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中古戸建や一棟マンション、一棟ビルなどの不動産資料を見ていると、

「既存不適格の可能性あり」

「現行の容積率を超過」

「検査済証なし」

「増築部分未登記」

などの記載を目にすることがあります。

こうした物件について、

「既存不適格ということは違法建築なの？」

「今建っている建物をそのまま使って大丈夫？」

「銀行から融資を受けられる？」

「将来売却するときに問題にならない？」

と疑問を持たれる方も多いのではないでしょうか。

特に重要なのが、「既存不適格建築物」と「違法建築物（違反建築物）」は同じではないということです。

既存不適格建築物は、建築された当時は適法だったものの、その後の法改正や都市計画の変更などによって現在の基準に適合しなくなった建築物です。

一方、違法建築・違反建築と呼ばれるものは、建築当初から法令に適合していなかったり、適法に建築した後に無許可の増築などを行って現在の法令に違反していたりする建築物を指します。

この違いは、不動産購入だけでなく、金融機関の融資、将来の建替え、売却時の流動性にも関係します。

今回は、「既存不適格建築物」と「違法建築物」の違いについて、不動産売買の視点から分かりやすく解説します。

 

既存不適格建築物とは？

既存不適格建築物とは、簡単に言えば、

「建築された当時は適法だったが、その後の法改正や都市計画の変更などによって、現在の基準には適合しなくなった建物」

です。

建築基準法では、法令の改正や都市計画上の規制変更が行われることがあります。

しかし、新しい規制ができるたびに既存建物をすべて建替えなければならないとなれば、社会的にも大きな負担になります。

そのため、一定の既存建築物については、新しい規定の全部または一部が直ちには適用されない仕組みがあります。

これが既存不適格建築物です。

つまり、

既存不適格＝建築したときから違法だった

という意味ではありません。

 

既存不適格になるのはどんな場合？

既存不適格になる理由はさまざまです。

例えば建物を建築した後に、

• 用途地域が変更された
• 建ぺい率が変更された
• 容積率が変更された
• 高度地区が指定・変更された
• 建築物の高さ制限が変更された
• 日影規制が導入・変更された
• 防火・耐火に関する基準が変更された
• その他の建築基準が改正された

といったケースが考えられます。

以前の記事でご紹介した「高度地区」「斜線制限」「日影規制」なども、建物の建築可能なボリュームに関係します。

 

例えば「容積率」が変更された場合

分かりやすい例で考えてみましょう。

ある土地に、当時の法令に適合して、

容積率400％を使った建物

が建築されていたとします。

その後、都市計画が変更され、現在の指定容積率が300％になったとします。

すると、

現在の建物：容積率400％相当
現在の基準：容積率300％

となります。

現在の基準だけを見ると、建物は容積率を100％分超過しているように見えます。

しかし、建築当時に400％が認められており適法に建築されたのであれば、直ちに「違法建築」ということにはなりません。

このような建物が既存不適格となるケースがあります。

 

既存不適格と違法建築は何が違う？

ここが今回の記事で最も重要なポイントです。

大きな違いは、

「建築された時点で適法だったかどうか」

です。

	既存不適格建築物	違法・違反建築物
建築当時	適法	法令違反の場合がある
現在の基準	適合していない部分がある	適合していない
主な原因	法改正・都市計画変更等	無許可建築・確認内容と異なる施工・無許可増築等
現在の建物利用	状況に応じて継続可能	是正を求められる可能性
建替え	現行法への適合が原則	現行法への適合が原則
融資	金融機関ごとに判断	より厳しく判断される傾向

つまり、

既存不適格＝昔は適法

違法・違反建築＝適法ではない状態が存在する

という違いがあります。

 

違法建築・違反建築とは？

一般に違法建築や違反建築と呼ばれるものには、例えば次のようなケースがあります。

建築確認と異なる建物を建築した

建築確認では3階建てだったにもかかわらず、実際には4階部分を施工した場合などです。

建ぺい率・容積率を超過して建築した

建築当時から認められている建ぺい率や容積率を超えて建築している場合です。

建築後に無許可で増築した

当初は適法だった建物に、その後無許可で部屋や倉庫などを増築したケースです。

用途変更等で法令上の問題が生じている

建物を当初とは異なる用途で使用し、必要な手続きを行っていないケースなどもあります。

違反内容や程度は物件によって大きく異なります。

そのため、

「容積率を超えているから違法」

と現在の数字だけで判断するのではなく、いつ、どのような経緯で現在の状態になったのかを確認することが重要です。

 

