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「高圧系統用蓄電池は利回りが高いと聞いた」

「一棟収益不動産よりも高い収益が期待できるのでは？」

「完成物件を購入した場合、実際に年間いくら手元に残るのか？」

系統用蓄電池への投資を検討されている企業・投資家様の中には、このような疑問をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

弊社レジスタでは、一棟マンションや収益ビルなどの不動産売買仲介に加え、高圧系統用蓄電池の土地・権利付き土地・完成物件のご紹介に取り組んでいます。

最近弊社に入ってくる高圧系統用蓄電池の完成引渡し案件では、6億円台半ばから後半の価格帯も見られます。

数億円規模の投資となれば、購入価格や想定利回りだけでなく、実際のキャッシュフローを確認することが重要です。

特に注意したいのが、「年間売上」「営業利益」「投資利回り」「手元に残る現金」は、それぞれ異なるという点です。

今回は、完成物件を購入した場合の収益構造を整理し、具体的なシミュレーションを交えながら、投資家が確認したいポイントを解説します。

 

1．高圧系統用蓄電池はなぜ高利回りと言われるのか？

系統用蓄電池は、電力系統に接続し、電気の充電・放電を通じて電力の需給調整などに貢献する設備です。

太陽光発電のように電気を発電するわけではありません。

電力価格が比較的低い時間帯に充電し、高い時間帯に放電する取引や、電力系統の調整力を提供することなどによって収益を得ます。

主な収益機会には、次のようなものがあります。

① 卸電力市場（JEPX）

電力価格の時間帯による差などを利用した取引です。

② 需給調整市場

電力の需給バランスを調整するための市場です。

③ 容量市場

将来の供給力を確保する仕組みに基づく収益です。

ただし、すべての蓄電所がこれらの市場から同時に収益を得られるわけではありません。

設備の要件、契約内容、参加資格、運用方法などによって、利用できる市場や収益構造は異なります。

また、同じ時間帯や設備能力を重複して収益計上できるとは限りません。

系統用蓄電池が高利回りと言われる背景には、こうした複数の収益機会への期待があります。

しかし、市場で収益を得られる仕組みがあることと、高い利益を継続的に確保できることは別の問題です。

 

2．想定利回り10％なら、10年で投資回収できる？

例えば、6億5,000万円の完成物件について、年間売上6,500万円という収益予測が提示されていたとします。

この場合、

6,500万円 ÷ 6億5,000万円 × 100

で、年間売上は購入価格の10％に相当します。

しかし、これをそのまま「実質利回り10％」と考えることはできません。

なぜなら、年間売上からさまざまな費用を差し引く必要があるためです。

例えば、

• 充電に必要な電力購入費用
• アグリゲーター報酬
• O&M費用
• 保険料
• 土地に関する費用
• 固定資産税等
• 設備修繕費
• 将来の設備更新費用

などです。

さらに金融機関から融資を受けている場合には、借入金の返済が必要になります。

したがって、年間売上が購入価格の10％に相当しても、10年間で投資資金を回収できるとは限りません。

系統用蓄電池では、売上に対する利回りと、実際の投資回収を分けて考えることが重要です。

※一般的に系統用蓄電池は10%以上の高利回りと言われておりますが、厳しく捉えた例として10%としております。

 

3．一棟収益不動産の利回りとは何が違う？

不動産投資に慣れている方であれば、表面利回りと実質利回りの違いをご存じかと思います。

例えば、6億5,000万円の一棟マンションで、年間賃料収入が3,250万円の場合、表面利回りは5％です。

ただし、実際には管理費、修繕費、固定資産税、保険料などが発生します。

系統用蓄電池も同様に、売上から費用を差し引く必要があります。

ただし、大きく異なるのは収益の変動要因です。

一棟収益不動産では、主に空室率や賃料水準が収益に影響します。

一方、系統用蓄電池では、電力市場の価格、アグリゲーターの運用、設備性能などが収益に影響します。

比較項目	一棟収益不動産	高圧系統用蓄電池
主な売上	賃料収入	電力市場等の事業収益
主な変動要因	空室・賃料	市場価格・運用成績
主な運営費	管理・修繕・税金等	電力購入・運用委託・保守等
長期的な費用	大規模修繕	蓄電池・PCS等の更新
借入返済	融資利用時に発生	融資利用時に発生
将来の売却	中古不動産市場	蓄電所の事業価値・設備価値等

