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一棟アパートや一棟マンションなどの収益不動産を購入しようと考えている方にとって、2026年は「金利」をこれまで以上に意識する必要がある年になっています。

「金利が上がっている今、不動産を買っても大丈夫？」

「もう少し待てば物件価格が下がる？」

「東京23区より埼玉や千葉の高利回り物件を狙った方がいい？」

「融資を受けるなら、金利と融資期間のどちらを重視すべき？」

このような疑問をお持ちの投資家様も多いのではないでしょうか。

2026年6月、日本銀行は政策金利を1％へ引き上げました。

さらに日本銀行は、経済・物価情勢に応じて、今後も政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整していく方向性を示しています。

長く続いた超低金利環境から、不動産投資を取り巻く金融環境も変化しています。

一方で、

「金利が上がった＝不動産価格が大きく下がった」

という単純な状況でもありません。

国土交通省が公表した2026年の地価公示では、全国平均の地価は全用途平均・住宅地・商業地のいずれも5年連続で上昇しました。

東京圏でも地価の上昇基調が続いています。

つまり現在は、

金利は上昇している

一方で、

土地・不動産価格も高い水準にある

という、投資家にとって物件選びが難しい局面ともいえます。

だからこそ、「金利が上がったから買わない」「利回りが高いから買う」という判断ではなく、融資条件、キャッシュフロー、物件価格、土地価値、賃貸需要、将来の売却まで含めて検討することが重要です。

今回は、東京23区を中心に一棟アパート・一棟マンションなどの収益不動産を取り扱う不動産会社の視点から、金利上昇局面で一棟収益物件を購入するときに確認したいポイントをご紹介します。

 

2026年、不動産投資を取り巻く金利環境は変わっています

日本では長期間にわたり低金利政策が続いてきました。

不動産投資は金融機関から融資を受けて購入するケースが多いため、低金利は投資家にとって大きなメリットでした。

しかし、現在はその前提が変わり始めています。

日本銀行は2026年6月に政策金利を1％へ引き上げています。

今後についても、経済・物価・金融情勢によっては追加的な金利調整が行われる可能性があります。

実際、不動産投資家を対象とした2026年6月の民間調査では、今後1年間の不動産投資向け融資金利について「上がる」と回答した人が9割を超えています。

また、融資環境が厳しくなったと感じる理由として、

• 金利が高くなった
• 求められる自己資金割合が上がった
• フルローンで融資が出づらくなった

などが挙げられています。

したがって今後の収益不動産購入では、

「いくらの物件を買えるか」だけでなく、「どのような条件で借りられるか」

が、これまで以上に重要になります。

 

金利が1％違うと収支はどのくらい変わる？

例えば、一棟アパートを購入するために、

借入額：1億円
融資期間：30年

とします。

単純な元利均等返済の概算では、

金利1.5％なら、毎月返済額は約34.5万円。

金利2.5％なら、毎月返済額は約39.5万円です。

その差は、

月額約5万円
年間約60万円

になります。

さらに借入額が2億円なら、単純計算で影響も大きくなります。

収益不動産では、年間数十万円、数百万円という差がキャッシュフローへ直接影響します。

そのため、金利上昇局面では表面利回りだけを見て、

「利回り6％だから収益が出そう」

と判断するのではなく、

実際の融資条件を入れた後に、手元へいくら残るのか

を見ることが重要です。

 

確認ポイント① 表面利回りだけで判断しない

収益物件の広告では、

表面利回り○％

という数字が大きく表示されています。

例えば、

物件価格1億円
年間賃料収入600万円

なら、表面利回りは6％です。

しかし、600万円がそのままオーナーの利益になるわけではありません。

実際には、

• 管理費
• 共用部電気代
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料
• 修繕費
• 原状回復費
• 入居募集費用
• 空室損
• その他の維持管理費

などが発生します。

さらに融資を利用する場合には、元利返済があります。

金利が上昇すると、この返済負担が増えます。

そのため現在のような環境では、

表面利回り
↓
NOI
↓
年間返済額
↓
税引前キャッシュフロー

まで確認することが重要です。

 

確認ポイント② 「金利」だけでなく「融資期間」を見る

金融機関から融資条件を提示されたとき、

「A銀行は2.0％」

「B銀行は2.3％」

であれば、A銀行の方が有利に見えるかもしれません。

しかし、金利だけで判断することはできません。

例えば、

A銀行
金利2.0％
融資期間20年

B銀行
金利2.3％
融資期間30年

であれば、月々の返済額は大きく異なります。

一棟収益物件では、

金利
融資期間
融資額
自己資金
返済方法

をセットで比較する必要があります。

特に築年数が古い物件では、希望する融資期間を確保できない場合があります。

高い利回りだけを見て築古物件を選んでも、融資期間が短くなれば毎月の返済額が大きくなり、想定していたキャッシュフローが出ない可能性があります。

 

確認ポイント③ 金利がさらに上がった場合も試算する

現在の金利だけで収支計算を終わらせないことも重要です。

特に変動金利で融資を利用する場合には、

金利がさらに0.5％上昇した場合

1％上昇した場合

についても試算しておくとよいでしょう。

例えば現在の条件では、

年間キャッシュフロー300万円

だったとしても、金利上昇によって、

250万円
200万円
150万円

と減っていく可能性があります。

そこへ大規模修繕や空室が重なることも考えられます。

したがって、

現在の金利で利益が出るか

だけではなく、

多少条件が悪化しても保有し続けられるか

という視点が重要です。

 

