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一棟マンション・一棟ビルの売り時はいつ？収益不動産の売却タイミングを考える
一棟マンションや一棟ビルなどの収益不動産を所有していると、一度は、
「この物件はいつ売却するのがいいのだろう？」
と考えることがあるのではないでしょうか。
購入価格より高く売れそうなとき。
築年数が古くなってきたとき。
大規模修繕を控えているとき。
空室が増えてきたとき。
あるいは、もっと条件のよい収益不動産へ買い替えたいとき。
収益不動産には、株式のように毎日明確な価格が表示されているわけではありません。
また、
「築○年になったら売却すべき」
という一律の答えがあるわけでもありません。
大切なのは、現在の売却価格だけではなく、今後得られる賃料収入、修繕費、借入残高、物件の資産価値、金融機関からの評価、次の投資計画などを総合的に考えることです。
今回は、東京23区を中心に収益不動産の売買仲介を行う不動産会社の視点から、一棟マンション・一棟ビルの「売り時」について考えてみたいと思います。
収益不動産の「売り時」に正解はある？
結論からいうと、すべてのオーナー様に共通する絶対的な売り時はありません。
例えば同じ築20年の一棟マンションでも、
- 土地価格が上昇している
- 満室で安定した賃料収入がある
- 借入残高が大きく減っている
- 大規模修繕を実施したばかり
という物件と、
- 空室が増えている
- 周辺賃料が下落している
- 大規模修繕を控えている
- 建物設備の更新時期が重なっている
という物件では、売却判断が変わります。
さらにオーナー様自身についても、
「今後も長期保有したい」
「次の収益物件へ買い替えたい」
「借入を減らして手元資金を増やしたい」
「相続を見据えて資産を整理したい」
など目的は異なります。
したがって、
物件の状態＋不動産市場＋オーナー様の資産戦略
の3つから売却タイミングを考えることが重要です。
売却を検討したいタイミング① 購入時より物件価格が上昇している
分かりやすい売却検討のきっかけが、不動産価格の上昇です。
特に東京23区などでは、土地価格や投資用不動産の取引環境によって、購入時より高い価格で売却できる可能性があります。
ただし、
「購入価格より高く売れる＝必ず売るべき」
ではありません。
現在売却した場合の手取り額と、このまま保有して得られる将来の賃料収入を比較する必要があります。
売却価格だけを見るのではなく、
「今売却して利益を確定するのか」
「賃料収入を得ながら保有を続けるのか」
という比較が重要です。
売却を検討したいタイミング② 借入残高が減ってきた
一棟収益物件では金融機関から融資を受けて購入するケースが多くあります。
毎月返済を続けることで、徐々に借入残高は減少していきます。
仮に、
売却価格 2億円
借入残高 1億2,000万円
であれば、単純計算では8,000万円の差があります。
もちろん実際には、仲介手数料、抵当権抹消関係費用、税金その他の費用を考慮する必要があります。
それでも、借入残高が減ってくると、売却後に手元へ残る資金が大きくなる可能性があります。
その資金を次の一棟収益物件の自己資金として活用することも考えられます。
「借入を返し終えるまで保有する」だけが不動産投資ではありません。
残債と現在の売却可能価格を定期的に比較することも大切です。
売却を検討したいタイミング③ 大規模修繕を迎える前
一棟マンション・一棟ビルを長期保有していると、いずれ大きな修繕が必要になります。
例えば、
- 外壁改修
- 屋上防水
- 給排水設備
- エレベーター
- 空調設備
- 消防設備
- 受変電設備
などです。
規模や建物の状態によっては、多額の費用が必要になることがあります。
そこで、
修繕してから保有を続けるのか、修繕前に売却するのか
を比較します。
ただし、
「修繕前なら高く売れる」
という意味ではありません。
購入する投資家も建物状態を確認するため、将来必要となる修繕費を考慮して購入価格を判断する可能性があります。
反対に、修繕を実施してから売却することで建物状態が改善し、購入希望者が検討しやすくなる場合もあります。
重要なのは、数千万円規模の工事を実施する前に、
「この先も保有するのか」
を一度考えることです。
売却を検討したいタイミング④ 築年数と金融機関評価の変化
一棟収益物件では、築年数が売却にも影響します。
理由の一つが金融機関です。
一棟収益物件の買主は、金融機関から融資を受けて購入するケースが多いためです。
建物が古くなれば、
- 融資期間
- 担保評価
- 建物評価
- 修繕リスク
などについて、金融機関が慎重になる場合があります。
つまり売主様から見ると、
「自分が保有できるか」だけでなく、「次の買主が融資を受けて購入できるか」
という視点も必要になります。
もちろん築古だから売却できないわけではありません。
土地の資産価値が高い物件や、高い収益性を持つ物件、将来的な建替え余地がある物件などは、築年数が経過していても投資家から評価される場合があります。
売却を検討したいタイミング⑤ 満室・高稼働の状態にある
一棟収益物件は、空室が増えてから売却を考えるものとは限りません。
むしろ、
満室または高稼働で収益が安定しているとき
も売却を検討しやすいタイミングです。
購入する投資家からすると、購入直後から安定した賃料収入を期待できるためです。
特に、
- 入居率が高い
- 賃料が周辺相場と大きく乖離していない
- 長期滞納がない
