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一棟アパートの購入を検討している方から、

「東京23区は価格が高いので、埼玉や千葉まで広げた方がいい？」

「多少利回りが低くても東京を買った方がいい？」

「埼玉・千葉なら利回りの高い物件が見つかる？」

「金融機関は東京の物件の方が評価しやすい？」

といったご相談をいただくことがあります。

実際、弊社でも東京都内だけでなく、他県にお住まいの投資家様から、

「東京の城北エリアや、千葉・埼玉まで含めて一棟アパートを紹介してほしい」

といったお問い合わせをいただいています。

一棟アパートを探す際、東京23区だけでなく埼玉県・千葉県までエリアを広げることで、購入できる物件の選択肢は大きく増えます。

一方で、

「東京は資産価値が高い」

「埼玉・千葉は利回りが高い」

というイメージだけで購入エリアを決めるのはおすすめできません。

一棟収益物件では、

価格・利回り・土地価値・賃貸需要・融資・修繕・将来の売却

まで総合的に比較する必要があります。

今回は、東京23区と埼玉・千葉で一棟アパートを購入する場合に、どのような違いがあるのか、不動産会社の視点から整理してみたいと思います。

 

まずは2026年の一棟アパート市場を見てみる

2026年1～3月期の一棟アパートの掲載データでは、

全国平均

価格　9,027万円
表面利回り　8.06％

一都三県

価格　1億263万円
表面利回り　6.89％

東京23区

価格　1億4,325万円
表面利回り　5.65％

というデータがあります。

もちろん、これは掲載物件の平均です。

築年数、駅距離、土地面積、構造、戸数などが異なるため、

「東京23区なら5.65％」

「埼玉・千葉なら○％」

と個別物件へそのまま当てはめることはできません。

ただ、市場全体の傾向として、

東京23区は価格が高く、利回りは低くなりやすい

という特徴を見ることができます。

 

東京23区の土地価格は上昇が続いている

もう一つ確認しておきたいのが土地価格です。

2026年の地価公示では、東京23区の住宅地の平均変動率は前年比プラス9.0％となりました。

しかも、23区すべてで住宅地の地価が上昇しています。

一棟アパートの価格には、

建物価格＋土地価格

が含まれています。

そのため土地価格が上昇すれば、当然ながら収益物件の取得価格にも影響します。

東京23区の一棟アパートで、

「以前より利回りが低くなった」

と感じる背景には、土地価格の上昇も関係しています。

 

東京23区・埼玉・千葉の違いを簡単に整理すると？

大まかな傾向を整理すると、次のようになります。

比較項目	東京23区	埼玉・千葉
物件価格	高くなりやすい	東京より抑えられる物件もある
表面利回り	低めになりやすい	高めの物件を探しやすい
土地価格	高い	エリア差が大きい
賃貸需要	比較的厚い	駅・市による差が大きい
空室リスク	立地次第	エリア選定がより重要
融資	物件評価を得やすいケースも	個別物件・エリアによる
土地の資産性	比較的期待しやすい	場所による差が大きい
将来売却	買主層が広い場合も	エリア・価格帯による
キャッシュフロー	利回りが低いと出にくい	出しやすい物件もある

ただし、これはあくまで一般的な傾向です。

例えば、

足立区の駅徒歩15分

と、

川口市の駅徒歩3分

であれば、

「東京だから前者の方がよい」

とは限りません。

同じように、

千葉県内の主要駅徒歩5分

と、

東京23区のバス便エリア

でも評価は変わります。

重要なのは都県名ではなく、

「その物件がどのような立地にあるのか」

です。

 

比較① 物件価格｜同じ1億円でも買えるものが違う

まず大きく違うのが購入価格です。

例えば自己資金3,000万円を用意し、一棟アパートを購入するとします。

東京23区では、

土地価格が高いため、1億円台でも土地が小さい物件や戸数の少ない物件になることがあります。

一方、埼玉・千葉まで広げれば、

同程度の予算でも、

土地が広い。

戸数が多い。

駐車場がある。

築年数が新しい。

といった物件を検討できる可能性があります。

つまり、

同じ1億円でも何を買えるかが違う

ということです。

ここはエリア比較で非常に重要です。

 

比較② 利回り｜高ければ埼玉・千葉が有利？

収益性だけを見ると、東京23区より埼玉・千葉の方が高い表面利回りの物件を見つけやすい傾向があります。

例えば、

東京23区　5.5％

埼玉県　7.0％

という2物件があれば、埼玉県の方が魅力的に見えます。

しかし確認したいのは、

なぜ利回りが高いのか

です。

価格が安いからなのか。

築年数が古いからなのか。

駅から遠いからなのか。

賃貸需要が弱いからなのか。

修繕が必要だからなのか。

土地評価が低いからなのか。

利回りには必ず理由があります。

したがって、

「高利回り物件を探す」

のではなく、

「なぜその利回りになっているのかを理解する」

ことが重要です。

 

