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一棟収益物件は何を見て選ぶ？購入前に確認したい10のチェックポイント
一棟マンションや一棟アパート、一棟ビルなどの収益不動産を探していると、数多くの物件情報を見ることになります。
「利回りが高いから良さそう」
「駅から近いから資産価値がありそう」
「築浅だから安心だろう」
もちろん、どれも重要なポイントです。
しかし、一棟収益物件は数千万円から数億円規模になることも多く、一つの数字だけで購入を判断することはおすすめできません。
特に初めて一棟収益物件を購入される方は、物件概要書のどこを見ればよいのか分からないことも多いのではないでしょうか。
今回は、一棟収益物件の購入を検討する際に確認しておきたいポイントを、不動産会社の視点から10項目に分けて解説します。
1．表面利回りだけで判断しない
収益物件を探す際、最初に目に入る数字の一つが「表面利回り」です。
例えば、
年間賃料収入600万円 ÷ 物件価格1億円 ＝ 表面利回り6％
となります。
比較しやすい指標ではありますが、表面利回りには管理費、修繕費、固定資産税、保険料、空室損失などが反映されていません。
そのため、
「利回りが高い＝収益性の高い優良物件」
とは限りません。
高利回りの背景に、
・空室リスクが高い
・建物の修繕が必要
・賃料が相場より高く設定されている
・立地条件に課題がある
・将来的な売却が難しい
といった理由が隠れていることもあります。
表面利回りはあくまで入口の数字として考えることが重要です。
2．実際の収益力をNOIで確認する
表面利回りとあわせて確認したいのが「NOI（Net Operating Income）」です。
NOIとは、賃料収入などから物件運営に必要な経費を差し引いた純収益を指します。
一棟収益物件では、
「年間賃料がいくら入るか」
だけではなく、
「そのうち実際にどの程度の収益が残るのか」
を見る必要があります。
管理費、共用部電気代、清掃費、固定資産税、保険料、修繕費などを確認し、実態に近い収支を把握しておきましょう。
3．レントロールを細かく確認する
一棟収益物件を検討するうえで非常に重要な資料が「レントロール」です。
レントロールには一般的に、
・各部屋の賃料
・共益費
・契約開始時期
・敷金や保証金
・入居状況
・用途
などが記載されています。
ここで確認したいのは単純な満室・空室だけではありません。
例えば現在満室だったとしても、周辺相場より高い賃料で長期間入居している部屋が多ければ、退去後に同じ賃料で募集できるとは限りません。
反対に、長期間賃料改定が行われておらず相場より安い部屋が多ければ、将来的に収益改善できる可能性もあります。
現在の賃料と周辺の募集賃料を比較することが重要です。
4．立地と賃貸需要を確認する
不動産投資では、やはり立地は重要です。
ただし、
「駅徒歩5分だから大丈夫」
というほど単純でもありません。
住宅系の一棟収益物件なら、
・最寄り駅
・駅徒歩
・利用可能路線
・周辺人口
・スーパーやコンビニ
・学校や大学
・企業や工場
・周辺の賃貸物件供給量
などを確認します。
一棟ビルや店舗系物件の場合は、住宅とは異なり、商圏、視認性、前面道路、人通り、オフィス需要なども重要になります。
その建物を将来誰が借りるのか。
ここまで考えることが一棟収益物件選びでは重要です。
5．築年数・構造・残存耐用年数を見る
一棟収益物件では建物の築年数と構造も重要です。
代表的な構造には、
・木造
・軽量鉄骨造
・重量鉄骨造
・RC造（鉄筋コンクリート造）
・SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）
などがあります。
構造によって法定耐用年数が異なるため、金融機関の融資期間や減価償却にも関係してきます。
築年数が古い物件だから悪いというわけではありません。
しかし、築年数・建物状態・融資期間・修繕費をセットで考えることが必要です。
6．これまでの修繕履歴と今後の修繕費を確認する
一棟物件では建物全体を所有するため、修繕費も所有者が負担します。
特に確認しておきたいのが、
・屋上防水
・外壁
・給排水設備
・エレベーター
・消防設備
・受水槽や給水設備
・共用部
などです。
例えば購入価格が安く利回りの高い物件でも、購入直後に大規模修繕で数千万円必要になれば、当初予定していた投資計画が大きく変わってしまいます。
