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親御様が亡くなり、実家や土地を相続した際、

「土地の境界がどこなのか分からない」

「昔からあるブロック塀が境界だと思っている」

「隣の家との境界標が見つからない」

「不動産会社から売却前に測量が必要と言われた」

といった問題が発生することがあります。

長年所有していた土地であっても、境界が明確になっているとは限りません。

特に、数十年前に購入した土地や、代々相続してきた土地では、測量図が残っていなかったり、境界標がなくなっていたりするケースもあります。

では、相続した土地の境界が分からない場合、不動産を売却することはできないのでしょうか？

結論から申し上げると、境界が不明確な土地でも売却できる可能性はあります。ただし、売却条件や買主の意向によっては、事前に測量や境界確認が必要になる場合があります。

今回は、相続した土地を売却する際に知っておきたい境界と測量の基本について、不動産会社の立場から解説します。

 

1．土地の境界とは？なぜ売却時に重要になる？

土地の境界には、大きく分けて「筆界」と「所有権界」という考え方があります。

筆界（ひっかい）とは、登記された土地同士を区画する公法上の境界です。

一方、所有権界とは、所有権が及ぶ範囲を示す境界です。

通常は一致していることが多いものの、必ずしも同じとは限りません。

例えば、隣地との間にあるブロック塀が、必ずしも登記上の筆界を示しているとは限りません。

土地を売却する際には、買主がどの範囲の土地を購入するのかを明確にする必要があります。

境界が不明確なままだと、購入後に隣地所有者とのトラブルが発生する可能性があります。

そのため、不動産売買では境界の確認が重要になります。

 

2．相続した土地で境界が分からなくなる理由

相続不動産では、次のような事情から境界が不明確になっていることがあります。

• 親御様が境界について詳しく説明していなかった
• 古い測量図しか残っていない
• 境界標が撤去・紛失している
• 隣地の建て替え工事などで境界標が動いた可能性がある
• 長年、塀やフェンスを境界だと思っていた
• 隣地所有者も境界の位置を把握していない
• 過去の相続や売買で境界確認が行われていなかった

特に、親御様が長年所有していた実家では、当時の事情を知る方が少なくなっている場合もあります。

相続人が遠方に住んでいる場合には、さらに状況を把握しづらくなります。

だからこそ、売却を検討する段階で早めに境界関係の資料を確認することが大切です。

 

3．土地の測量には「現況測量」と「確定測量」がある

土地の売却でよく耳にするのが、現況測量と確定測量です。

両者には大きな違いがあります。

現況測量とは？

現況測量とは、現在の土地の形状や塀、建物、道路などの位置を測定し、現況を把握するための測量です。

土地の面積や形状を確認するために行われますが、通常、隣地所有者との境界確認までは含まれません。

そのため、現況測量を行ったからといって、境界が確定したことにはなりません。

確定測量とは？

一般に確定測量とは、隣接地との境界について関係者の確認を得るなどして、境界を明確にするための測量を指します。

土地家屋調査士などが資料調査や現地測量を行い、必要に応じて隣地所有者や道路管理者などと境界確認を進めます。

ただし、「確定測量」は実務上の呼称であり、測量の範囲や成果物は案件によって異なります。

特に、民有地同士の境界確認と、道路などの官有地との境界確認では手続きが異なることがあります。

比較項目	現況測量	確定測量
主な目的	現在の土地の形状や面積を把握	境界を明確にする
隣地所有者の立会い	通常は不要	必要に応じて実施
境界確認書	通常は作成しない	必要に応じて作成
費用・期間	比較的抑えやすい	境界確認の状況によって増える
売却時の役割	土地の現況把握	境界に関する買主の不安軽減

売却前にどちらの測量が必要なのかは、土地の状況や売却条件によって異なります。

 