比較③ キャッシュフロー｜利回り差だけでは決まらない

一棟アパートを購入するなら、表面利回りよりも実際に手元へ残るお金を確認したいところです。

年間賃料から、

• 空室損
• 管理費
• 共用部電気代
• 固定資産税等
• 修繕費
• 火災保険料
• 入居募集費用
• その他運営費

などを差し引きます。

さらに融資を利用するなら、金融機関への返済があります。

つまり、

表面利回り7％の埼玉の物件

が、

表面利回り5.5％の東京の物件

より必ずキャッシュフローが出るとは限りません。

融資期間、金利、空室率、修繕費などによって結果は変わります。

 

比較④ 融資｜所在地だけでは決まらない

「東京の物件なら融資が出やすいですか？」

というご質問をいただくことがあります。

確かに金融機関が物件を評価する際、

土地価格

賃貸需要

流動性

将来の売却可能性

などを見ることがあります。

そのため資産性の高い東京23区の物件が評価されるケースはあります。

しかし、

東京23区だから必ず融資が出る

わけではありません。

金融機関は、

• 購入者の年収・所得
• 自己資金
• 勤務先・法人業績
• 既存借入
• 保有資産
• 物件価格
• 積算価格
• 収益性
• 築年数
• 構造
• 法定耐用年数
• 違法性・遵法性

などを総合的に判断します。

また、金融機関によって融資対象エリアも異なります。

したがって、

物件を決めてから融資を考える

のではなく、

自分が利用できる金融機関を想定しながら物件を探す

ことが重要です。

 

比較⑤ 融資期間｜築古高利回り物件で注意したいポイント

特に埼玉・千葉で高利回り物件を探していると、

築20年、築30年を超える木造アパートが候補に入ることがあります。

価格が安く利回りも高いため、魅力的に見えることがあります。

しかし、築年数によっては金融機関から長期間の融資を受けにくくなる場合があります。

例えば、

利回り7.5％
融資期間15年

と、

利回り5.5％
融資期間30年

では、毎月の返済額が大きく変わります。

そのため、

利回り＋金利＋融資期間

をセットで見る必要があります。

 

比較⑥ 賃貸需要｜「東京か埼玉か」より駅を見る

賃貸需要についても、

東京だから安心

千葉だから空室リスクが高い

と単純に考えることはできません。

例えば埼玉県なら、

大宮

浦和

川口

川越

など、交通利便性や人口集積のあるエリアがあります。

千葉県でも、

船橋

市川

柏

松戸

千葉

など、東京への通勤需要や地域内の賃貸需要が期待できるエリアがあります。

一方、東京23区でも、

駅から遠い。

バス便。

周辺に競合物件が多い。

間取りが地域需要と合っていない。

という物件なら空室が長期化する可能性があります。

したがって、

都県ではなく、駅・徒歩分数・沿線・周辺需要を見る

ことが重要です。

 

比較⑦ 土地値｜東京23区の大きな特徴

東京23区の一棟アパートを購入する理由として、

土地の資産価値

を重視する投資家もいます。

例えば1億5,000万円の一棟アパートでも、

土地価格の割合が高い物件と、

建物・収益性に価格の多くが乗っている物件では、投資の性格が異なります。

土地については、

路線価。

公示地価。

周辺成約事例。

面積。

接道。

間口。

用途地域。

建ぺい率。

容積率。

再建築した場合のボリューム。

などを確認します。

一棟アパートは収益物件ですが、

最後に土地が残る

という考え方も重要です。

ただし「東京＝土地値が高いから安全」でもない

ここも注意が必要です。

土地価格が高いということは、

購入価格も高い

ということです。

土地値があるからといって、高値で購入してよいわけではありません。

例えば、

土地として1億円程度の価値がある。

一棟アパート価格が2億円。

年間賃料が900万円。

という物件であれば、

土地値が高くても収益性は慎重に確認する必要があります。

資産性と収益性は別々に評価したうえで、

両方のバランスを見る

ことが重要です。

 

比較⑧ 空室｜郊外では「1室の空室」の意味が違うことも

一棟アパートでは空室率も重要です。

例えば10戸のアパートなら、

1室空室で稼働率90％です。

しかし問題は、

何か月で次の入居者が決まるのか

です。

東京23区の駅近物件なら比較的短期間で決まる物件でも、郊外では入居募集に時間がかかる場合があります。

さらに、

広告料を増やす。

フリーレントを付ける。

賃料を下げる。

設備を更新する。

といった募集対策が必要になることもあります。

したがって想定収支では、

満室前提だけで計算しない

ことが大切です。

 

