ブログ

収益不動産を探していると、まず目に入るのが「表面利回り○％」という数字ではないでしょうか。

「利回り8％なら儲かりそう。」
「利回り3％しかないのに、なぜこんなに価格が高いの？」

実際に収益不動産を初めて購入される方から、このようなご質問をいただくことは少なくありません。

しかし、不動産売買の現場では**「利回りが高い＝良い物件」とは考えません。**

むしろ経験豊富な投資家ほど、

「利回り8％でも購入しない物件」

がある一方で、

「利回り3％でも積極的に購入する物件」

があります。

今回は、表面利回りの基本と、プロが本当に見ているポイントについて解説します。

 

 

 

表面利回りとは？

表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割って算出する、最も基本的な収益指標です。

計算式

表面利回り（％）＝年間家賃収入 ÷ 購入価格 ×100

例えば、

• 購入価格　1億円
• 年間家賃収入　500万円

であれば、

表面利回りは5％となります。

広告やポータルサイトに掲載されている利回りのほとんどは、この「表面利回り」です。

 

表面利回りだけでは収益性は分からない

表面利回りは分かりやすい指標ですが、実際には様々な費用が発生します。

例えば、

• 固定資産税・都市計画税
• 管理委託費
• 共用部の維持管理費
• 修繕費
• 空室による家賃減少
• 原状回復費
• 火災保険
• エレベーター保守
• 設備交換費

これらは表面利回りには含まれていません。

つまり、

同じ表面利回り5％でも、実際の利益は全く違う

ことがあります。

 

利回り8％でも買わない物件

一見すると魅力的に見える8％の物件でも、購入を見送るケースは少なくありません。

例えば、

築年数が古く、大規模修繕が必要

近い将来、

• 外壁改修
• 屋上防水
• 給排水管更新
• エレベーター交換

など、多額の修繕費が必要になる場合があります。

空室率が高い

現在は満室でも、

賃料設定が相場より高く、

退去後に家賃を下げなければ決まらないケースもあります。

エリアの将来性

人口減少地域では、

現在の利回りが高くても、

将来的に賃貸需要が落ちる可能性があります。

金融機関の評価が低い

利回りが高くても、

金融機関が融資しにくい物件では、

将来売却するときの買い手が限定されます。

出口戦略を考えると、慎重な判断が必要です。

 

利回り3％でも買う物件

一方で、東京都心では表面利回り3％台でも積極的に購入される物件があります。

その理由は、

資産価値が高いからです。

例えば、

• 港区
• 千代田区
• 中央区
• 渋谷区

などの人気エリアでは、

利回りよりも、

土地の希少性

を重視する投資家が数多くいます。

売却しやすい

人気エリアでは、

購入希望者が多いため、

売却しやすいというメリットがあります。

出口戦略まで考えると、

多少利回りが低くても十分魅力があります。

賃貸需要が安定している

駅近で利便性が高い物件は、

空室リスクが低く、

長期間安定した家賃収入が期待できます。

土地の資産価値が高い

建物は年月とともに価値が下がりますが、

土地は立地次第で資産価値を維持しやすい傾向があります。

都心部では、

「利回り」よりも「土地を買う」という考え方で購入する投資家も少なくありません。

 

プロが見ているのは利回りだけではありません

収益不動産を購入する際、私たちは表面利回りだけでは判断しません。

例えば、

• 立地
• 土地形状
• 接道条件
• 容積率
• 建物の管理状況
• 修繕履歴
• レントロール
• 入居者属性
• 金融機関の融資評価
• 将来の建替えや再開発の可能性
• 出口戦略

などを総合的に分析します。

だからこそ、

「利回り8％でも購入しない。」

「利回り3％でも積極的に購入する。」

という判断になるのです。

 

レジスタでは数字だけでは見えない価値をご提案します

収益不動産は、

利回りだけを見て購入すると失敗する可能性があります。

レジスタでは、東京都23区を中心に、一都三県の収益不動産をご紹介しております。

特に売主様から直接ご依頼いただいた元付物件も多数取り扱っており、市場に広く公開される前の情報をご紹介できるケースもあります。

物件をご提案する際には、

• 表面利回り
• 実質利回り
• 積算価格
• 金融機関の融資評価
• 将来の出口戦略

まで含めて、お客様の投資目的に合わせたご提案を心掛けています。

 

まとめ

表面利回りは、収益不動産を比較するうえで重要な指標ですが、それだけで物件の価値を判断することはできません。

実際の売買現場では、立地・資産価値・融資評価・将来性・出口戦略まで含めて総合的に判断しています。

だからこそ、

「利回り8％でも買わない物件」があり、
「利回り3％でも買いたい物件」が存在するのです。

収益不動産選びで大切なのは、「利回りの高さ」ではなく、「長期的に安定した資産価値と収益性が見込めるか」という視点です。

東京都23区を中心に収益不動産の購入・売却をご検討の方は、ぜひレジスタへお気軽にご相談ください。

 

レジスタ合同会社
東京都中央区日本橋人形町3-3-5天翔日本橋人形町ビル206
お問い合わせはこちら

宅地建物取引業免許　東京都知事(2)第101770号
建設業許可　東京都知事許可（般-6）第150822号

【運営サイト】
コーポレートサイト
レジスタの賃貸サイト
外国人技能実習生賃貸ナビ
テナントショップ人形町
不動産売却LP
【SNS】
X（旧ツイッター）
Facebookページ
インスタグラム