確認ポイント④ 東京23区と千葉・埼玉を「利回りだけ」で比較しない

一棟アパートを探していると、

「東京23区は利回りが低い」

「埼玉や千葉へ行けば利回りが高くなる」

という比較をすることがあります。

確かに物件によっては、都心から離れることで購入価格が下がり、表面利回りが高くなることがあります。

しかし、

利回りが高い＝必ず投資効率が高い

とは限りません。

例えば、

東京23区内で利回り5％

埼玉県内で利回り7％

という物件があったとしても、

駅からの距離、人口動態、賃貸需要、空室期間、土地価格、建物状態、金融機関評価などは異なります。

一棟収益物件では、

「何％で買えるか」だけでなく、「その賃料収入を長期間維持できるか」

が重要です。

 

確認ポイント⑤ 土地の価値も確認する

一棟アパートを購入するときには、建物の収益性だけでなく土地にも注目したいところです。

特に東京23区やその周辺エリアでは、土地価格が物件価格の大きな部分を占める場合があります。

確認したいのは、

• 土地面積
• 路線価
• 公示地価・基準地価
• 周辺の土地取引事例
• 接道
• 間口
• 土地形状
• 用途地域
• 建ぺい率・容積率
• 再建築した場合のボリューム

などです。

現在の建物から得られる収益だけでなく、

「この土地自体にどの程度の価値があるのか」

を把握しておくことで、将来の出口戦略も考えやすくなります。

 

確認ポイント⑥ 修繕費を甘く見ない

金利上昇と同時に注意したいのが、建物の維持管理コストです。

一棟アパートでは、

外壁
屋根・防水
給排水設備
共用部
エアコン
給湯器
インターホン
消防設備

など、さまざまな修繕が発生します。

築年数が経過している物件では、購入直後にまとまった修繕費が必要になる可能性もあります。

例えば、

表面利回り8％の築古アパート

が、

表面利回り5％の比較的新しいアパート

より必ず有利とは限りません。

購入後5年間、10年間で必要になる修繕費まで含めて比較する必要があります。

 

確認ポイント⑦ 出口戦略まで考えて購入する

不動産投資は、購入した時点で終わりではありません。

5年後。

10年後。

20年後。

どのような状態になっているのかを考えておくことも重要です。

例えば購入時点で築25年なら、10年後には築35年です。

そのとき、

金融機関は買主へ融資するのか。

賃料は維持できているのか。

建物修繕はどの程度必要なのか。

土地として売却できるのか。

建替えできるのか。

こうした出口まで考えます。

特に融資環境が変化している局面では、

「自分が融資を受けて買えるか」だけではなく、「将来の買主が融資を受けて買える物件か」

という視点も大切です。

 

「金利が上がったから買わない」が正解とも限りません

ここまで読むと、

「それなら金利が下がるまで待った方がいいのでは？」

と思われるかもしれません。

しかし、不動産市場は金利だけで動いているわけではありません。

金利が下がるまで待っている間に、

土地価格が上昇する。

建築費が上昇する。

賃料相場が変わる。

希望エリアの物件価格が上がる。

という可能性もあります。

反対に、金利上昇によって投資家の購入可能価格が下がり、物件価格が調整される可能性もあります。

将来の市場を正確に予測することはできません。

だからこそ、

「今は買い時か？」

という大きな質問だけで判断するより、

「この物件を、この価格・この融資条件で購入しても投資として成立するか？」

を一件ずつ判断することが重要だと考えます。

 

2026年は「物件選び＋融資戦略」がより重要に

これからの一棟収益物件の購入では、

物件を探す

だけでは十分ではありません。

例えば、

希望価格1億円～3億円
東京23区・千葉・埼玉
新耐震
駅徒歩10分以内
表面利回り6％以上

という条件だけで探すのではなく、

購入者様の自己資金、年収・法人決算、既存借入、保有物件、金融機関との取引状況などによっても、購入できる物件は変わります。

そのため、

物件選定
＋
資金計画
＋
金融機関評価

を一緒に考えることが重要です。

弊社でも最近、東京都内だけでなく、他県にお住まいの投資家様から、

「東京の城北エリアで一棟アパートを探している」

「千葉・埼玉まで含めて収益物件を紹介してほしい」

といったお問い合わせをいただくことがあります。

収益不動産は、所在地だけで判断するのではなく、

価格・利回り・土地価値・賃貸需要・建物状態・融資・出口

を総合的に比較することが大切です。

 

一棟アパート・一棟マンションの購入をご検討の方へ

レジスタ合同会社では、東京23区を中心に、埼玉県・千葉県なども含め、一棟アパート・一棟マンション・一棟ビルなどの収益不動産の売買仲介を行っています。

「一棟収益物件を購入したい」

「自己資金に合う物件を紹介してほしい」

「東京と埼玉・千葉を比較したい」

「物件を紹介してもらったが、この価格で購入してよいか分からない」

「金融機関の評価も考えながら物件を探したい」

といったご相談も可能です。

収益不動産は、同じ価格・同じ表面利回りでも、融資条件によって実際のキャッシュフローは大きく変わります。

金利上昇局面だからこそ、表面上の利回りだけではなく、購入後の収支と将来の出口まで見据えて物件を選ぶことが重要です。

一棟アパート・一棟マンションなどの購入をご検討されている方は、お気軽にご相談ください。