そのため、不動産の表面利回り5％と、蓄電池の想定売上利回り10％を単純に比較することは適切ではありません。

 

4．6億5,000万円の完成物件で収支をシミュレーション

ここからは、仮の数字を使って実際のキャッシュフローを考えてみます。

購入価格6億5,000万円の高圧系統用蓄電池を想定します。

なお、以下は収益構造を理解するための計算例です。実際の販売案件の収益予測や市場相場を示すものではありません。

前提条件

項目	仮定条件
完成物件購入価格	6億5,000万円
年間売上	9,000万円
年間運営費用	2,000万円
年間営業キャッシュフロー	7,000万円

ここでいう年間売上は、電力市場等から得られる収入の合計を想定しています。

年間運営費用には、電力購入費用、アグリゲーター報酬、O&M、保険、税金等をまとめて仮定しています。

ただし、実際には契約によって売上と費用の計上方法が異なります。

例えば、アグリゲーターから運用費用控除後の金額が支払われる契約も考えられるため、費用の二重計上には注意が必要です。

この例では、

9,000万円 − 2,000万円 ＝ 7,000万円

となります。

購入価格に対する年間営業キャッシュフローの割合は、

7,000万円 ÷ 6億5,000万円 × 100

で、約10.8％です。

ただし、この数字は借入返済前、設備更新のための資金確保前、法人税等の所得課税前のものです。

約10.8％という数字が、そのまま投資家の最終的な利回りになるわけではありません。

 

5．融資を利用すると手元にいくら残る？

次に、金融機関から融資を受けて購入するケースを考えます。

仮に次の条件とします。

項目	仮定条件
物件購入価格	6億5,000万円
借入金	4億5,500万円
自己資金	1億9,500万円
借入金利	年2.5％
返済期間	15年
返済方法	元利均等

※融資割合70％は計算例であり、一般的な融資条件を示すものではありません。購入諸費用・運転資金等は別途必要です。

この場合、年間元利返済額は概算で約3,640万円です。

先ほどの年間営業キャッシュフロー7,000万円から借入返済額を差し引くと、

7,000万円 − 3,640万円 ＝ 3,360万円

となります。

つまり、借入返済後の年間キャッシュフローは約3,360万円という計算です。

ただし、ここから法人税等の所得課税、設備更新に備えた資金確保などを考慮する必要があります。

また、借入返済額には元本返済と利息が含まれますが、税務上の費用として扱われるのは原則として利息部分であり、元本返済は費用にはなりません。

したがって、キャッシュフローと会計上の利益、課税所得は一致しません。

 

6．設備更新費用を考慮するとどうなる？

系統用蓄電池は、長期間使用することで劣化する設備です。

将来的には、蓄電池やPCSなどの設備更新が必要になる場合があります。

例えば、先ほどのケースで、将来の設備更新に備えて年間1,000万円を資金確保すると仮定します。

項目	年間金額
年間売上	9,000万円
年間運営費用	▲2,000万円
営業キャッシュフロー	7,000万円
借入元利返済	▲約3,640万円
設備更新用の資金確保	▲1,000万円
残額	約2,360万円

この約2,360万円は、法人税等の所得課税前の残額です。

また、設備更新用の資金確保は、実際に毎年1,000万円の支出が発生するという意味ではありません。

将来の更新費用に備えて資金を留保するという考え方です。

重要なのは、購入直後の収益だけでなく、設備の寿命や更新費用を含めた長期的なキャッシュフローを確認することです。

 

