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6億円という資金を投資するとしたら、皆様は何を購入されるでしょうか。

東京23区の一棟マンションでしょうか。

都心の収益ビルでしょうか。

それとも、地方都市の一棟収益物件でしょうか。

不動産投資を経験されている方であれば、まずはこうした収益不動産を思い浮かべるのではないでしょうか。

しかし現在、数億円規模の新たな実物資産投資として、**「高圧系統用蓄電池の完成物件」**という選択肢があります。

弊社レジスタでは、不動産売買仲介と並行して系統用蓄電池の土地、権利付き土地、完成物件のご紹介に取り組んでいます。

最近弊社に入ってくる高圧系統用蓄電池の完成引渡し案件では、6億円台半ばから後半の価格帯も見られるようになりました。

もちろん、設備容量、メーカー、連系条件、補助金、土地条件などによって価格は異なります。

それでも、以前と比較して完成物件の価格が上昇していると感じています。

さらに2027年には、系統用蓄電池に関係するサイバーセキュリティ要件の強化も予定されています。

こうした状況を踏まえると、今後の完成物件価格がどのように変化するのかも注目したいところです。

今回は、6億円前後から7億円程度の投資を検討できる企業・投資家様に向けて、一棟収益不動産と高圧系統用蓄電池の完成物件を比較します。

 

1．6億円あれば、どのような収益不動産が購入できる？

6億円という投資予算があれば、立地や築年数、利回りなどの条件によって、さまざまな一棟収益不動産が検討対象になります。

例えば、

• 東京23区の一棟マンション
• 都心部の中小規模収益ビル
• 首都圏郊外の大型賃貸マンション
• 地方主要都市の一棟収益物件

などです。

不動産投資には、賃料収入を得ながら、将来的な売却益や土地の資産価値を期待できるという特徴があります。

また、金融機関による融資制度や不動産の売買市場が長年にわたって形成されていることも、大きなメリットです。

一方、金利上昇や建築費の高騰、物件価格の上昇によって、希望する利回りを確保することが難しくなっているケースもあります。

そこで比較対象として知っていただきたいのが、高圧系統用蓄電池です。

 

2．高圧系統用蓄電池の完成物件とは？

系統用蓄電池とは、電力系統に接続し、電気を充電・放電することで電力の需給調整などに活用される蓄電設備です。

太陽光発電のように電気を発電する設備ではありません。

電力が余っている時間帯に充電し、必要とされる時間帯に放電するなど、電力システムを支える役割があります。

完成物件とは、土地の確保、系統連系に関する手続き、設備の調達、建設工事などが進められ、完成した状態で引き渡される蓄電所を指します。

ただし、販売資料上の「完成」「完工」「連系済み」「商業運転開始済み」は必ずしも同じ意味ではありません。

購入に際しては、どの段階で引渡しを受けるのかを確認する必要があります。

完成物件の特徴は、土地から開発する場合と比べて、開発段階の不確実性を一定程度抑えられることです。

 

3．高圧系統用蓄電池の完成物件は6億円台後半へ？

弊社が最近目にする完成引渡し案件では、6億円台半ばから後半となるものもあります。

もちろん、これは弊社に届いている案件の傾向であり、全国の完成物件の平均価格を示すものではありません。

完成物件の価格には、主に次のような要素が影響します。

• 土地取得費
• 系統接続に関する費用
• 工事費負担金
• 蓄電池設備
• PCS・EMSなどの関連設備
• EPC費用
• 造成工事
• 補助金の有無
• 連系時期
• 完成後の想定収益

特に最近は、権利付き土地の取得競争が激しくなっていると感じています。

東京電力管内や関西電力管内など、購入希望者からの関心が高いエリアでは、連系時期が近い案件が短期間で販売終了となるケースもあります。

権利付き土地の取得価格が上昇すれば、開発事業者の総事業費にも影響します。

その結果、完成物件の販売価格にも上昇圧力がかかる可能性があります。

ただし、完成物件の価格は、開発費用だけで決まるわけではありません。

最終的には、購入者がその価格で十分な投資収益を期待できるかどうかが重要です。

 

