ブログ

「一種いくら」という言葉を聞いたことはありますか？

収益不動産や土地の売買を検討していると、不動産会社同士の会話で

「この物件、一種いくらですか？」

「一種単価で考えると少し高いですね。」

というやり取りを耳にすることがあります。

しかし、この「一種単価（一種いくら）」という言葉は、不動産売買を専門としていない方にはあまり馴染みがありません。

実際に、不動産業界で働く方でも賃貸仲介や賃貸管理を中心に経験されている宅地建物取引士の方でも知らないケースは少なくありません。

今回は、収益不動産や土地を購入・売却する際に知っておきたい「一種単価」について、できるだけ分かりやすく解説します。

 

 

一種単価（一種いくら）とは？

一種単価とは、

第一種住居地域換算で土地価格を比較するための指標

です。

土地価格は、

• 商業地域
• 近隣商業地域
• 準工業地域
• 第一種住居地域
• 第一種低層住居専用地域

など、用途地域によって建築できる建物の規模が異なります。

当然ながら、

同じ100㎡の土地でも、

• 容積率400％
• 容積率200％

では建築できる建物の規模が大きく変わるため、土地価格も変わります。

そのため、不動産売買では

建築可能なボリュームまで考慮して価格を比較する

必要があります。

そこで使われるのが「一種単価」です。

 

なぜ第一種住居地域が基準になるの？

第一種住居地域は、

住宅地として非常に多く存在し、

比較対象として利用しやすいため、

昔から売買業界で基準として使われてきました。

つまり、

土地価格を

「第一種住居地域だったら坪単価はいくらになるか」

という形で換算して比較しています。

 

一種単価を使うメリット

例えば、

A土地

• 商業地域
• 坪400万円
• 容積率500％

B土地

• 第一種住居地域
• 坪250万円
• 容積率300％

単純に坪単価だけ見ると、

A土地の方がかなり高く見えます。

しかし、

建築可能な延床面積まで考慮すると、

実際の価格差はそれほど大きくない場合があります。

このような価格を比較するため、

不動産会社では

「一種換算するといくらなのか」

という考え方を使います。

 

収益不動産では非常に重要な指標

収益マンションや収益ビルでは、

土地価格だけではなく、

どれだけ建物を建築できるか

が収益性に大きく影響します。

例えば、

• 容積率300％
• 容積率500％

では、

建築できる賃貸面積が大きく変わります。

つまり、

収益性そのものが変わるため、

投資家やデベロッパーは一種単価を参考にしながら物件を評価しています。

 

売却査定でも参考になることがあります

土地を売却する際、

近隣事例だけでは比較できないケースがあります。

例えば、

近くに

• 商業地域
• 準工業地域
• 近隣商業地域

などが混在しているエリアでは、

単純な坪単価だけでは適正価格が分かりません。

そのような時に、

一種単価へ換算して価格を比較することで、

より実勢に近い価格を判断できる場合があります。

もちろん、一種単価だけで価格が決まるわけではありませんが、売買価格を検討するうえで有効な比較材料の一つです。

 

一種単価だけで購入を判断するのは危険

一種単価は便利な指標ですが、

これだけで購入を判断することはできません。

実際には、

• 接道条件
• 間口
• 地形
• 高低差
• 建築制限
• 高度地区
• 日影規制
• 前面道路幅員
• 越境の有無
• インフラ状況

など、

価格に影響する要素は数多くあります。

さらに収益不動産では、

• 賃料相場
• 空室率
• 修繕履歴
• 建物管理状況
• 将来の出口戦略

まで総合的に判断する必要があります。

 

レジスタでは「数字の裏側」までご説明します

収益不動産の売買では、

「利回り」や「坪単価」だけでは見えないポイントが数多くあります。

レジスタでは、東京都23区を中心とした収益不動産の売買仲介を行っており、売主様から直接ご依頼いただいた元付物件も多数取り扱っています。

物件をご紹介する際には、

• 一種単価
• 積算価格
• 利回り
• 金融機関の評価
• 将来の出口戦略

まで含めて分かりやすくご説明し、お客様の投資判断をサポートしています。

 

まとめ

「一種単価（一種いくら）」は、不動産売買の現場では日常的に使われる専門用語ですが、一般の方はもちろん、不動産業界でも売買に携わっていない方にはあまり知られていない指標です。

土地価格を比較するための一つの目安として非常に有効ですが、それだけで物件の良し悪しが決まるわけではありません。

収益不動産の購入・売却では、価格だけでなく、建築条件や収益性、融資評価、将来の出口戦略まで含めて総合的に判断することが重要です。

レジスタでは、東京都23区を中心に、一都三県の収益不動産について、売主様から直接ご依頼いただいた元付物件を含め、お客様のご希望に合わせた物件をご紹介しております。

収益不動産の購入や売却をご検討の際は、お気軽にご相談ください。

今後も有益な不動産に関する情報を発信して参ります。

 

レジスタ合同会社
東京都中央区日本橋人形町3-3-5天翔日本橋人形町ビル206
お問い合わせはこちら

宅地建物取引業免許　東京都知事(2)第101770号
建設業許可　東京都知事許可（般-6）第150822号

【運営サイト】
コーポレートサイト
レジスタの賃貸サイト
外国人技能実習生賃貸ナビ
テナントショップ人形町
不動産売却LP
【SNS】
X（旧ツイッター）
Facebookページ
インスタグラム