「既存不適格」と「検査済証なし」も同じではない

中古不動産では、

「検査済証なし」

という物件もあります。

これも既存不適格や違法建築と混同されやすいのですが、別の問題です。

検査済証とは、建築工事完了後の完了検査を受け、建築基準関係規定への適合が確認された場合に交付される書類です。

古い建物では、検査済証が交付されていなかったり、紛失していたりするケースがあります。

しかし、

検査済証がない＝違法建築

と直ちに判断できるわけではありません。

一方で、検査済証が確認できない場合には、建物が建築確認どおり施工されたことを資料だけでは確認しにくくなることがあります。

そのため、売買や融資、用途変更、大規模改修などの際に追加調査が必要になるケースがあります。

 

なぜ既存不適格建築物が不動産売買で重要なの？

現在その建物を使用できているのであれば、

「既存不適格でも特に問題ないのでは？」

と思われるかもしれません。

しかし、不動産を購入する場合には将来まで考える必要があります。

特に重要なのが、

建替えです。

 

建替え時には同じ規模の建物を建てられない可能性がある

例えば現在、

土地面積：200㎡
建物：8階建て
延床面積：800㎡

の一棟マンションがあったとします。

しかし現在の法令では、

• 容積率
• 高度地区
• 日影規制
• 斜線制限
• 接道条件

などによって、最大600㎡程度しか建築できないとします。

現在の建物を利用している間は800㎡あっても、建替えると600㎡程度になる可能性があります。

つまり、

現在の建物規模 ＞ 建替え後の建物規模

となるわけです。

これは一棟収益不動産の価値を考えるうえで非常に重要です。

 

現在の家賃収入だけで判断しない

収益不動産では、

「年間賃料○○万円」

「表面利回り○％」

といった現在の収益性に目が向きがちです。

しかし、築年数の経過した一棟マンション・一棟ビルでは、

建物を取り壊した後、その土地に何が建てられるのか

も重要な価値になります。

例えば既存不適格によって現在より建築ボリュームが大幅に減少するのであれば、将来土地として売却する際のデベロッパー評価にも影響する可能性があります。

収益不動産では、

現在の収益性＋将来の土地価値

の両方を見ることが大切です。

 

既存不適格建築物でも融資は受けられる？

ここは収益不動産を購入する方にとって非常に重要です。

結論としては、

既存不適格だから必ず融資不可、というわけではありません。

金融機関によって審査基準は異なり、

• なぜ既存不適格になったのか
• 建築当時は適法だったことを確認できるか
• 現在どの規定に適合していないのか
• 担保としての土地・建物価値
• 将来の建替え可能性
• 物件の収益性
• 借主・購入者の属性

などを総合的に判断します。

建築当時の適法性を確認でき、現在の利用にも大きな問題がない既存不適格建築物であれば、融資を検討する金融機関もあります。

 

ただし「融資額」に影響する可能性がある

融資できるか・できないかだけではなく、融資額にも注意が必要です。

金融機関は不動産融資を行う際、対象不動産の担保価値を評価します。

既存不適格建築物の場合、例えば将来建替えると現在より建物規模が小さくなるのであれば、

現在の収益価値だけでなく、将来の土地利用・換価性を保守的に評価される

可能性があります。

その結果、

購入価格5億円
↓
金融機関の担保評価4億円
↓
希望していた融資額が出ない
↓
必要な自己資金が増える

といったことも考えられます。

つまり、

「融資が出るか」だけではなく、「いくらまで融資が出るか」

が重要です。

 