4．2027年のJC-STAR要件は価格に影響する？

今後の完成物件価格を考えるうえで、注目しているのが「JC-STAR」です。

JC-STARは、IoT製品のサイバーセキュリティ対策について、一定の適合基準を満たした製品にラベルを付与する制度です。

資源エネルギー庁によると、2027年4月以降に契約申込みを行う高圧・特別高圧の太陽光発電・蓄電池については、対象となる機器にJC-STAR★1の取得が求められます。

対象には、通信機能を持つPCS、BMS、EMS、遠隔監視装置などが含まれます。

ここで注意したいのは、JC-STARは国内メーカー製品の使用を一律に義務付ける制度ではないという点です。

海外メーカーであっても、対象機器が必要な適合要件を満たせば採用できる可能性があります。

ただし、制度への対応状況によって、今後のメーカー選定や設備調達に変化が生じることは考えられます。

例えば、

• 対応機器の選択肢が一時的に限られる
• メーカーによって認証取得の進捗に差が出る
• 制御機器や通信設備の仕様変更が必要になる
• 設備調達費用が変化する
• 調達期間が長くなる

といった可能性です。

仮に、調達先が国内メーカーや認証対応済みメーカーに集中する状況になれば、需給関係によって設備価格が上昇することも考えられます。

一方、対応メーカーが増えれば競争が進み、価格が落ち着く可能性もあります。

したがって、現時点で「2027年以降は必ず完成物件が値上がりする」と断定することはできません。

今後の設備調達環境が、完成物件の価格にどのような影響を与えるのか。

投資家としても注目したいポイントです。

 

5．一棟収益不動産と高圧系統用蓄電池を比較する

では、実際にどのような違いがあるのでしょうか。

比較項目	一棟収益不動産	高圧系統用蓄電池
主な収益	賃料収入	電力市場等での事業収益
主な運用	賃貸管理会社	アグリゲーター・O&M事業者等
収益変動要因	空室、賃料、修繕費	市場価格、運用成績、設備性能
融資	取扱金融機関が比較的多い	案件・金融機関による差が大きい
資産価値	土地・建物	土地・設備・系統接続を含む事業基盤
主な維持費	修繕、管理、税金等	O&M、設備更新、保険等
売却市場	中古流通が成熟	中古流通は形成途上
主なリスク	空室、災害、金利等	市場制度、設備劣化、運用等

このように、同じ数億円規模の投資でも、収益構造は大きく異なります。

不動産には不動産のメリットがあり、系統用蓄電池には別の特徴があります。

どちらが優れているということではなく、投資目的に応じて比較することが重要です。

 

6．想定利回りだけで比較してはいけない

系統用蓄電池の完成物件では、収益不動産と比較して高い想定利回りが提示される案件もあります。

ただし、ここには注意が必要です。

不動産の表面利回りは、一般的に年間賃料収入を物件価格で割って計算します。

一方、系統用蓄電池では、電力市場の収益予測を基に利回りが算出されることがあります。

つまり、同じ「利回り10％」という表示でも、計算の前提が異なる場合があります。

系統用蓄電池では、

• 充電に必要な電力購入費用
• アグリゲーターへの報酬
• O&M費用
• 保険料
• 設備修繕費
• 蓄電池の劣化
• 将来の設備交換費用

などを考慮する必要があります。

また、需給調整市場などの制度や価格が変われば、収益予測も変化します。

経済産業省の検討資料でも、需給調整市場の将来収益について不確実性があることが指摘されています。

提示された想定利回りを、そのまま長期にわたって確保できると考えないことが重要です。

 

