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親御様が亡くなり、実家や土地を相続することになったとき、

「この不動産はいつから売却できるの？」

「相続登記が終わるまで不動産会社には相談できない？」

「兄弟で相続する予定だけれど、先に査定してもらっても大丈夫？」

と疑問を持たれる方も多いのではないでしょうか。

結論から申し上げると、相続した不動産の売却に向けた準備や査定は、相続登記が完了する前から始めることができます。

ただし、実際に所有権を買主様へ移転するためには、誰がその不動産を相続するのかを確定し、原則として相続登記など必要な手続きを整える必要があります。

そのため、

「相続登記が終わってから不動産会社を探す」

のではなく、

「相続手続きと並行して、不動産の査定や売却準備を進める」

という考え方も重要です。

今回は、相続が発生してから不動産を売却するまでの一般的な流れと、いつ不動産会社へ相談すればよいのかを分かりやすく解説します。

 

相続した不動産は、亡くなった方の名義のまま売却できる？

例えば、父親名義の実家を相続したケースを考えてみましょう。

父親が亡くなった後も、登記簿上は父親の名義が残っていることがあります。

しかし、そのまま亡くなった方を売主として通常の売買手続きを完了させることはできません。

誰がその不動産を相続するのかを確定し、売却に必要な登記手続きを進める必要があります。

一般的には、

被相続人の名義
↓
不動産を取得した相続人へ相続登記
↓
売買によって買主様へ所有権移転

という流れになります。

そのため、実際の売却では司法書士との連携も重要になります。

 

では、相続登記が終わるまで何もできない？

ここは誤解されやすいところです。

相続登記が完了するまで、不動産会社へ相談してはいけないわけではありません。

むしろ売却する可能性があるのであれば、早い段階から不動産会社へ相談するメリットがあります。

例えば相続登記前でも、

• 不動産の査定
• 周辺相場の確認
• 売却方法の検討
• 建物や土地の現地確認
• 売却に必要となる資料の確認
• 売却スケジュールの検討

などを進めることができます。

「売るかどうかまだ決めていない」

という段階でも、まず現在の市場価値を知っておけば、遺産分割についてご家族で話し合う際の判断材料になります。

 