比較⑨ 修繕｜郊外の高利回り築古物件では特に確認

利回りを求めて価格の安い築古アパートを購入するときには、修繕履歴を確認します。

例えば、

外壁。

屋根・防水。

給排水管。

給湯器。

エアコン。

鉄部。

階段・廊下。

消防設備。

などです。

購入価格8,000万円、利回り8％でも、

購入直後に1,000万円規模の修繕が必要になれば、投資計画は大きく変わります。

そのため、

購入価格＋購入後の修繕費

を実質的な取得コストとして考える必要があります。

 

比較⑩ 出口戦略｜10年後に誰が買う？

私たちが一棟収益物件を見る際に重要だと考えているのが、

出口戦略

です。

例えば現在、

東京23区
築15年
駅徒歩7分

のアパートを購入すれば、10年後は築25年です。

一方、

千葉県
築30年
駅徒歩15分

のアパートなら、10年後には築40年です。

そのとき、

誰が買うのか。

金融機関は融資するのか。

建物をそのまま使うのか。

建替えるのか。

土地として売却できるのか。

ということを考えます。

一棟アパートは、

「今いくら儲かるか」だけでなく、「最後にどう売るか」

まで考えて購入したい不動産です。

 

東京23区が向いている人

例えば、

資産性を重視したい

土地値を重視したい

長期保有したい

賃貸需要の厚いエリアを選びたい

将来の売却流動性も重視したい

という投資家には、東京23区が候補になりやすいでしょう。

ただし購入価格が高くなりやすいため、自己資金や融資条件とのバランスが重要です。

 

埼玉・千葉が向いている人

一方、

キャッシュフローを重視したい

東京より高い利回りを狙いたい

同じ予算で戸数を増やしたい

土地面積の大きな物件を探したい

東京だけにエリアを限定したくない

という投資家には、埼玉・千葉まで対象を広げるメリットがあります。

ただし、

「埼玉ならどこでもいい」

「千葉なら利回り7％以上なら買う」

という探し方ではなく、駅ごとの賃貸需要や将来性まで確認する必要があります。

 

実は「東京23区vs埼玉・千葉」の二択ではありません

一棟アパート探しでは、

「東京にするか、埼玉・千葉にするか」

と考えがちです。

しかし、実際には二択にする必要はありません。

例えば、

第1候補

東京23区城北エリア

第2候補

川口・浦和など東京へのアクセスがよい埼玉エリア

第3候補

市川・船橋・松戸など東京へのアクセスがよい千葉エリア

という探し方もできます。

そして同じ予算で、

東京なら何が買えるのか。

埼玉なら何が買えるのか。

千葉なら何が買えるのか。

を実際の販売物件で比較します。

この方法の方が、

「東京だから」「利回りが高いから」

という先入観に左右されず、投資判断をしやすくなります。

 

最後は「自分の投資目的」で決める

結局のところ、

東京23区と埼玉・千葉のどちらが正解か

という答えはありません。

例えば、

資産性重視。

キャッシュフロー重視。

節税。

長期保有。

短中期で売却。

土地値重視。

融資を伸ばしたい。

自己資金を抑えたい。

など、購入目的によって選ぶ物件は変わります。

そのため最初に、

「どこで買いたいか」

だけでなく、

「今回の不動産投資で何を実現したいか」

を整理することが重要です。

 

東京23区・埼玉・千葉で一棟収益物件をお探しの方へ

レジスタ合同会社では、東京23区を中心に、埼玉県・千葉県なども含め、

一棟アパート

一棟マンション

一棟ビル

などの収益不動産の売買仲介を行っています。

最近では、東京都外にお住まいの投資家様から、

「東京の城北エリアを中心に探したい」

「埼玉・千葉も含めて比較したい」

「自己資金に合う一棟物件を紹介してほしい」

といったご相談もいただいています。

一棟収益物件では、

価格

利回り

賃貸需要

土地価値

融資

修繕

出口戦略

を一体として検討することが大切です。

「東京23区に限定するべきか迷っている」

「埼玉・千葉まで広げると、どのような物件が買えるのか知りたい」

「自己資金と融資条件から購入可能な物件を考えたい」

といった段階からでもご相談いただけます。

ご希望条件をお伺いし、東京23区・埼玉・千葉それぞれの物件を比較しながら、ご紹介いたします。

※本記事は2026年9月時点の公開情報等をもとに一般的な考え方をまとめたものです。掲載価格・利回り等の市場データは集計対象となった掲載物件の平均であり、実際の成約価格や個別物件の投資成果を示すものではありません。融資条件は金融機関、購入者の属性、物件の所在地・築年数・構造等によって異なります。

 

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