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「一棟アパートを購入するなら、利回りは何％以上必要ですか？」

「東京23区で表面利回り6％のアパートは購入する価値がある？」

「利回り8％なら、7％の物件よりも良い投資になる？」

初めて一棟アパートの購入を検討する方にとって、利回りは非常に気になる数字ではないでしょうか。

不動産投資ポータルサイトでは、物件価格と並んで表面利回りが大きく表示されています。

そのため、利回りが高い物件ほど魅力的に感じるかもしれません。

しかし、一棟アパートの購入では「利回りが何％だから買い」と一律に判断することはできません。

例えば、表面利回り8％の物件よりも、6％の物件の方が長期的に安定した賃貸経営につながる場合もあります。

重要なのは、利回りの数字だけではなく、土地の資産価値、建物の状態、賃貸需要、金融機関の評価、購入後のキャッシュフローなどを総合的に確認することです。

今回は、東京23区を中心に一都三県の収益不動産を取り扱うレジスタ合同会社が、一棟アパートの利回りの考え方と、購入前に確認したいポイントを解説します。

 

1．一棟アパートの利回りは何％が目安？

結論からいうと、一棟アパートの適正な利回りは、エリアや築年数、建物構造、物件の状態などによって異なります。

例えば、同じ表面利回り6％の一棟アパートでも、

• 東京23区の駅徒歩5分にある築浅物件
• 郊外の駅徒歩20分にある築30年の物件

では、投資家からの評価が大きく異なる可能性があります。

一般的に、土地の資産価値が高く賃貸需要が安定しているエリアでは、比較的低い利回りでも購入を検討する投資家がいます。

一方、空室リスクや修繕リスクが高い物件では、それに見合う高い利回りが求められる傾向があります。

つまり、利回りは単純に高ければ良いのではなく、その物件が持つリスクに対して十分な収益が期待できるかという視点で考える必要があります。

なお、利回りの相場は市場環境によって変動します。特定の利回りが現在の市場で割安・割高であると判断するには、同じエリア・構造・築年数などの物件と比較することが必要です。

 

2．表面利回りとは？

不動産投資の物件情報でよく目にするのが「表面利回り」です。

表面利回りは、次の計算式で求めます。

表面利回り（％）＝年間賃料収入 ÷ 物件価格 × 100

例えば、1億円の一棟アパートで年間賃料収入が700万円の場合、

700万円 ÷ 1億円 × 100 ＝ 7％

となります。

ただし、表面利回りには管理費、修繕費、固定資産税などの運営経費が反映されていません。

また、物件資料に記載されている利回りが「現況利回り」なのか「満室想定利回り」なのかも重要です。

空室がある物件で満室想定利回り7％と記載されていても、現在の年間賃料収入がそれより少ない可能性があります。

表面利回りは物件を比較する入口であり、最終的な購入判断をするための数字ではありません。

 

3．実質利回りとNOIを確認する

一棟アパートを購入する際には、表面利回りに加えて実質利回りも確認したいところです。

実質利回りは、一般的に運営経費を差し引いた年間収益を、購入諸費用を含む取得費用で割って求めます。

例えば、

物件価格：1億円
年間賃料収入：700万円
年間運営経費：150万円
購入諸費用：600万円

とします。

この場合、

年間純収益：550万円

実質利回りは、

550万円 ÷ 1億600万円 × 100

約5.19％

となります。

表面利回りは7％でも、実質利回りは約5.19％です。

また、年間賃料収入などから物件運営に必要な経費を差し引いた純収益をNOIと呼びます。

NOIは物件の収益力を確認するための重要な指標ですが、通常、借入金の元利返済額や減価償却費、所得税・法人税などは含めません。

つまり、NOIがそのまま手元に残る現金というわけではありません。

表面利回り・実質利回り・NOIは、それぞれ何を表しているのかを理解して使い分けることが重要です。

 

