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親御様が亡くなり、兄弟姉妹で実家を相続することになったとき、

「誰も実家に住まないので売却したい」

「兄弟3人で相続したけれど、誰が売主になるの？」

「売却したお金はどうやって分ければいい？」

「兄は売りたいけれど、弟は残したいと言っている」

など、さまざまな疑問が出てくることがあります。

相続した実家を兄弟姉妹で売却すること自体は珍しいことではありません。

しかし、誰が不動産を相続するのか、共有名義にするのか、売却代金をどのように分けるのかによって手続きや注意点が変わります。

また、「とりあえず兄弟で共有名義にしておこう」と考えた結果、後になって売却について意見がまとまらなくなるケースもあります。

今回は、兄弟姉妹で相続した実家を売却する場合の基本的な流れや、売却代金の分け方、共有名義の注意点について、不動産会社の立場から分かりやすく解説します。

 

まず確認したい「実家は誰の名義になっている？」

最初に確認したいのが、不動産の現在の登記名義です。

例えば父親が亡くなり、長男・次男・長女の3人が相続人だったとします。

まだ相続登記をしていなければ、登記簿上は父親名義のままになっていることがあります。

一方、すでに相続登記をして、

長男　3分の1
次男　3分の1
長女　3分の1

という共有名義になっている場合もあります。

どちらの状態なのかによって、売却までの進め方が変わります。

そのため、まず登記事項証明書などで現在の名義を確認しましょう。

 

まだ相続登記をしていない場合はどうする？

相続登記前であれば、遺言書の有無や遺産分割協議などを踏まえて、誰が実家を取得するのかを決めていきます。

ここで重要なのが、

必ず兄弟全員の共有名義にしなければならないわけではない

ということです。

例えば、兄弟3人で相続する場合でも、

• 長男が単独で実家を取得する
• 兄弟3人で共有する
• 売却を前提として相続方法を検討する

など、状況に応じた方法が考えられます。

相続後すぐに売却する予定であれば、売却まで見据えて司法書士や不動産会社へ相談しながら相続方法を検討することも大切です。

 

すでに兄弟の共有名義になっている場合は売却できる？

売却できます。

ただし、共有不動産全体を売却する場合には、原則として共有者全員の同意が必要です。

例えば、

長男　2分の1
次男　2分の1

という実家を売却する場合、長男だけの判断で実家全体を第三者へ売却することはできません。

兄弟双方が売却に合意し、売買契約や所有権移転など必要な手続きを行います。

兄弟3人で共有している場合も同様です。

そのため、売却活動を始める前に、

「全員が売却する意思を持っているか」

を確認しておくことが非常に重要です。

 

代表者一人だけで不動産会社へ相談してもいい？

もちろん可能です。

兄弟全員で最初から不動産会社へ行かなければならないわけではありません。

例えば長男から、

「兄弟3人で相続する予定ですが、まず実家がいくらで売れるのか知りたい」

とご相談いただき、査定を行うこともできます。

その査定結果をもとに、

「売却するとこのくらいになりそう」

という情報を兄弟間で共有し、その後の方向性を話し合うことができます。

ただし、実際に共有不動産全体を売却する段階では、共有者全員の意思確認や必要な手続きが必要です。

 

売却代金はどうやって分ける？

すでに兄弟姉妹の共有名義となっている不動産を売却した場合、基本的には各共有者の持分に応じて売却代金を受け取ることになります。

例えば、兄弟2人がそれぞれ2分の1の持分を所有している実家を5,000万円で売却したとします。

単純化すると、

兄　2,500万円
弟　2,500万円

という考え方になります。

ただし実際には、仲介手数料、登記関係費用、測量費などの売却に伴う費用が発生することがあります。

また、相続内容や費用負担、税務上の取り扱いなどによって確認が必要な場合があります。

そのため、実際の資金配分については売却前に整理しておくことをおすすめします。

 

「長男の口座に全部入れて、あとで兄弟へ分ける」で大丈夫？

売却代金の受け取り方は、事前に司法書士や税理士などの専門家へ確認しておくことをおすすめします。

共有者それぞれが売主となる取引で、一人の口座に売却代金をまとめ、その後ほかの共有者へ送金する方法を安易に選ぶと、資金の流れが分かりにくくなることがあります。

特に、

誰がいくら受け取る権利があるのか

を明確にしておくことが重要です。

不動産売却は大きな金額が動きます。

「兄弟だから後で精算すればいい」と曖昧にせず、売買契約を締結する前に資金の受取方法まで確認しておきましょう。

 

兄弟の一人が「売りたくない」と言ったら？

相続不動産で難しいのがこのケースです。

例えば、

兄：「誰も住まないから売却したい」

弟：「思い出の実家だから残したい」

となることがあります。

共有不動産全体を売却する場合、原則として共有者全員の同意が必要になるため、一人が反対している状態では通常の売却を進めることができません。

この場合には、

• 売却する理由を改めて話し合う
• 売却査定額を確認する
• 保有した場合の維持費を確認する
• 残したい共有者が他の共有者の持分を取得できないか検討する

などの方法を考えます。

それでも話し合いがまとまらない場合には、法律上の対応について弁護士へ相談することも選択肢になります。

 

自分の「共有持分だけ」を売却することはできる？

自分が所有する共有持分については、法律上、他の共有者の同意なく第三者へ譲渡できる場合があります。

しかし、ここは慎重に考えたいところです。

例えば兄弟2人で実家を2分の1ずつ所有している状態で、兄の持分だけが第三者へ売却されると、

弟と第三者が実家を共有する

ことになります。

共有持分を専門に買い取る事業者も存在しますが、不動産全体を通常売却する場合と比べ、持分単独では価格が低くなる可能性があります。

また、残された共有者との関係にも影響します。

そのため、

「兄弟で話がまとまらないから、すぐ持分だけ売却する」

と判断する前に、不動産会社や弁護士などへ相談し、ほかの解決方法も含めて検討することをおすすめします。

 