違法建築物は融資がさらに難しくなる可能性がある

違法・違反建築物の場合は、既存不適格とは事情が異なります。

金融機関としては担保物件に法令違反がある場合、

• 是正命令等のリスク
• 将来的な利用制限
• 売却時の流動性
• 担保処分時の買主の限定
• 建物価値の評価
• コンプライアンス上の問題

などを考慮する必要があります。

そのため、

融資対象外

とする金融機関もあれば、

土地部分を中心に評価する

ケース、あるいは、

是正を融資条件とする

ケースなども考えられます。

結果として、融資額が大きく減少したり、自己資金を多く求められたりする可能性があります。

一般的には、既存不適格よりも違反建築の方が融資上のハードルは高くなりやすいと考えておいた方がよいでしょう。

 

「利回りが高い物件」には理由があるかもしれない

収益不動産を探していると、周辺相場より利回りが高い物件を見つけることがあります。

もちろん、すべてに問題があるわけではありません。

しかし、

「なぜこの物件は安いのか？」

を確認することは重要です。

例えば、

• 再建築に問題がある
• 既存不適格
• 違反建築
• 検査済証がない
• 接道条件が弱い
• 借地
• 大規模修繕が必要

などの事情が価格に織り込まれ、その結果として表面利回りが高く見えている可能性があります。

以前の記事でもご紹介したように、

「利回りが高い＝良い物件」ではありません。

利回りの背景にあるリスクまで確認する必要があります。

 

違法建築を購入したら買主も問題になる？

中古物件を購入した買主自身が違反工事を行ったわけではなくても、購入後はその建物の所有者になります。

違反状態が存在する場合には、是正の必要性や行政対応などを検討しなければならない可能性があります。

そのため、

「自分が違法に建てたわけではないから関係ない」

とは考えない方がよいでしょう。

購入前に、

何が違反しているのか、是正できるのか、是正にはいくらかかるのか

まで確認することが重要です。

 

既存不適格か違法建築か、どうやって確認する？

ここが実務上難しいところです。

現在の建物と現在の法令だけを比較しても、既存不適格か違法建築か判断できない場合があります。

なぜなら、

建築当時の法令に適合していたか

を確認する必要があるからです。

そのため、例えば次のような資料を調査します。

• 建築確認済証
• 検査済証
• 建築計画概要書
• 台帳記載事項証明書
• 当時の設計図書
• 増改築履歴
• 登記事項証明書
• 固定資産関係資料
• 過去の航空写真等

さらに、当時の用途地域・建ぺい率・容積率などを調査しなければならないケースもあります。

 

建築計画概要書は重要な資料

中古建物の調査では、行政で保管されている建築計画概要書が重要な手掛かりになることがあります。

一般の方にはあまりお馴染みがないないかと思いますが、我々不動産業者は取引の都度確認しています。

建築計画概要書から、

• 建築主
• 敷地面積
• 建築面積
• 延床面積
• 用途
• 構造
• 階数
• 建ぺい率
• 容積率
• 建築確認情報

などを確認できる場合があります。

現在の建物と建築確認時の内容を比較することで、

確認後に増築されていないか

などを調査する材料にもなります。

 

現地調査も重要

書類だけでなく現地確認も重要です。

例えば、

建築確認図面では3階建て
↓
現地を見ると屋上に部屋がある

建築確認図面にはない倉庫が敷地内にある

1階部分が増築されているように見える

など、現地を見て初めて気付くことがあります。

そのため不動産売買では、

資料調査＋役所調査＋現地調査

を組み合わせて確認することが重要です。

 

増築未登記にも注意

築古物件では、増築部分が登記されていないことがあります。

ただし、

未登記＝直ちに違法建築

という意味ではありません。

登記上の問題と建築基準法上の適法性は別に確認する必要があります。

例えば、

「増築部分は未登記だが、建築基準法上は適法」

という可能性もあれば、

「未登記で、さらに必要な建築確認等も行われていない」

という可能性もあります。

重要なのは、一つの資料だけで判断しないことです。

 

売却するときにも影響する

既存不適格や違反建築の問題は、購入時だけではありません。

将来自分が売主になるときにも影響します。

例えば、

購入時
「利回りが高いから購入」

10年後
「売却したい」

買主
「銀行融資を利用したい」

金融機関
「既存不適格なので担保評価を下げます」

となれば、買主が用意しなければならない自己資金が増えます。

その結果、

購入できる買主が限定される

可能性があります。

これは不動産の流動性に関係します。

 

