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東京23区で一棟マンション・一棟アパート・一棟ビルなどを所有されているオーナー様の中には、

「そろそろ売却を考えている」

「今売ったらいくらになるのか知りたい」

「できれば収益不動産を理解している投資家に購入してもらいたい」

「インターネットに大々的に掲載せず売却できないだろうか」

と考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

一棟収益物件は、一般的な居住用マンションや戸建住宅とは買主の考え方が異なります。

購入する投資家は、

「この不動産に住みたいか」ではなく、「この不動産を所有することでどのような収益や資産価値を得られるのか」

という視点で物件を検討します。

そのため一棟収益物件の売却では、単純に多くの人へ広告するだけではなく、その物件を評価する可能性のある投資家へ情報を届けることが重要です。

今回は、東京23区を中心に収益不動産の売買仲介を行うレジスタ合同会社が、一棟収益物件を投資家へつなぐ売却方法について解説します。

 

一棟収益物件は「誰に売るか」が重要

一棟収益物件を売却するとき、

「できるだけ高く査定してくれる不動産会社へ任せたい」

と考えるのは自然なことです。

しかし、本当に重要なのは査定価格そのものだけではありません。

最終的にその価格で購入するのは不動産会社ではなく、投資家や事業会社などの買主です。

そのため、

「この物件ならどのような投資家が購入を検討するのか」

まで考えて売却する必要があります。

例えば、

• 高稼働で安定収益を得られる一棟マンション
• 空室がありバリューアップ余地のある一棟アパート
• 土地の資産価値が高い築古物件
• 法人テナントが入居する一棟ビル
• 建替えや将来の土地利用まで検討できる物件

では、購入を検討する投資家が異なる場合があります。

すべての一棟収益物件を同じ方法で販売するのではなく、物件の特徴と買主の投資方針を合わせることが重要です。

 

「投資家へ直接つなぐ」とは？

ここでいう「投資家へ直接つなぐ」とは、売主様と投資家様が仲介会社を介さず直接取引するという意味ではありません。

レジスタ合同会社が、

売主様から直接売却のご依頼をいただき、購入希望条件をお伺いしている投資家様へ当社から物件情報をご紹介する

という意味です。

売主様から直接ご依頼いただくことで、当社は売主様から直接ご依頼いただいている元付物件として売却活動を行うことができます。

これにより、

「なぜ売却するのか」

「現在の賃貸状況はどうなっているのか」

「過去にどのような修繕を行ったのか」

「どのような条件で売却したいのか」

などを売主様から直接確認しながら、購入希望者へ情報を伝えることができます。

一棟収益物件では、こうした情報の正確さとスピードも重要です。

 

なぜ購入希望の投資家を集めることが重要なのか

収益不動産の売買では、売却物件を集めることだけでなく、

「買いたい投資家を集めること」

も重要だと私たちは考えています。

例えば当社には、

「初めて一棟収益物件を購入したい」

「区分マンションから一棟物件へステップアップしたい」

「東京23区で一棟マンションを探している」

「金融機関から評価されやすい物件を購入したい」

「法人で長期保有できる一棟ビルを探している」

といったご相談があります。

購入希望者の条件をあらかじめ把握していれば、新たに売却相談をいただいた際、

「この条件なら、以前ご相談いただいた投資家様に合うかもしれない」

というマッチングが可能になります。

 

インターネットへ公開する前に紹介できる場合もある

一棟収益物件の売却では、必ずしも最初から大々的に広告する必要があるとは限りません。

売主様のご希望や物件条件によっては、まず当社へ購入希望条件をご登録いただいている投資家様や、取引先の不動産会社などへ情報を提供し、反応を確認する方法も考えられます。

例えば、

「近隣に売却を知られたくない」

「テナントや入居者への影響をできるだけ抑えたい」

「まずは限られた購入候補者へ紹介したい」

というご相談です。

一棟収益物件では、一般公開前の段階から購入を検討する投資家もいます。

ただし、限定的な紹介と広く市場へ公開する方法にはそれぞれメリット・デメリットがあります。

物件や売主様のご事情に応じて販売方法を選ぶことが重要です。

 

投資家は一棟収益物件の何を見ている？

購入希望者へ物件をご紹介すると、単純に価格と利回りだけを確認しているわけではないことが分かります。

代表的な確認項目として、

• 表面利回り
• NOI
• レントロール
• 現況賃料と相場賃料
• 入居率
• 築年数
• 建物構造
• 修繕履歴
• 土地の資産価値
• 接道状況
• 用途地域・建ぺい率・容積率
• 金融機関からの評価
• 将来の出口戦略

などがあります。

特に一棟収益物件では、金融機関から融資を受けて購入するケースも多いため、

投資家が買いたい物件かどうか＋金融機関が評価しやすい物件かどうか

という二つの視点が重要になります。

 

満室でなくても売却相談は可能です

「現在空室があるから、満室にしてから相談した方がよいでしょうか？」

という考え方もあります。

しかし、必ずしも満室にしてから売却する必要はありません。

例えば空室がある物件でも、

購入後にリフォームを行い、賃料を引き上げたい投資家にとっては魅力になる可能性があります。

反対に、売却前に無理に賃料を下げて長期契約を締結すると、その低い賃料がレントロールに反映され、収益評価に影響する可能性もあります。

そのため、

空室を埋める前に売却方法を検討する

という選択肢もあります。

満室・空室だけで売却可能性を判断せず、まずは現在の状態でどのような評価になるのか確認することをおすすめします。

 