過去の修繕履歴だけでなく、
「次にどの工事が必要になりそうか」
まで確認しておくことをおすすめします。
7．土地と建物の資産価値を確認する
収益性だけでなく、不動産そのものの価値も確認します。
金融機関が物件を評価する際には、土地や建物の担保価値も重要な要素になります。
土地については、
・土地面積
・路線価
・固定資産税評価額
・公示地価
・接道状況
・用途地域
・建ぺい率
・容積率
などを確認します。
いわゆる「積算価格」も、一棟収益物件では重要な指標の一つです。
収益性は高くても担保評価が伸びにくい物件もあれば、収益性と資産性のバランスが取れた物件もあります。
8．金融機関から評価される物件かを考える
一棟収益物件では、物件選びと融資を切り離して考えることができません。
金融機関によって評価方法は異なりますが、一般的には、
・物件価格
・積算価格
・収益性
・築年数
・構造
・立地
・入居率
・借入期間
などが判断材料になります。
さらに購入者側についても、
・年収
・勤務先や事業内容
・保有資産
・自己資金
・既存借入
・過去の融資実績
などが総合的に判断されます。
そのため、
「良い物件なのに融資が難しい」
というケースもあれば、
金融機関との相性が良く、購入しやすい物件もあります。
物件を探す段階から融資を意識しておくことが重要です。
9．購入後のキャッシュフローをシミュレーションする
不動産投資では「利益」と「手元に残るお金」は必ずしも同じではありません。
賃料収入から運営経費を差し引き、さらに金融機関への元利返済があります。
そのため購入前には、
・満室時
・現在の入居率
・一定の空室が発生した場合
・金利が上昇した場合
・修繕が発生した場合
など、複数のケースを想定しておくとよいでしょう。
満室が続く前提だけで資金計画を立てるのではなく、ある程度余裕を持ったキャッシュフローを考えることが重要です。
10．最後に「出口戦略」を考える
意外と見落とされやすいのが出口戦略です。
一棟収益物件を購入するときから、
「将来誰に、どのような形で売却できるか」
を考えておく必要があります。
例えば10年後に売却すると仮定した場合、
・その時点の築年数
・残存耐用年数
・想定賃料
・想定利回り
・土地価格
・金融機関の融資可能性
などによって売却価格は変わります。
自分が買える物件だからといって、将来の購入者も同じ条件で買えるとは限りません。
特に一棟収益物件では次の買主も融資を利用する可能性が高いため、将来の金融機関評価まで意識した物件選びが重要になります。
一棟収益物件は「総合点」で判断する
ここまで10項目をご紹介しました。
一棟収益物件には、
「利回りは高いが築年数が古い」
「利回りは低めだが土地の資産価値が高い」
「立地は良いが修繕費がかかりそう」
など、それぞれ特徴があります。
すべての条件が完璧な物件を探し続けていると、なかなか購入できません。
重要なのは、
どのリスクを取って、どのメリットを得るのかを理解したうえで判断することです。
そのためにも、利回りだけではなく、
収益性・資産性・融資・建物・賃貸需要・出口戦略
を総合的に確認することをおすすめします。
一棟収益物件をお探しの投資家様へ
レジスタ合同会社では、東京23区を中心に一都三県の一棟マンション・一棟アパート・一棟ビルなど、収益不動産の購入をサポートしております。
特に一棟収益物件は、同じ価格帯・同じ表面利回りであっても、物件ごとに特徴が大きく異なります。
「初めて一棟物件を購入するので何から確認すればよいか分からない」
「金融機関から評価されやすい物件を探したい」
「利回りだけではなく資産価値も重視したい」
「将来の売却まで考えて物件を選びたい」
「法人で購入できる収益物件を探している」
といったご相談も承っております。
また、売主様から直接ご依頼いただいている元付物件や、一般公開前の物件情報をご紹介できる場合もございます。
インターネットに掲載されている物件を探すだけではなく、あらかじめ購入希望条件をお聞かせいただくことで、条件に近い情報が入った際に個別にご紹介することも可能です。
一棟収益物件の購入をご検討されている投資家様は、ぜひレジスタ合同会社までお気軽にお問い合わせください。
物件を「紹介する」だけではなく、長期的な不動産投資を見据えた物件探しをお手伝いいたします。
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