- 管理状態が良好
- レントロールが整理されている
といった物件は検討しやすくなります。
「満室だからまだ売らなくていい」
ではなく、
「状態が良いからこそ売却しやすい可能性がある」
という考え方もあります。
売却を検討したいタイミング⑥ 空室が増えてきた
反対に、空室増加をきっかけに売却を検討することもあります。
例えば、
「以前はすぐに決まっていたのに最近は空室期間が長い」
「賃料を下げないと入居者が決まらなくなってきた」
「テナントが退去して長期間空いている」
といった変化です。
ここで重要なのは、
空室があるからすぐ売却するべきとは限らない
という点です。
募集条件を見直したり、リフォームや設備投資を行ったりすることで収益を改善できる可能性があります。
一方、今後も賃貸需要の改善が難しいと判断するなら、売却して別の資産へ組み換えることも選択肢になります。
売却を検討したいタイミング⑦ より良い投資先へ資産を組み換えたい
一棟収益物件を売却する理由は、
「物件に問題があるから」
だけではありません。
例えば、
築古アパートを売却
↓
自己資金を確保
↓
RC一棟マンションを購入
あるいは、
郊外の一棟物件を売却
↓
東京23区の収益不動産へ買い替え
など、投資戦略を変更するために売却する方法があります。
これは資産の組み換えという考え方です。
収益不動産は、一度購入したら永久に所有し続けなければならないものではありません。
現在保有している物件の資産価値を次の投資へ移すことで、ポートフォリオ全体を見直すこともできます。
売却を検討したいタイミング⑧ 相続・事業承継を考え始めた
長期間一棟マンションや一棟ビルを所有されているオーナー様の場合、相続も重要な判断材料になります。
例えば、
- 子どもが不動産経営を引き継ぐ予定がない
- 相続人が複数いる
- 不動産以外の資産とのバランスを見直したい
- 借入のある収益不動産をどうするか考えたい
といったケースです。
収益不動産は現金と違い、簡単に分割できません。
そのため、相続が発生してから慌てて考えるのではなく、
元気なうちに「保有・売却・承継」を検討しておく
ことも大切です。
税務・法務については税理士、司法書士、弁護士などの専門家への確認が必要ですが、不動産の市場価格を把握しておくことは相続対策を考える第一歩になります。
「今売ったらいくら？」を知るだけでも意味があります
ここまで読んで、
「まだ売ると決めていないから査定する必要はない」
と思われる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし収益不動産では、
売却を決めてから価格を調べるのではなく、定期的に現在価値を把握する
という考え方もあります。
例えば、
現在の想定売却価格
－ 現在の借入残高
－ 売却に必要な諸費用
＝ 売却した場合に残る資金の目安
を把握できれば、
「このまま5年間保有する」
「今売却して利益を確定する」
「次の物件へ買い替える」
といった判断材料になります。
収益不動産を所有している以上、保有し続けることも毎年一つの投資判断と考えることができます。
一棟マンション・一棟ビルを売る前に確認したいこと
実際に売却を検討する場合には、
- レントロール
- 賃貸借契約書
- 修繕履歴
- 固定資産税関係資料
- 建築確認関係資料
- 図面
- 境界関係資料
- 借入残高
- 現在の入居状況
などを整理しておくと、その後の査定や売却活動を進めやすくなります。
一棟収益物件では一般的な居住用不動産以上に、「不動産としての価値」と「収益事業としての価値」の両面から物件を確認することが重要です。
一棟マンション・一棟ビルの売却をご検討のオーナー様へ
レジスタ合同会社では、東京23区を中心に一都三県の一棟マンション・一棟アパート・一棟ビルなど、収益不動産の売買仲介を行っています。
弊社には、一棟収益物件の購入を検討されている個人投資家様や会社経営者様、法人のお客様から物件探しのご相談をいただいています。
そのため売却査定では、
「いくらで売れる可能性があるのか」
だけでなく、
「どのような投資家が購入候補になるのか」
という買主側の視点も含めて売却方法を考えます。
「まだ売却するか決めていない」
「今売った場合の価格だけ知りたい」
「満室にしてから売るべきか相談したい」
「大規模修繕前に売却した方がよいか考えたい」
「次の収益不動産へ買い替えたい」
といった段階でもご相談ください。
売却することを前提とするのではなく、現在の物件状況や今後の投資方針を伺いながら、保有を続ける場合と売却する場合の両方から検討いたします。
一棟収益物件をお探しの投資家様へ
レジスタ合同会社では、売却を検討されているオーナー様から直接ご相談をいただくことで、売主様から直接ご依頼いただいている元付物件として投資家様へご紹介できる場合があります。
また、一般公開前の段階で、あらかじめ購入希望条件をご登録いただいている投資家様へ個別に物件をご紹介することもあります。
一棟マンション、一棟アパート、一棟ビルなどをお探しの場合は、
- 希望エリア
- 予算
- 自己資金
- 希望利回り
- 建物構造
- 築年数
- 利用予定の金融機関
- 投資方針
などをお聞かせください。
一棟収益物件を売りたいオーナー様と、購入したい投資家様をつなぐ。
収益不動産の売却・購入について、レジスタ合同会社までお気軽にお問い合わせください。
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