築古の一棟マンション・一棟ビルでも売却できる？

築年数が経過した物件について、

「こんなに古い建物でも投資家は購入するのか」

と心配されるオーナー様もいらっしゃると思います。

しかし、築古だから売却できないとは限りません。

例えば東京23区では、建物だけでなく、

• 土地面積
• 土地価格
• 接道
• 容積率
• 用途地域
• 将来的な建替え可能性

などを重視する投資家もいます。

また、築古である分、価格と収益性のバランスを評価する投資家もいます。

重要なのは、

築年数だけで判断せず、その物件が持っている別の価値を整理すること

です。

 

大規模修繕前でもご相談ください

築年数が経過した一棟収益物件では、

「外壁工事をしてから売るべきか」

「屋上防水を直してから売却した方がいいか」

と迷うことがあります。

しかし、多額の修繕費をかけたからといって、その費用以上に売却価格が上昇するとは限りません。

例えば2,000万円の修繕工事を実施しても、必ず売却価格が2,000万円以上高くなるわけではありません。

一方、修繕することで購入希望者が検討しやすくなる場合もあります。

そのため大規模修繕を予定している場合には、

工事を発注する前に、現況売却と修繕後売却の両方を比較する

ことも一つの方法です。

 

売却前に整理しておきたい資料

一棟収益物件の売却相談では、次のような資料があると査定や購入希望者への説明を進めやすくなります。

• レントロール
• 賃貸借契約書
• 賃料入金状況
• 敷金・保証金一覧
• 修繕履歴
• 建築確認関係資料
• 検査済証
• 建物図面
• 固定資産税関係資料
• 境界関係資料
• 管理費等の支出資料

すべて揃っていなくても、売却相談は可能です。

まず何があり、何が不足しているのかを確認するところから始めることができます。

 

「高い査定価格」だけで不動産会社を選ばない

一棟収益物件を売却する際、複数の不動産会社へ査定を依頼することもあると思います。

そこで注意したいのが、

査定価格＝実際に売却できる価格ではない

ということです。

例えば他社より大幅に高い査定価格が提示された場合には、

「なぜこの価格になるのか」

を確認してみてください。

一棟収益物件であれば、

• 収益還元
• 周辺取引事例
• 土地価格
• 建物価値
• 想定される購入者
• 投資家が求める利回り

など、査定価格の根拠を確認することが重要です。

最初から高い価格で売り出し、長期間売れず、何度も値下げすることが最良の売却方法とは限りません。

誰が、どのような理由で、その価格なら購入する可能性があるのか。

ここまで考えて売却戦略を立てることが大切です。

 

東京23区の一棟収益物件だからこそ「土地」と「収益」の両面を見る

東京23区の一棟収益物件では、収益性だけでなく土地の価値が大きな意味を持つケースがあります。

例えば同じ表面利回りでも、

「土地価格が高く資産性を重視できる物件」

と、

「土地値より収益性を重視する物件」

では購入する投資家が異なる可能性があります。

一棟マンション・一棟ビルを売却するときは、

現在得られている賃料収入だけでなく、土地・建物・将来利用まで含めて物件の魅力を整理する

ことが重要です。

東京23区の物件だからこそ、単純な利回り比較だけで売却方法を決めないことをおすすめします。

 

東京23区の一棟マンション・一棟ビル等を売却したいオーナー様へ

レジスタ合同会社では、東京23区を中心に一都三県の一棟マンション・一棟アパート・一棟ビルなど、収益不動産の売買仲介を行っています。

当社では物件を売却したいオーナー様を探すだけでなく、一棟収益物件を購入したい投資家様との接点づくりにも力を入れています。

そのため売却相談をいただいた際には、

「いくらで売れる可能性があるか」

だけではなく、

「この物件ならどのような投資家が購入候補になるのか」

という視点からも売却方法を検討します。

現在、

「売却するかまだ決めていない」

「現在の資産価値だけ知りたい」

「満室のうちに売るべきか相談したい」

「空室がある状態でも売れるか知りたい」

「大規模修繕前に売却を検討したい」

「一棟マンションを売却して別の収益不動産へ買い替えたい」

といった段階でもご相談ください。

売却することを前提とせず、現在の物件価値を確認したうえで、保有・売却・資産組み換えを一緒に検討することも可能です。

 

東京23区で一棟収益物件をお探しの投資家様へ

当社では、売却を検討されているオーナー様から直接ご相談いただいた物件を、売主様から直接ご依頼いただいている元付物件としてご紹介できる場合があります。

一般公開前の段階で、購入希望条件をご登録いただいている投資家様へ個別にご紹介するケースもあります。

一棟マンション・一棟アパート・一棟ビルなどをお探しの場合には、

• 希望エリア
• 購入予算
• 自己資金
• 希望利回り
• 建物構造
• 築年数
• 利用予定の金融機関
• 投資方針

などをお聞かせください。

条件に近い物件の売却相談が入った際に、ご紹介できる可能性があります。

東京23区の一棟収益物件を売却したいオーナー様と、購入したい投資家様をつなぐ。

収益不動産の売却・購入について、レジスタ合同会社までお気軽にお問い合わせください。

 

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