4．利回り6％・7％・8％の一棟アパートを比較

ここで、物件価格1億円の一棟アパートを例に、表面利回りの違いを比較してみましょう。

項目	A物件	B物件	C物件
物件価格	1億円	1億円	1億円
表面利回り	6％	7％	8％
年間賃料収入	600万円	700万円	800万円
年間運営経費（仮定）	120万円	175万円	280万円
NOI	480万円	525万円	520万円
NOI利回り（価格ベース）	4.8％	5.25％	5.2％

※すべて説明用の仮定です。年間運営経費には、想定する空室損失や修繕費等を含むものとします。実際の経費率を示すものではありません。

表面利回りだけを見ると、8％のC物件が最も魅力的に見えます。

しかし、運営経費を差し引くと、NOIが最も高いのは7％のB物件です。

なぜこのような違いが生じるのでしょうか。

例えば、C物件は築年数が古く、修繕費や空室対策費用が多く必要になる物件かもしれません。

一方、A物件は築浅で建物状態が良く、維持管理費が比較的少ない可能性があります。

このように、表面利回りが高くても、実際の収益力が高いとは限りません。

 

5．利回りが高い物件には理由がある？

一棟アパートを探していると、周辺物件よりも利回りが高い物件を見つけることがあります。

もちろん、価格設定などによって魅力的な投資機会になっている可能性もあります。

しかし、利回りが高い理由を確認することが重要です。

例えば、

• 築年数が古い
• 駅から遠い
• 空室が多い
• 賃貸需要が弱い
• 大規模修繕が必要
• 土地の担保評価が低い
• 再建築や法令上の制約がある
• 金融機関から融資を受けにくい

といった要因が考えられます。

特に築古アパートでは、建物価格だけでなく、将来的な修繕費や建替えの可能性まで確認したいところです。

高利回り物件を避ける必要はありませんが、高利回りになっている理由を理解して購入することが重要です。

 

6．金融機関の融資条件でキャッシュフローは大きく変わる

一棟アパート購入では、利回りと同じくらい重要なのが金融機関からの融資条件です。

例えば、1億円の一棟アパートを購入し、8,000万円の融資を受けるとします。

金利年2％、元利均等返済の場合、融資期間によって返済額は次のように変わります。

融資期間	毎月返済額	年間返済額
20年	約40.5万円	約486万円
25年	約33.9万円	約407万円
30年	約29.6万円	約355万円

※金利が全期間2％で変わらないと仮定した概算です。

先ほどのB物件のNOIが年間525万円だった場合、年間返済額を差し引いた金額は、

20年返済：約39万円
25年返済：約118万円
30年返済：約170万円

となります。

同じ物件価格、同じ利回りでも、融資期間によって毎年のキャッシュフローは大きく異なります。

ただし、融資期間を長くすれば毎月の返済負担は小さくなる一方、金利などの条件が同じであれば総支払利息は増えます。

また、上記のキャッシュフローは税引前の概算であり、NOIに織り込んでいない突発的な支出などは別途考慮する必要があります。

「利回り7％だから買う」のではなく、「融資を受けて購入した後に、いくら現金が残るのか」を確認することが大切です。

 

7．土地の資産価値も重要

一棟アパートでは、収益性だけでなく土地の資産価値も重要です。

例えば、同じ1億円、表面利回り6％の物件でも、

A物件：東京23区の駅近にある一棟アパート

B物件：郊外の駅から離れた一棟アパート

では、土地の資産価値や将来の売却可能性が異なる場合があります。

特に東京23区では、土地の価値を重視して収益不動産を購入する投資家もいます。

建物が古くなっても、土地の資産価値が一定程度維持されていれば、将来的な売却や建替えを検討できる可能性があります。

もちろん、東京23区だから必ず資産価値が維持されるというわけではありません。

接道状況、用途地域、容積率、土地形状などによって評価は異なります。

一棟アパートでは、毎年の賃料収入だけでなく、将来いくらで売却できる可能性があるのかという出口戦略も重要です。

 

