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相続した収益不動産は売却と保有どちらが有利？判断するポイントを解説
親御様からアパートや一棟マンション、賃貸ビルなどの収益不動産を相続した場合、
「家賃が入ってくるなら、そのまま持っていた方がいいのでは？」
「今後修繕費がかかるなら、早めに売却した方がいい？」
「不動産経営をしたことがないので、どうすればいいか分からない」
と悩まれる方も多いのではないでしょうか。
収益不動産は、一般的な実家や空き家とは少し事情が異なります。
毎月家賃収入を生み出してくれる一方で、建物の維持管理、入居者対応、修繕、税金、借入金なども引き継ぐことになります。
そのため、
「家賃が入っているから保有する」「高く売れそうだから売却する」だけで判断するのではなく、その不動産の収益力と将来性を確認することが重要です。
今回は、相続した収益不動産を「売却する」「保有する」それぞれのメリット・デメリットと、判断するためのポイントについて解説します。
相続した収益不動産では「資産」と「経営」の両方を引き継ぎます
例えば、親御様が一棟アパートを所有していたとします。
相続人が引き継ぐのは、土地と建物だけではありません。
- 入居者との賃貸借契約
- 家賃収入
- 管理会社との契約
- 修繕の必要性
- 固定資産税などの負担
- 借入金がある場合の債務
- 敷金などの預り金
など、賃貸経営に関係する様々な事項を確認する必要があります。
つまり、収益不動産を相続するということは、不動産という資産だけではなく「賃貸経営」も引き継ぐことだと考えた方が分かりやすいでしょう。
相続した収益不動産を「保有する」メリット
① 継続して家賃収入を得られる
最大のメリットは、毎月の家賃収入を引き継げることです。
入居状況が良く、安定した収益が出ている物件であれば、急いで売却する必要がない場合もあります。
特に立地が良く、今後も一定の賃貸需要が期待できる物件であれば、長期保有も有力な選択肢です。
② 将来売却する選択肢を残せる
相続したからといって、すぐに売却する必要はありません。
一定期間運用しながら、
「今後も所有を続けるのか」
「市場環境を見ながら売却するのか」
を判断することもできます。
③ 土地そのものに価値がある場合も
築年数が経過した収益物件でも、土地の価値が高い場合があります。
特に都心部などでは、現在の建物による収益だけではなく、
- 建替え
- 用途変更
- 再開発
- 土地としての売却
など、将来的な活用方法まで考えることができます。
保有する場合に注意したいポイント
家賃収入があるからといって、必ずしも「儲かっている物件」とは限りません。
例えば年間家賃収入が1,000万円あったとしても、
- 管理費
- 固定資産税
- 共用部の電気代
- 保険料
- 修繕費
- 空室損
- 原状回復費用
などの支出があります。
そのため、表面的な家賃収入だけではなく、
実際に手元にどれくらいのお金が残っているのか
を確認することが重要です。
特に確認したい「大規模修繕」
築年数が経過した一棟マンションやアパートでは、
- 外壁
- 屋上防水
- 給排水設備
- エレベーター
- 共用部
- 消防設備
などに大きな修繕費用が発生する可能性があります。
現在は年間数百万円の収益が出ていても、数年後に大規模修繕で多額の費用が必要になれば、収支は大きく変わります。
現在の収益だけではなく、今後10年程度の修繕まで見て判断することが重要です。
相続した収益不動産を「売却する」メリット
① 不動産を現金化できる
売却すれば、不動産を現金に変えることができます。
特に相続人が複数いる場合、不動産のまま分けるよりも、売却代金を分けた方が遺産分割を行いやすいケースがあります。
② 賃貸経営の負担から解放される
収益不動産を所有していると、
- 入退去
- 家賃滞納
- 設備故障
- 修繕
- 入居者からの問い合わせ
など、様々な問題が発生します。
管理会社へ委託することはできますが、最終的な経営判断は所有者が行わなければなりません。
不動産経営を続ける意思がない場合には、売却も合理的な選択です。
③ 将来の大規模修繕リスクを回避できる
築年数が経過している物件では、今後多額の修繕費が必要になる可能性があります。
売却することで、こうした将来の費用負担を回避できます。
売却する場合は税金にも注意
相続した収益不動産を売却して利益が発生した場合、譲渡所得に対して税金がかかることがあります。