7．収益が下振れしたらどうなる？

系統用蓄電池の投資では、収益予測が下振れする可能性も考慮する必要があります。

例えば、年間売上9,000万円を想定していた案件について、売上が20％減少した場合を考えます。

年間売上は7,200万円となります。

運営費用を仮に2,000万円で固定すると、

7,200万円 − 2,000万円 ＝ 5,200万円

となります。

ここから年間借入返済額約3,640万円を差し引くと、

5,200万円 − 3,640万円 ＝ 約1,560万円

です。

さらに設備更新用の資金確保1,000万円を差し引くと、

約560万円

となります。

標準ケースでは約2,360万円だった残額が、収益20％減少によって約560万円まで減少する計算です。

もちろん、実際には売上の減少に伴って変動費が減る場合もあります。

しかし、この例から分かるのは、借入返済がある場合、売上の変動が投資家の手元資金に大きく影響する可能性があるということです。

 

8．収益予測は3つのケースで比較したい

完成物件を購入する際には、標準ケースだけでなく、収益が変動した場合のシミュレーションを確認することをおすすめします。

先ほどの仮定を使って、3つのケースを比較します。

項目	上振れ	標準	下振れ
年間売上	1億800万円	9,000万円	7,200万円
年間運営費用	2,000万円	2,000万円	2,000万円
営業CF	8,800万円	7,000万円	5,200万円
借入返済	約3,640万円	約3,640万円	約3,640万円
設備更新用資金	1,000万円	1,000万円	1,000万円
残額	約4,160万円	約2,360万円	約560万円

※年間運営費用を固定した単純化した計算例です。法人税等の所得課税、購入諸費用、運転資金の増減等は含みません。

このように、同じ完成物件でも、収益の前提によってキャッシュフローは大きく変わります。

特に融資を利用する場合には、下振れケースでも返済を継続できるかを確認することが重要です。

 

9．アグリゲーターによって収益は変わる？

系統用蓄電池の収益性を考えるうえで、アグリゲーターの存在は欠かせません。

アグリゲーターは、電力市場への参加や充放電の運用などを担う事業者です。

同じ蓄電池設備であっても、運用方法や契約条件によって収益が変わる可能性があります。

例えば、

マーチャント型

電力市場の価格変動等に応じて収益が変化する形態です。

一定の収益を確保する契約形態

契約内容に応じて、固定的な支払いと市場連動収益などを組み合わせる形態です。

実際には、最低収益の保証、収益分配、固定報酬、成果報酬など、契約内容によってさまざまな違いがあります。

購入前には、

• 契約期間
• 報酬体系
• 収益の分配方法
• 収益保証の有無
• 契約解除条件
• 設備故障時の責任分担
• 運用実績

などを確認する必要があります。

また、アグリゲーターが提示する収益予測については、前提となる市場価格や運用条件を確認することが重要です。

アグリゲーターの収益予測は、投資判断の重要な資料ですが、将来収益を保証するものではありません。

 

10．融資の有無で投資利回りは変わる

自己資金だけで購入する場合と、金融機関から融資を受けて購入する場合では、投資家の自己資金に対する収益率が異なります。

例えば、先ほどの標準ケースで考えます。

全額自己資金の場合

購入価格：6億5,000万円

年間営業キャッシュフロー：7,000万円

設備更新用資金：1,000万円

差引：6,000万円

この場合、購入価格に対する年間の差引額の割合は約9.2％です。

融資を利用する場合

自己資金：1億9,500万円

借入返済後・設備更新用資金確保後の残額：約2,360万円

この場合、自己資金に対する年間の残額の割合は約12.1％です。

ただし、いずれも法人税等の所得課税前であり、購入諸費用や運転資金などを含まない単純計算です。

また、借入金の元本返済によって負債残高が減少することや、将来の売却価格なども考慮していません。

融資を利用すると自己資金に対する収益率が高まる可能性がありますが、収益が下振れした場合の返済負担も大きくなります。

借入によるレバレッジ効果には、メリットとリスクの両方があります。

 