8．満室想定利回りと現況利回りの違い

一棟アパートの物件資料には、満室想定利回りが記載されていることがあります。

例えば10室のアパートで、現在8室が入居中の場合です。

満室になれば年間賃料収入が800万円になるとしても、現在の賃料収入はそれより少ない可能性があります。

さらに、空室を埋めるためには、

• 原状回復
• リフォーム
• 広告料
• 募集期間
• 賃料条件の見直し

などが必要になることもあります。

そのため、満室想定利回りだけでなく、現況賃料と周辺の募集相場も確認する必要があります。

また、満室物件であっても、現在賃料が周辺相場より高ければ、退去後に賃料収入が減少する可能性があります。

一棟アパートの利回りは、現在の数字だけでなく、将来も維持できる数字なのかを考えることが重要です。

 

9．利回りだけでなく出口戦略まで考える

不動産投資では、購入時の利回りに目が向きがちです。

しかし、長期的な投資成果を考える場合には、売却時の価格も重要になります。

例えば、購入時に表面利回り8％だった物件でも、10年後に建物の老朽化が進み、売却価格が大きく下がる可能性があります。

一方、購入時の利回りが比較的低くても、土地の資産価値や賃貸需要が維持されれば、将来的に売却しやすい場合もあります。

もちろん将来の売却価格を正確に予測することはできません。

だからこそ、

購入時の利回り＋保有期間中のキャッシュフロー＋将来の売却可能性

という3つの視点から検討することをおすすめします。

 

10．初めての一棟アパートは利回りだけで選ばない

初めて一棟アパートを購入する場合、できるだけ高い利回りの物件を探したいと思うかもしれません。

しかし、一棟目だからこそ、安定した賃貸経営を続けられるかという視点も重要です。

例えば、

• 賃貸需要が安定している
• 建物の管理状態が良い
• 大規模修繕の見通しが立っている
• 金融機関から評価されやすい
• 購入後のキャッシュフローに余裕がある
• 将来の売却も検討しやすい

といった条件です。

特に将来的に2棟目、3棟目の購入を考えている投資家様の場合、一棟目の運営実績や返済状況が次の融資相談に影響する可能性があります。

最初の一棟は、利回りの高さだけでなく、長期的な資産形成の第一歩として選ぶことが大切です。

 

一棟アパートの利回りは何％なら買い？まとめ

一棟アパートの購入では、表面利回り6％、7％、8％という数字だけで、購入すべきかを判断することはできません。

確認したいのは、

1. 表面利回りと実質利回り
2. NOIと実際のキャッシュフロー
3. 土地の資産価値
4. 建物の築年数と修繕状態
5. 現況賃料と相場賃料
6. 金融機関の融資条件
7. 将来的な売却可能性

といった項目です。

利回りは投資判断の入口であり、購入を決めるための答えではありません。

収益性、資産性、融資、出口戦略を総合的に比較し、ご自身の投資方針に合った一棟アパートを選ぶことが重要です。

 

東京23区で一棟アパートをお探しの投資家様へ

レジスタ合同会社では、東京23区を中心に一都三県の一棟アパート・一棟マンション・一棟ビルなど、収益不動産の購入をサポートしております。

特に、1億円～2億円程度の一棟アパートを検討されている会社経営者様や、初めて一棟収益物件を購入する投資家様からのご相談にも対応しています。

「利回り6％の物件を購入してよいか判断できない」

「高利回り物件のリスクを確認したい」

「土地の資産価値も重視して一棟アパートを探したい」

「金融機関への融資相談も含めて物件を検討したい」

「区分マンションから一棟アパートへステップアップしたい」

といったご相談も歓迎しております。

当社では、一般公開されている物件だけでなく、売主様から直接ご依頼いただいている元付物件や、取引先の不動産会社などから共有される物件情報をご紹介できる場合があります。

また、金融機関への相談も含め、購入者様の自己資金や投資方針に応じた物件探しをサポートしています。

希望エリア、購入予算、自己資金、希望利回り、建物構造、築年数、金融機関への相談状況などをお聞かせください。

表面利回りの数字だけではなく、購入後の収益性や資産価値まで考えた一棟アパート選び。

1億円～2億円程度の一棟アパート購入をご検討の投資家様・会社経営者様は、レジスタ合同会社までお気軽にお問い合わせください。

 

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