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2026年4月1日から、マンションや区分店舗などの「区分所有建物」に関するルールが見直されました。

今回の改正は、老朽化マンションの増加や所有者不明問題への対応を目的としており、今後の不動産売買や管理にも大きな影響を与える可能性があります。

特に、

・区分マンションを売却したい方
・区分店舗・事務所を購入検討中の方
・投資用区分所有物件を保有している方
・管理組合運営に関わる方

にとっては、知っておきたい内容です。

今回は、2026年施行の区分所有法改正について、売主様・買主様向けに分かりやすく解説します。

 

そもそも区分所有法とは？

「区分所有法」とは、マンションや区分店舗など、1棟の建物を複数人で所有する建物について定めた法律です。

正式名称は、「建物の区分所有等に関する法律」といいます。

例えば、

・分譲マンション
・区分店舗
・区分事務所
・商業ビルの一室

などは、すべて区分所有法の対象です。

 

なぜ改正されたの？

現在、日本では築40年以上のマンションが急増しています。

しかし老朽化が進んでも、

・所有者と連絡が取れない
・相続未登記
・管理組合が機能していない
・建替えや大規模修繕の合意形成ができない

という問題が全国で増えています。

特に東京23区でも、

・高齢化した区分オーナー
・海外在住オーナー
・相続放置物件

が増えており、今後さらに管理不全リスクが高まると考えられています。

今回の法改正は、こうした問題に対応するためのものです。

 

今回の改正で特に重要なポイント

① 管理組合の意思決定がしやすくなる

これまで、

「総会に所有者が集まらない」
「賛成数が足りない」

という理由で修繕や管理が進まないケースが多くありました。

改正後は、

・所有者不明
・長期間連絡不能

などの場合、一定条件のもとで議決権の扱いを整理できる方向になります。

これにより、

・大規模修繕
・管理規約変更
・建替え検討

などが進めやすくなります。

 

② 老朽化マンションの再生が進みやすくなる

今回の改正では、

・建替え
・売却
・敷地売却
・再開発

などの合意形成を円滑化する内容も含まれています。

特に築古マンションでは、

「修繕するのか」
「建替えるのか」

が大きなテーマになります。

今後は、管理状態の悪い物件と、適切に管理されている物件で資産価値の差がさらに広がる可能性があります。

 

売主様への影響

管理状態が価格により反映されやすくなる

今後の区分所有物件売買では、

・管理組合が機能しているか
・修繕積立金が足りているか
・長期修繕計画があるか
・滞納住戸が多くないか

などが、より重視されるようになると考えられます。

つまり、「立地だけで売れる時代」から「管理状態も資産価値」の時代へ変わっていく可能性があります。

 

相続未登記は早めの対応がおすすめ

相続登記未了のまま放置されている区分所有物件は、今後さらに問題化する可能性があります。

売却を検討している場合は、

・相続登記
・名義整理
・権利関係確認

を早めに行っておくことが重要です。

相続登記は2024年4月1日に義務化されており、相続により不動産を取得したことを知った時から3年以内の相続登記を行わなければならなくなりました。

 

築古区分物件は“出口戦略”が重要に

築年数が古い区分マンションや区分店舗は、

・修繕費増額
・管理不全
・空室増加

などのリスクもあります。

一方で、

・再開発
・建替え
・容積率活用

などで資産価値が上がるケースもあります。

物件ごとに状況が大きく異なるため、専門家と相談しながら出口戦略を考えることが重要です。

 

買主様への影響

「管理」を見る時代へ

これから区分所有物件を購入する際は、

価格や利回りだけでなく、

・管理組合議事録
・修繕積立金残高
・長期修繕計画
・滞納状況
・管理会社

などの確認が非常に重要になります。

特に投資用区分店舗・事務所では、建物全体の管理状態がテナント付けや将来売却に直結します。

 

築古物件は“安いから買う”が危険な場合も

築古区分物件は価格が安く見えることがあります。

しかし、

・修繕積立金不足
・配管更新未実施
・管理組合機能停止

などがあると、将来的な負担が大きくなるケースもあります。

購入前には、「建物全体をどう維持していくか」という視点が重要になります。

 

東京23区では今後さらに二極化？

東京23区では、

・駅近
・再開発エリア
・管理良好物件

は引き続き需要が高いと考えられます。

一方で、

・管理不全
・修繕不足
・所有者不明増加

などの物件は、資産価値維持が難しくなる可能性があります。

特に事業用区分店舗・区分事務所は、「建物全体の管理」がテナント募集や金融機関評価にも影響してきます。

 

まとめ

2026年4月施行の区分所有法改正は、

単なる法律改正ではなく、

「区分所有物件の価値基準が変わる可能性」

を持っています。

今後は、

・管理状態
・修繕計画
・所有者状況
・管理組合運営

などが、より重要視される時代になるでしょう。

区分マンション・区分店舗・区分事務所の売買をご検討中の方は、

「建物全体を見る視点」

を持つことが、これまで以上に重要になります。

弊社レジスタでは、

・東京23区の区分マンション
・区分店舗
・区分事務所
・一棟収益不動産

の売買仲介を行っております。

管理状況や将来性も踏まえたご提案を行っておりますので、

・売却査定
・投資相談
・購入検討
・相続不動産相談

など、お気軽にご相談ください。

 

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