4．売却前に確定測量が必要になりやすい5つのケース

① 境界標が見つからない土地

土地の四隅などにあるはずの境界標が見つからない場合です。

境界標には、金属標、コンクリート杭、石杭などがあります。

ただし、境界標が見つからないからといって、必ず境界が不明というわけではありません。

過去の測量図や境界確認書などから位置を確認できる場合もあります。

まずは資料を調べることが重要です。

② 隣地との境界が不明確な土地

ブロック塀やフェンスがあるものの、どちらの土地に設置されているのか分からないケースです。

また、隣地所有者と境界の認識が異なる場合もあります。

このような土地では、買主が購入後のトラブルを懸念することがあります。

③ 土地を分筆して売却する場合

広い土地を複数に分けて売却する場合には、分筆登記が必要になります。

分筆登記では、原則として土地全体の筆界確認などが必要となるため、土地家屋調査士による調査・測量が重要になります。

相続人ごとに土地を分けて取得する場合なども同様です。

④ 買主が建築を予定している場合

買主が住宅やアパート、マンションなどを建築する場合、敷地の形状や面積、隣地との位置関係は重要です。

特に、敷地を最大限活用した建築計画では、境界が不明確なことが計画に影響する可能性があります。

そのため、買主や金融機関などから境界の明確化を求められる場合があります。

⑤ 売買契約で確定測量を条件とする場合

土地売買では、売主が引渡しまでに確定測量を行い、境界を明示することを契約条件とするケースがあります。

この場合、売主は契約で定められた内容に従って測量や境界確認を進める必要があります。

ただし、隣地所有者の協力が得られないなどの事情で、予定どおり完了しない可能性もあります。

契約前に測量の実現可能性や必要期間を確認することが重要です。

 

5．境界が分からない土地は測量せずに売却できる？

境界が不明確な土地でも、買主が状況を理解し、売買条件について合意すれば売却できる場合があります。

例えば、不動産会社による買取などでは、測量を売主側で行わない条件が検討されることもあります。

ただし、測量を行わない場合には、

• 買主が境界に関するリスクを負う
• 売却価格に影響する
• 買主候補が限られる
• 契約条件の調整が必要になる

といった可能性があります。

また、「現況有姿で売却する」という条件だけで、境界に関する説明義務や契約上の責任がすべてなくなるわけではありません。

測量費用をかけて売却する方が有利なのか、測量を行わずに売却する方が合理的なのか、比較することが重要です。

 

6．確定測量にはどのくらい費用がかかる？

確定測量の費用は、土地の面積や形状、隣地の数、道路との境界確認の有無などによって異なります。

例えば、

• 土地の面積が大きい
• 隣接する土地が多い
• 境界標がほとんど残っていない
• 古い測量資料しかない
• 道路などとの境界確認が必要
• 隣地所有者が遠方に住んでいる
• 隣地所有者との意見が一致しない

といった場合には、費用や期間が増える可能性があります。

一般的な住宅用地でも数十万円程度の費用がかかることがありますが、条件によって大きく変動します。

そのため、土地家屋調査士へ個別に見積もりを依頼する必要があります。

また、隣地所有者との境界確認に時間がかかる場合には、測量完了まで数か月以上かかるケースもあります。

 

7．隣地所有者が境界確認に協力してくれない場合は？

確定測量では、隣地所有者の協力が必要になる場合があります。

しかし、

「隣地所有者が遠方に住んでいる」

「隣地の所有者が亡くなっていて相続登記がされていない」

「境界の位置について意見が異なる」

「立会いをお願いしても応じてもらえない」

といった問題が発生することがあります。

このような場合、測量を進めることが難しくなる可能性があります。

ただし、隣地所有者が協力しないからといって、必ず解決できないわけではありません。

状況によっては、法務局の筆界特定制度などを検討することもあります。

筆界特定制度は、土地の筆界の位置を公的に判断する制度です。

ただし、所有権の範囲についての争いまで解決する制度ではありません。

境界問題が複雑な場合には、土地家屋調査士や弁護士などの専門家への相談が重要です。

 