7．6億5,000万円を投資する場合の比較例

ここで、簡単な比較をしてみます。

仮に、6億5,000万円を投資する場合を考えます。

以下は仕組みを理解するための仮定であり、実際の販売案件の収益予測ではありません。

一棟収益不動産

購入価格：6億5,000万円

想定表面利回り：5％

年間賃料収入：3,250万円

ここから管理費、修繕費、固定資産税、保険料などが差し引かれます。

融資を利用する場合には、さらに元利返済が必要です。

高圧系統用蓄電池

購入価格：6億5,000万円

仮に年間売上を6,500万円と想定した場合、購入価格に対する年間売上の割合は10％です。

ただし、この6,500万円がそのまま投資家の利益になるわけではありません。

電力購入費用、アグリゲーター報酬、O&M費用、保険料、税金などを差し引く必要があります。

さらに、設備劣化や将来の更新費用も考慮しなければなりません。

この比較から分かるのは、売上ベースの数字だけで投資先を判断するべきではないということです。

最終的には、税引前・税引後のキャッシュフロー、IRR、投資回収期間、借入条件などを比較する必要があります。

 

8．系統用蓄電池の完成物件は融資で購入できる？

投資家の皆様にとって、非常に重要なポイントです。

不動産投資では、金融機関から融資を受けて物件を購入することが一般的です。

一方、系統用蓄電池は、不動産とは異なる収益構造を持つため、金融機関による審査も異なります。

最近では、系統用蓄電池への融資に関する話を耳にする機会も増えてきました。

今後、完成物件への融資が広がれば、自己資金だけでは購入が難しかった法人にとっても、新たな投資機会になる可能性があります。

ただし、融資が一般的に利用できる段階にあると断定することはできません。

金融機関が確認すると考えられるのは、

事業収益の根拠

アグリゲーターの信用力

設備メーカー・保証

系統連系状況

事業主体の財務内容

自己資金

返済原資

などです。

また、土地・設備への担保設定や契約上の権利関係も重要になります。

購入検討の際には、物件選定と並行して金融機関への相談を進めることが望ましいでしょう。

 

9．完成物件を購入する最大のメリットは「開発リスクの軽減」

系統用蓄電池は、土地を購入すればすぐに建設できるわけではありません。

系統接続に関する手続きや、工事費負担金、設備調達、建設工事など、多くの工程があります。

権利付き土地から開発する場合、これらの工程を自社で進める必要があります。

一方、完成物件であれば、開発事業者が一定の工程を進めた状態で購入できます。

そのため、自社で蓄電所を開発するノウハウを持たない企業でも、完成物件から投資を検討する方法があります。

ただし、完成物件だからといってリスクがなくなるわけではありません。

設備の品質、連系状況、保証、収益予測、運用体制などについて、購入前のDDが必要です。

 

10．購入後は誰が運用する？

系統用蓄電池に投資する場合、

「購入後、自社で電力取引をしなければならないのか？」

という疑問を持たれるかもしれません。

系統用蓄電池では、アグリゲーターと呼ばれる事業者が、電力市場への参加や充放電運用などを担う仕組みがあります。

また、設備の保守・点検についてはO&M事業者へ委託することが考えられます。

したがって、投資家自身がすべての電力取引や設備管理を直接行うとは限りません。

ただし、運用を外部委託したからといって、投資家のリスクがなくなるわけではありません。

アグリゲーターの運用能力や契約条件、設備の稼働状況によって収益は変わります。

購入前には、誰が、どの契約に基づいて、どのような責任範囲で運用するのかを確認する必要があります。

 

11．補助金・税制優遇も確認したい

系統用蓄電池の投資では、補助金や税制優遇について質問をいただくことがあります。

補助金が採択された案件では、初期投資額の負担が軽減される場合があります。

ただし、補助金には交付条件や財産処分制限などがあり、完成物件の売買に際して承認や手続きが必要となる場合があります。

また、即時償却などの税制優遇についても、購入すれば自動的に適用されるわけではありません。

適用される税制、取得主体、設備の要件、取得時期などによって判断が異なります。

補助金や税制優遇を前提とする場合には、購入前に制度要件を個別に確認することが重要です。

 

12．10年後・20年後の出口戦略も考える

一棟収益不動産では、将来の売却価格や土地の資産価値を考慮して購入判断を行います。

系統用蓄電池でも、長期的な出口戦略が重要です。

蓄電池は充放電によって劣化する設備です。

将来の資産価値を考える際には、

• 蓄電池の残存容量
• 設備の稼働実績
• メーカー保証
• 設備更新費用
• 土地の所有形態
• 系統接続に関する契約条件
• 将来の収益見通し

などを確認する必要があります。

また、系統用蓄電池の中古売買市場は、収益不動産ほど成熟していません。

将来の売却価格を確実に予測することは難しいため、売却益だけに依存しない投資計画が重要です。

 