相続発生から不動産売却までの一般的な流れ

実際には個々の相続によって異なりますが、一般的には次のような流れで進みます。

STEP1　遺言書の有無と相続人を確認する

まず確認したいのが、

「誰が相続人なのか」

そして、

「遺言書があるのか」

ということです。

遺言書の内容や相続人の構成によって、その後の手続きが変わる可能性があります。

戸籍などを取得し、相続関係を確認していきます。

STEP2　相続財産を確認する

次に、亡くなられた方が所有していた財産を確認します。

不動産だけではなく、

• 預貯金
• 株式・有価証券
• 生命保険
• その他の財産
• 借入金などの債務

についても確認します。

不動産については、登記事項証明書、固定資産税関係書類、権利証・登記識別情報、購入時の売買契約書など、残されている資料を確認しておくとよいでしょう。

STEP3　不動産の査定を行う

ここで不動産会社への相談が重要になります。

遺産分割を決める前でも、

「現在この不動産はいくらくらいで売却できそうなのか」

を確認することができます。

例えば、兄弟2人が相続人だった場合、

「兄が実家を取得する」

「売却して代金を分ける」

「賃貸として保有する」

など複数の選択肢があります。

市場価格が分からなければ、どの方法が適しているのか判断しにくくなります。

そのため、査定は売却するためだけではなく、遺産分割を考えるための材料にもなります。

STEP4　誰が不動産を相続するか決める

遺言書がない場合などには、相続人同士で遺産分割について協議することがあります。

不動産についても、

「誰が取得するのか」

「共有にするのか」

「売却を前提にどう整理するのか」

などを検討します。

ここで注意したいのが、

「とりあえず兄弟で共有名義にする」

という選択です。

共有不動産全体を将来売却する場合、共有者全員の意思確認が必要になるため、意見が分かれると売却が難しくなることがあります。

将来の売却まで考えて相続方法を検討することが大切です。

STEP5　相続登記を行う

不動産を取得する相続人が決まったら、相続登記を進めます。

相続登記については、司法書士へ依頼することもできます。

なお、相続登記は2024年4月から義務化されています。

正当な理由なく期限内に申請しなかった場合には過料の対象となる可能性もありますので、売却予定がなくても放置しないことが重要です。

STEP6　売却活動を進める

相続手続きの状況を確認しながら、売却活動を進めていきます。

不動産会社では、

• 売出価格の検討
• 販売資料の作成
• 購入希望者の募集
• 問い合わせ対応
• 内見対応
• 購入条件の調整

などを行います。

相続登記と売却準備を並行して進められるケースであれば、登記が完了してからゼロから売却準備を始めるよりも、全体の時間を短縮できる可能性があります。

ただし、相続関係や登記の進捗などによって進め方は異なりますので、不動産会社・司法書士と相談しながらスケジュールを組むことが重要です。

STEP7　売買契約・引渡し

購入希望者が見つかり、条件がまとまれば売買契約を締結します。

その後、残代金の受領と同時に買主様へ所有権を移転し、物件を引き渡します。

相続登記が未了の場合には、決済・所有権移転までに必要な登記手続きを整える必要があります。

そのため、司法書士と早めに連携しておくとスムーズです。

 

相続した不動産は「早く売った方がいい」の？

必ずしも、相続したらすぐ売却するのが正解というわけではありません。

例えば、

• ご家族が住む
• 賃貸として活用する
• 収益不動産として保有する

という選択肢もあります。

一方、誰も住む予定のない実家を長期間空き家にすると、

• 固定資産税等の負担
• 建物の老朽化
• 草木の管理
• 防犯上の問題
• 近隣への影響

などが生じる可能性があります。

そのため、

「すぐ売るか」ではなく、「早めに今後の方向性を考える」

ことをおすすめします。

 

税金の特例には期限がある場合も

相続した不動産を売却する際には、税金についても確認しておきたいところです。

例えば一定の要件を満たす場合には、

• 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

などを利用できる可能性があります。

これらの制度には適用条件や期限があります。

「いつ売っても税金は同じ」

とは限りません。

売却時期によって税務上の扱いが変わる可能性がありますので、具体的な税務判断については税理士などの専門家へ早めに確認することをおすすめします。

 

こんな場合は早めに相談を

特に次のような場合には、早めの相談をおすすめします。

• 相続人が複数いる
• 兄弟姉妹で意見が分かれている
• 遺言書がある
• 不動産の名義が祖父母など以前の世代のまま
• 遠方の不動産を相続した
• 誰も住まないため空き家になる
• 収益不動産を相続した
• 借入金が残っている
• できるだけ早く売却したい
• 何から始めればよいか分からない

相続関係が複雑になるほど、売却まで時間がかかる可能性があります。

 

相続登記前でも、まず不動産の査定からご相談いただけます

相続不動産について、

「登記が終わっていないから、不動産会社へ相談するのはまだ早い」

と思う必要はありません。

むしろ、

相続手続き
＋
不動産査定
＋
売却準備

を並行して進めることで、その後の判断がしやすくなることがあります。

弊社レジスタでは、

「まだ相続登記が終わっていない」

「誰が相続するか話し合っている途中」

「売却するか残すか決まっていない」

という段階からでも、相続不動産についてご相談いただけます。

 

司法書士・弁護士と連携してサポートします

相続した不動産の売却では、不動産会社だけでは対応できない問題が発生することがあります。

弊社では日頃から司法書士・弁護士の先生方と密に連携しております。

相続登記が必要であれば司法書士。

遺産分割や相続人間の法律上の問題があれば弁護士。

そして不動産の査定・売却については弊社が担当するなど、それぞれの専門分野を連携しながら進めることができます。

税務上の専門的な判断が必要な場合には、税理士への確認も重要です。

 

まとめ｜売却を決める前から準備は始められます

相続した不動産は、相続が発生したその日にすぐ売却できるというものではありません。

相続人の確認や遺産分割、相続登記など、状況に応じた手続きが必要になります。

しかし、

「すべての相続手続きが終わるまで、不動産会社には相談できない」

ということではありません。

不動産の査定や市場価格の確認、売却方法の検討などは早い段階から始めることができます。

相続した実家や土地について、

「いつから売却できるのか知りたい」

「まず現在の価格を知りたい」

「相続登記もまだ終わっていない」

「誰に相談すればいいのか分からない」

という方も、どうぞお気軽にレジスタ合同会社までご相談ください。

まだ売却すると決めていない段階からでも、一緒に状況を整理していきます。

 

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