8．測量したら登記簿の面積と違っていた！どうする？

土地の登記簿に記載されている面積と、実際に測量した面積が異なるケースもあります。

特に古い土地では、過去の測量方法や資料の精度などによって差が生じる場合があります。

例えば、登記簿上は100㎡だった土地が、測量したところ105㎡だったというケースです。

この場合、売買契約でどの面積を基準とするかによって、取扱いが変わります。

土地売買には、実測面積を基準に代金を精算する方法や、一定の面積差について代金精算を行わない方法などがあります。

また、必要に応じて地積更正登記を検討することもあります。

重要なのは、測量結果が登記簿の面積と違っていた場合の取扱いを、売買契約前に整理しておくことです。

 

9．相続登記が終わっていなくても測量や査定の相談は可能

「まだ相続登記が終わっていない」

「兄弟で遺産分割協議をしている途中」

「境界が分からないので売却できるか不安」

という段階でも、不動産会社への相談は可能です。

例えば、

• 登記簿や公図の確認
• 過去の測量図の有無の調査
• 境界標の現地確認
• 接道状況の調査
• 不動産査定
• 測量の必要性の検討
• 売却方法の比較

などを先行して進められる場合があります。

ただし、正式な境界確認や測量契約などについては、所有者・相続人の権限や必要な同意を確認する必要があります。

相続登記と売却準備を並行して進めることで、売却までの期間を短縮できる可能性があります。

 

10．測量を依頼する前に、不動産会社へ相談するメリット

相続した土地を売却する場合、最初から測量を依頼するのが必ずしも最善とは限りません。

例えば、

測量して一般の買主へ売却する方法

測量を行わずに不動産会社へ売却する方法

建物を残したまま古家付き土地として売却する方法

など、複数の選択肢があります。

売却価格や測量費用、売却までの期間などを比較することで、より合理的な方法を検討できます。

特に、境界以外にも接道や越境、再建築の可否などの問題がある土地では、総合的な判断が必要です。

不動産会社へ相談することで、どのような調査や測量が必要なのかを整理できます。

 

11．レジスタでは相続した土地の調査・査定・売却をサポートしています

レジスタ合同会社では、相続した実家・土地・マンション・収益不動産などの売却相談を承っています。

相続不動産の売却では、相続人の確定や相続登記だけでなく、土地そのものの調査が重要になります。

例えば、

• 土地の境界が分からない
• 測量図が残っていない
• 隣地との越境がある
• 接道状況に問題がある
• 私道の通行や掘削について確認が必要
• 相続登記が終わっていない

といったケースです。

弊社では、不動産の現地調査や役所調査、売却査定を行い、必要に応じて土地家屋調査士・司法書士・弁護士などの専門家と連携しながら対応しています。

土地の境界が分からないからといって、売却を諦める必要はありません。

また、測量を行う前に、まず不動産の価値や売却方法を確認することも大切です。

「相続した土地の境界が分からない」

「売却前に確定測量が必要なのか知りたい」

「測量費用をかけずに売却できるか相談したい」

「相続登記がまだ終わっていない」

このような段階でも構いません。

まずは現在の状況を整理するところからご相談ください。

相続不動産の売却でお困りの際は、レジスタ合同会社までお気軽にお問い合わせください。

 

まとめ｜相続した土地の境界が分からなくても、まずは売却方法を整理しましょう

相続した土地の境界が分からない場合でも、売却できる可能性はあります。

ただし、境界の状況や買主の希望によっては、確定測量が必要になることがあります。

特に重要なのは、次の3点です。

1. 境界標や過去の測量図があるか確認する
2. 売却前に確定測量が必要か検討する
3. 測量費用と売却価格、売却期間を比較する

相続不動産では、売却準備を進める中で想定していなかった問題が見つかることもあります。

だからこそ、最初から費用をかけて測量を進めるのではなく、不動産会社や専門家と相談しながら適切な方法を検討することが大切です。

相続した土地の境界や売却についてお困りの際は、レジスタ合同会社までお気軽にご相談ください。

 

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