13．今後、完成物件の価格はさらに上昇するのか？

弊社が現在注目しているのは、完成物件の価格形成です。

権利付き土地の取得競争が激しくなり、条件の良い案件が高値で取引されれば、完成物件の原価にも影響します。

また、2027年4月以降のJC-STAR要件によって、設備メーカーや制御機器の選定に変化が生じる可能性があります。

仮に調達費用が増加すれば、完成物件価格の上昇要因となるでしょう。

ただし、蓄電池技術の進歩や設備価格の低下、電力市場の収益環境の変化によって、価格が下がる可能性もあります。

したがって、価格が上がる前に購入するべきだと一概に言うことはできません。

重要なのは、現在の販売価格に対して、将来のキャッシュフローが見合っているかどうかです。

 

14．どのような企業・投資家に向いている？

高圧系統用蓄電池の完成物件は、次のような企業・投資家にとって検討対象となり得ます。

一棟収益不動産への投資経験がある方

不動産以外の実物資産への分散投資を検討している場合です。

事業会社・資産管理会社

本業とは異なる収益源の確保を検討している場合です。

エネルギー関連事業へ参入したい企業

自社で土地から開発するのではなく、完成物件から参入したい場合です。

長期的なインフラ投資を検討している法人

設備の運用収益や長期的な事業価値を評価できる場合です。

ただし、いずれの場合も資金力だけでなく、収益変動や設備リスクを許容できるかどうかが重要になります。

 

15．高圧系統用蓄電池の完成物件をお探しの企業・投資家様へ

弊社レジスタでは、系統用蓄電池の土地・権利付き土地に加えて、高圧系統用蓄電池の完成引渡し物件のご紹介に取り組んでいます。

最近弊社へ入ってくる案件では、6億円台半ばから後半の価格帯も見られます。

決して小さな投資ではありません。

だからこそ、購入価格や想定利回りだけでなく、

系統連系状況

設備仕様

アグリゲーター

運用収益

補助金

融資

将来の出口戦略

などを総合的に検討していただきたいと考えています。

また、弊社は一棟マンションや収益ビルなどの不動産売買仲介も行っています。

そのため、収益不動産と系統用蓄電池を比較したいというご相談にも対応しています。

「6億円程度の投資予算がある」

「一棟収益不動産以外の投資先も検討したい」

「完成済みの系統用蓄電池の販売資料を見たい」

「金融機関への融資相談も含めて検討したい」

「投資家のお客様へ完成物件を紹介したい」

といった企業様・投資家様、不動産仲介会社様からのご相談をお待ちしております。

ご希望のエリア、投資予算、希望利回り、自己資金、融資利用の有無などをお知らせいただければ、条件に合う案件の有無を確認いたします。

 

まとめ｜6億円の投資先を、不動産だけで考えない

6億円という投資資金があれば、一棟マンションや収益ビルなど、さまざまな不動産投資を検討できます。

一方、高圧系統用蓄電池の完成物件という新しい選択肢もあります。

不動産には、土地の資産価値や成熟した中古市場、金融機関による融資などのメリットがあります。

系統用蓄電池には、電力インフラとしての社会的役割や、電力市場を通じた事業収益という異なる特徴があります。

また、完成物件であれば、土地から開発する場合と比べて開発段階のリスクを一定程度軽減できます。

ただし、電力市場の収益変動、設備劣化、運用体制、将来の売却価格など、慎重に確認すべき事項もあります。

「一棟収益不動産か、系統用蓄電池か」ではなく、「それぞれの特徴を理解したうえで比較する」。

これから数億円規模の投資を検討される企業・投資家様には、ぜひこの視点を持っていただきたいと考えています。

弊社レジスタでは、不動産とエネルギーの両分野をつなぎ、投資家様の新たな選択肢をご紹介してまいります。

高圧系統用蓄電池の完成物件を購入したい企業・投資家様は、まずはお気軽にお問い合わせください。

 

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