ここで注意したいのが、相続したからといって取得費がゼロから始まるわけではないという点です。
原則として、被相続人がその不動産を取得した際の取得費や所有期間を引き継いで計算します。
また、相続税を支払っている場合には、一定の要件を満たすことで「取得費加算の特例」を利用できることもあります。
税金については個別の状況によって大きく異なるため、売却前に税理士などの専門家へ確認することをおすすめします。
売却か保有かを判断する7つのポイント
相続した収益不動産について、弊社であれば少なくとも次の項目を確認して判断します。
① 現在の家賃収入
満室時の家賃ではなく、現在実際にどれくらいの収入があるのか確認します。
② 入居率
現在の空室だけでなく、過去の入退去状況や周辺の賃貸需要も重要です。
③ 実際の収益
家賃収入から管理費・税金・修繕費などを差し引き、実際にどの程度の収益が残っているのか確認します。
④ 建物の築年数・状態
今後必要となる修繕や設備更新について確認します。
⑤ 借入金
ローンが残っている場合には、残債や返済条件なども確認する必要があります。
⑥ 現在の売却価格
「今売却するといくらになるのか」を知ることも重要です。
⑦ 将来性
現在の収益だけでなく、土地の価値、周辺の賃貸需要、建替えの可能性なども含めて判断します。
「年間家賃」と「売却価格」を比較してみる
売却か保有かを判断する際には、
年間でどのくらい利益が残るのか
と、
現在売却したらいくらになるのか
を比較すると分かりやすくなります。
例えば、
年間の家賃収入だけを見るのではなく、管理費や固定資産税、修繕費、空室損などを差し引いた実質的な収益を確認します。
そのうえで現在の売却査定額と比較すると、
「この収益性なら保有したい」
「現在の価格で売却できるのであれば現金化したい」
といった判断がしやすくなります。
相続人が複数いる場合はさらに慎重な判断を
収益不動産を兄弟姉妹など複数人で相続する場合には注意が必要です。
共有名義にすると、
- 売却
- 建替え
- 大規模な変更
- 将来の資産処分
などについて、共有者間で意思決定が必要になる場面があります。
さらに次の相続が発生すると、共有持分が子や孫へ引き継がれ、共有者が増えてしまうこともあります。
「公平だから、とりあえず共有」
とするのではなく、将来まで考えて相続方法を検討することが大切です。
収益不動産は「査定価格」だけでは判断できません
一般的な住宅の売却査定では、
「いくらで売れるのか」
が大きな判断材料になります。
しかし収益不動産の場合には、それだけでは不十分です。
例えば、
- 現在の賃料は相場と比較してどうか
- 空室を改善できる余地があるか
- 修繕によって収益性を改善できるか
- 土地としての価値はどうか
- 金融機関から評価されやすい物件か
- 投資家からどの程度の利回りを求められるか
など、投資用不動産としての分析が必要になります。
そのため、相続した収益不動産については、収益不動産の売買に詳しい不動産会社へ相談することが重要です。
レジスタでは相続した収益不動産のご相談も承ります
弊社レジスタでは、一棟マンション、一棟アパート、一棟ビル、区分マンション、区分店舗など、収益不動産の売買仲介を行っております。
相続した収益不動産について、
「売却した方がいいのか分からない」
「現在の市場価格を知りたい」
「家賃収入はあるが、本当に保有し続けた方がいいのか判断したい」
といった段階からご相談いただけます。
また、相続には不動産だけではなく、登記や遺産分割などの問題も関係します。
弊社では弁護士や司法書士などの専門家とも連携し、必要に応じて専門家をご紹介しながらサポートいたします。
まとめ｜まずは「売却した場合」と「保有した場合」を数字で比較しましょう
相続した収益不動産について、
売却が正解、保有が正解という一律の答えはありません。
重要なのは、
現在の収益性・将来の修繕・資産価値・相続人の状況を総合的に判断することです。
家賃収入が安定し、将来性のある物件であれば保有する価値があります。
一方、大規模修繕を控えていたり、収益性が低下していたり、不動産経営を続ける方がいない場合には、売却が有力な選択肢になることもあります。
まずは、
「現在売却したらいくらになるのか」
「保有した場合、年間いくら残るのか」
この2つを把握することから始めてみてはいかがでしょうか。
相続した収益不動産についてお悩みの方は、どうぞお気軽にレジスタまでご相談ください。
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