11．購入前に確認したい収益資料

完成物件の購入を検討する際には、売主やアグリゲーターから提示される収益資料を確認する必要があります。

特に確認したいのは、次のような事項です。

① 収益予測の作成者

売主、アグリゲーター、第三者の専門会社など、誰が作成した資料なのか。

② 収益予測の前提

どの市場に参加し、どのような価格や運用条件を想定しているのか。

③ 費用の計上範囲

電力購入費用、アグリゲーター報酬、O&M、保険料などが含まれているか。

④ 蓄電池の劣化

経年劣化や充放電による容量低下を反映しているか。

⑤ 設備更新費用

PCSや蓄電池の交換・更新費用を考慮しているか。

⑥ 市場制度の変更

需給調整市場などの制度変更が収益に影響する可能性を考慮しているか。

⑦ 実績データの有無

すでに商業運転を開始している場合、実際の売上や稼働状況を確認できるか。

これらを確認することで、提示された想定利回りの根拠をより具体的に評価できます。

 

12．完成物件は高利回りだから買うのではない

系統用蓄電池は、電力インフラを支える重要な設備です。

再生可能エネルギーの導入拡大や、電力需給の調整など、社会的な役割も期待されています。

しかし、投資対象として購入する場合には、社会的な必要性と投資収益を分けて考える必要があります。

需要がある事業だからといって、すべての案件が高収益になるわけではありません。

また、完成物件であっても、設備の品質、運用契約、電力市場の収益環境によって投資結果は異なります。

重要なのは、想定利回りの高さではなく、その収益がどのような条件で実現するのかを理解することです。

 

13．レジスタでは高圧系統用蓄電池の完成物件をご紹介しています

弊社レジスタでは、高圧系統用蓄電池の完成物件を購入したい企業・投資家様からのご相談を受け付けています。

最近弊社に入ってくる完成引渡し案件では、6億円台半ばから後半の価格帯も見られます。

また、弊社は一棟マンションや収益ビルなどの不動産売買仲介も行っています。

そのため、

「一棟収益不動産と比較したい」

「系統用蓄電池の実際の収益を知りたい」

「融資を利用した場合のキャッシュフローを確認したい」

「完成済みの高圧系統用蓄電池を購入したい」

「投資家のお客様へ紹介できる案件を探している」

といったご相談にも対応しています。

完成物件の購入にあたっては、購入価格だけでなく、連系状況、設備仕様、アグリゲーター契約、収益予測、維持管理費用などを確認することが重要です。

弊社では、不動産に関する調査や売買実務を担当しながら、系統連系や設備、運用に関する専門的な事項については、関係事業者と連携して対応しています。

ご希望のエリア、投資予算、希望利回り、自己資金、融資利用の有無などをお知らせいただければ、条件に合う案件の有無を確認いたします。

 

まとめ｜高利回りよりも「実際のキャッシュフロー」を確認する

高圧系統用蓄電池の完成物件では、高い想定利回りが提示される場合があります。

しかし、年間売上と実際のキャッシュフローは異なります。

電力購入費用、アグリゲーター報酬、O&M、保険料、税金、設備更新費用などを考慮する必要があります。

さらに、金融機関から融資を受ける場合には、借入返済も必要です。

特に重要なのは、標準ケースだけでなく、収益が下振れした場合の資金計画を確認することです。

「想定利回りが高いから購入する」のではなく、「収益構造とリスクを理解したうえで購入する」。

これが、系統用蓄電池への投資を検討するうえで重要な考え方だと思います。

弊社レジスタでは、一棟収益不動産と系統用蓄電池の両方を取り扱う立場から、企業・投資家様の投資判断をサポートしてまいります。

高圧系統用蓄電池の完成物件をお探しの方は、まずはお気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年10月時点の一般的な情報を基にした解説です。記載した価格帯は弊社に入ってくる案件の傾向であり、市場全体の平均価格を示すものではありません。記事内の収益シミュレーションは説明のための仮定であり、実際の販売案件の収益、利回り、融資条件等を示すものではありません。投資に際しては、対象案件の収益予測、契約条件、設備仕様、金融条件等について個別に確認する必要があります。

 

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