収可能性も確認したいところです。

⑤ 将来の売却と融資

店舗の立地や用途、面積、権利関係によっては、購入時の融資条件や将来の売却先が限定されることがあります。

表面利回りだけで判断せず、購入後の維持費や空室期間、売却時の流動性まで考えることが大切です。

 

6．区分店舗は購入後のテナント募集も重要

区分店舗への投資で忘れてはならないのが、購入後の賃貸経営です。

例えば、現在テナントが入居しているオーナーチェンジ物件であっても、将来退去する可能性があります。

その際に、どのような業種の出店が期待できるのか、どの程度の賃料で募集できるのかを考えておく必要があります。

店舗の賃貸需要は、単純に駅から近いという理由だけでは判断できません。

道路からの視認性、店舗の間口、周辺の人の流れ、設備条件、出店可能な業種など、さまざまな要素が関係します。

レジスタ合同会社では、店舗賃貸専門サイト「テナントショップ人形町」を運営し、日常的に店舗を探している事業者様からのご相談や物件紹介に対応しております。

店舗賃貸仲介で培った経験を活かし、区分店舗の購入時にも、将来のテナント募集や賃貸経営を見据えたご提案が可能です。

また、弊社は宅地建物取引業に加えて建設業の許可も有しており、建築・設備面の知識を踏まえた物件選びにも取り組んでおります。

区分店舗は「購入できるか」だけでなく、「購入後にどのように活用できるか」が重要な不動産です。

 

7．東京23区の区分店舗をお探しの法人様・投資家様へ

東京23区で一棟ビルの購入を検討しているものの、希望する予算では物件が見つからないという方は、区分店舗も選択肢に加えてみてはいかがでしょうか。

区分店舗には、賃料収入を目的とした投資だけでなく、将来的な自社店舗や事業拠点としての活用など、さまざまな可能性があります。

レジスタ合同会社では、東京23区を中心に、区分店舗・一棟ビル・一棟収益マンションなどの売買仲介を行っております。

また、テナントショップ人形町の運営を通じて培った店舗賃貸の経験を活かし、購入後のテナント募集や賃貸管理についてもご相談いただけます。

次のような法人様・投資家様からのご相談をお待ちしております。

• 東京23区で区分店舗を購入したい
• 一棟ビルを検討しているが予算が合わない
• 地方に本社があり、東京にも不動産を所有したい
• 将来的に自社の飲食店やサービス店舗として利用したい
• 賃貸中の区分店舗を購入し、賃料収入を得たい
• 購入後のテナント募集や賃貸管理も相談したい

ご希望のエリア、購入予算、店舗面積、用途、利回りなどをお知らせいただければ、条件に合わせて物件情報をご紹介いたします。

現在ご紹介できる物件がない場合も、ご希望条件をお伺いし、継続して物件をお探しすることが可能です。

東京23区の区分店舗・収益不動産の購入をご検討の際は、ぜひレジスタ合同会社へお気軽にお問い合わせください。

 

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