「公平に相続する＝共有名義」とは限りません

相続人が3人なら、

「3分の1ずつ登記するのが一番公平」

と思われるかもしれません。

しかし、不動産は現金とは違います。

共有にすると、その後も、

• 売却
• 管理
• 修繕
• 賃貸
• 建替え

などについて共有者間で調整が必要になる場面があります。

さらに共有者の一人が亡くなれば、その持分が配偶者や子どもへ相続される可能性があります。

例えば兄弟3人だった共有者が、次の相続によって5人、6人と増えていくことも考えられます。

今の相続だけではなく、次の相続まで考えておくことが大切です。

 

売却前に実家の査定をしておく

兄弟で実家について話し合う際には、まず現在の市場価値を把握することをおすすめします。

例えば、

「実家を残したい」

と考えていても、

年間の固定資産税や修繕費、今後の管理負担などを考えると売却した方がよいと判断するかもしれません。

反対に、

「古い家だからほとんど価値がない」

と思っていたところ、土地として一定の価値があることが分かる場合もあります。

査定を行うことで、

売却した場合はいくらになるのか

という具体的な数字をもとに家族で話し合うことができます。

まだ売却すると決まっていなくても査定を受けることは可能です。

 

相続した実家を売却する一般的な流れ

兄弟姉妹で相続した実家を売却する場合、大まかには次のような流れになります。

① 遺言書・相続人を確認する

↓

② 不動産の登記状況を確認する

↓

③ 実家の査定を行う

↓

④ 兄弟姉妹で売却方針を話し合う

↓

⑤ 遺産分割・相続登記など必要な手続きを行う

↓

⑥ 売却活動を開始する

↓

⑦ 売買契約を締結する

↓

⑧ 決済・引渡しを行う

↓

⑨ 売却代金や費用を整理する

実際には、相続登記と売却準備を並行して進められる場合もあります。

相続の状況によって必要な手続きが異なるため、早い段階から司法書士と不動産会社が連携して進めるとスムーズです。

 

売却すると税金はどうなる？

相続した実家を売却し、譲渡所得が発生すると所得税・住民税が課税される場合があります。

また、一定の要件を満たす場合には、

• 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• 相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例

などを検討できる場合があります。

重要なのは、

兄弟全員の税金が必ず同じになるとは限らない

という点です。

相続方法、持分、各人の状況、特例の適用要件などによって税務上の取り扱いが変わる可能性があります。

具体的な税額や特例の適用については、売却前に税理士などへ確認することをおすすめします。

 

兄弟で実家を売るときに決めておきたいこと

売却を始める前に、できれば兄弟姉妹で次の事項を共有しておきましょう。

• 本当に全員が売却に賛成しているか
• 希望する売却価格
• どの程度の期間で売りたいか
• 価格交渉があった場合の判断基準
• 荷物や遺品をどうするか
• 測量・解体・修繕などが必要な場合の費用負担
• 売却に伴う費用の負担方法
• 売却代金の受取方法

特に遠方に住んでいる兄弟がいる場合には、最初に方針を整理しておくとその後の手続きを進めやすくなります。

 

相続不動産は「家族の問題」と「不動産の問題」が重なります

一般的な不動産売却との大きな違いがここです。

相続した実家では、

「いくらで売れるのか」

だけを考えればよいわけではありません。

誰が相続するのか。

兄弟の考えは一致しているのか。

共有名義にするのか。

登記はどうするのか。

売却代金をどう分けるのか。

こうした問題を一つずつ整理する必要があります。

そのため、相続不動産の売却では、不動産会社だけでなく司法書士や弁護士などとの連携が重要になる場合があります。

 

レジスタでは兄弟姉妹で相続した不動産のご相談も承ります

弊社レジスタでは、相続した実家・土地・マンション・収益不動産などの査定・売却についてご相談を承っております。

例えば、

「兄弟3人で相続する予定だけれど、売却した方がよいか相談したい」

「まだ相続登記をしていない」

「共有名義になっている実家を売却したい」

「兄弟で話し合うために、まず査定価格を知りたい」

といった段階でも構いません。

弊社では、日頃から司法書士・弁護士の先生方と密に連携しております。

相続登記については司法書士、共有や遺産分割など法律上の問題がある場合には弁護士と連携するなど、状況に応じてサポートいたします。

税務上の専門的な判断が必要な場合には、税理士への確認も重要です。

 

まとめ｜兄弟で相続した実家は「売る前の整理」が重要です

兄弟姉妹で相続した実家を売却する場合には、

まず現在の名義と相続関係を確認すること。

そして、

実家が現在いくらで売れるのかを把握し、兄弟全員で方向性を共有すること。

この2つが重要です。

相続したからといって、必ず共有名義にしなければならないわけではありません。

また、すでに共有名義になっている場合でも、全員の意思がまとまれば不動産全体を売却することは可能です。

一方で、一人でも考えが異なると問題が複雑になることがあります。

だからこそ、

「まだ売却すると決まっていない」
「兄弟で話し合っている途中」

という段階からでも、早めに状況を整理しておくことをおすすめします。

兄弟姉妹で相続した実家についてお困りの方は、どうぞお気軽にレジスタ合同会社までご相談ください。

不動産の査定から、司法書士・弁護士との連携が必要なケースまで、状況に合わせてサポートいたします。

 

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