出口戦略まで考えて購入する

収益不動産投資では、

買えるかどうか

だけではなく、

将来売れるかどうか

まで考えることが重要です。

例えば、

表面利回り8％
既存不適格・建替え時に大幅なボリューム減少

という物件と、

表面利回り3％台
法令上の問題が少なく、都心好立地で土地価値が高い

という物件では、単純に利回りだけで優劣を決めることはできません。

以前の記事でご紹介した、

「利回り8％でも買わない物件、利回り3％でも買う物件の違い」

にもつながる考え方です。

不動産投資では、

現在の収益
＋
融資
＋
資産価値
＋
出口戦略

を総合的に考える必要があります。

 

売主側も既存不適格・違反建築を確認しておきたい

売却を検討している方にとっても重要です。

売却活動を始めてから買主の金融機関に、

「この建物は法令上どうなっていますか？」

と指摘され、調査を始めると取引が止まってしまうことがあります。

特に一棟マンション・一棟ビルなどでは、買主が融資を利用するケースが多いため、

売却前に建物の法令状況をある程度整理しておく

ことには大きな意味があります。

建築確認・検査済証・増築履歴などの資料が残っている場合は、売却前に準備しておくとスムーズです。

 

「既存不適格だから売れない」わけではない

既存不適格建築物でも売買することは可能です。

重要なのは、

どの部分が既存不適格なのかを把握したうえで、その条件を価格・融資・出口戦略に織り込むこと

です。

例えば、

「現在の建物は容積率超過だが、建築当時は適法だった」

「建替えると現在より延床面積が減る」

「その条件を踏まえても土地価格として十分魅力がある」

のであれば、投資対象として成立することもあります。

既存不適格という言葉だけで物件を除外するのではなく、具体的な内容を見ることが重要です。

 

レジスタでは「現在」だけでなく将来の出口まで考えます

レジスタでは、東京都23区を中心に一棟マンション・一棟ビル・土地などの売買仲介を行っています。

収益不動産を見るときに重要なのは、

価格
表面利回り
NOI利回り
築年数

だけではありません。

建物について、

適法性に問題はないか
既存不適格ではないか
将来同じ規模で建替えできるか
金融機関はどのように評価するか
売却するときにどのような買主が購入できるか

まで確認することが重要です。

必要に応じて建築士、司法書士、弁護士等の専門家とも連携しながら、不動産の購入・売却をサポートいたします。

 

まとめ

既存不適格建築物とは、

建築された当時は適法だったものの、その後の法改正や都市計画の変更などによって現在の基準に適合しなくなった建物

です。

一方、違法・違反建築物は、建築当初から法令に適合していなかったり、その後の無許可増築などによって違反状態となっていたりする建物です。

両者は明確に区別して考える必要があります。

そして不動産売買、特に収益不動産では、

「現在使えるかどうか」だけでは十分ではありません。

確認したいのは、

• 建築当時は適法だったか
• 現在どの規定に適合していないのか
• 建替え後の建築ボリュームはどうなるか
• 金融機関から融資を受けられるか
• 融資額にどの程度影響するか
• 将来売却するときに買主が融資を利用できるか
• 土地としての出口価値はどうなるか

というところまでです。

特に金融機関は担保としての換価性も考慮するため、既存不適格・違反建築のどちらも融資額に影響する可能性があります。

ただし、既存不適格と違反建築では意味もリスクも異なります。

物件資料に「既存不適格」「容積率超過」「検査済証なし」などの記載があった場合には、言葉だけで購入を断念したり、逆に軽視したりするのではなく、「なぜその状態になっているのか」まで調査することが大切です。

東京都23区を中心に一棟収益不動産・土地の購入や売却をご検討の方は、レジスタまでお気軽にご相談ください。

※本記事は既存不適格建築物・違反建築物および不動産融資について一般的な考え方を解説したものです。具体的な法令上の取扱いや融資判断は、対象不動産、建築時期、違反・不適合の内容、自治体、金融機関等によって異なります。個別案件については行政、建築士、金融機関等への確認が必要です。

 

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