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42条2項道路とは？不動産資料でよく見る「2項道路」とセットバックを分かりやすく解説
土地や中古戸建、一棟収益不動産などの資料を見ていると、
「前面道路：建築基準法第42条第2項道路」
「南側2項道路」
「セットバックあり」
といった記載を目にすることがあります。
不動産業界では、
「2項道路」
「42条2項道路」
「みなし道路」
などと呼ばれています。
しかし、不動産を購入する方からすると、
「普通の道路とは何が違うの？」
「2項道路だと建物を建てられないの？」
「セットバックとは何？」
「資産価値に問題はないの？」
など、分かりにくい言葉ではないでしょうか。
42条2項道路は、特に古くから市街地が形成されている東京都内では目にする機会の多い道路です。
重要なのは、
「42条2項道路だから購入してはいけない」
ということではありません。
購入前に、
どこまでセットバックが必要なのか、その結果として実際に利用できる土地がどのくらい残るのか
を確認することが大切です。
今回は、不動産資料でよく目にする「42条2項道路」について、不動産売買の視点から分かりやすく解説します。
そもそも建築基準法上の「道路」とは？
前回の記事「接道義務とは？」でもご紹介しましたが、建物を建築する土地では道路との関係が非常に重要です。
建築基準法では、都市計画区域・準都市計画区域内では原則として、建築物の敷地は建築基準法上の道路に2m以上接していなければなりません。
これが一般に「接道義務」と呼ばれるものです。
そして、建築基準法第42条では、接道義務における「道路」が定められています。
原則として道路の幅員は4m以上ですが、東京都内の古い住宅地を歩いていると、明らかに4mより狭い道路にも多くの住宅が建っています。
そこで登場するのが「42条2項道路」です。
42条2項道路とは？
42条2項道路とは、建築基準法が適用された際にすでに建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道のうち、一定の要件を満たし、特定行政庁が指定したものです。
建築基準法上の道路として扱われるため、
「みなし道路」
とも呼ばれています。
少し分かりやすく考えてみましょう。
現在の建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路を前提としています。
しかし、昔から存在する市街地には、
幅員2.7m
幅員3.2m
幅員3.6m
といった狭い道に沿って住宅が建ち並んでいる地域があります。
もし、
「4m未満だから道路として認めません」
としてしまえば、沿道にある多くの土地が接道義務を満たせず、建替えが難しくなってしまいます。
そこで一定の条件を満たした既存の道について、将来的に幅員4mを確保することを前提として、建築基準法上の道路として扱う仕組みが設けられています。
これが42条2項道路です。
42条2項道路なら建替えできる？
ここは非常に重要です。
42条2項道路は建築基準法上の道路です。
そのため、必要な接道長さなどその他の条件を満たしていれば、42条2項道路に接しているという理由だけで再建築不可になるわけではありません。
ただし、建替えなどを行う際には原則として「セットバック」が必要になります。
つまり、
42条2項道路＝再建築不可
ではなく、
42条2項道路＝建替え時などに道路幅員を確保するためセットバックが必要になることがある道路
と理解すると分かりやすいでしょう。
セットバックとは？
42条2項道路を理解するうえで欠かせないのが「セットバック」です。
建築基準法では、42条2項道路について、原則として道路中心線から水平距離2mの位置を道路境界線とみなします。
例えば、現在の道路幅員が3mだったとしましょう。
道路の両側に一般的な宅地があり、道路中心線が中央にあるとすると、
現在の道路は、
中心線から両側へ1.5m
ずつあります。
しかし、将来的には4mの道路幅員を確保したいので、
中心線から両側へ2m
必要です。
したがって、
2m－1.5m＝0.5m
となり、それぞれの土地が原則として0.5mずつ後退することになります。
この後退が「セットバック」です。
道路の反対側が崖や川の場合は？
必ず道路の両側が均等にセットバックするとは限りません。
例えば道路の反対側が、
・川
・崖地
・線路敷
・その他後退が困難な土地
などの場合には、道路中心線から両側へ2mずつという考え方ではなく、反対側の境界線から一方的に4m後退する取扱いになる場合があります。
つまり、
「前面道路が3mだから、自分は必ず0.5mセットバック」
と単純計算できるわけではありません。
実際のセットバック位置は、道路の指定状況、道路中心線、反対側の状況などを確認して判断する必要があります。
セットバック部分は自分の土地ではなくなる？
これもよくある疑問です。
セットバックしたからといって、土地の所有権が自動的に自治体へ移転するわけではありません。
所有権が残ったまま道路状に整備されるケースもありますし、自治体への寄附や譲渡などが行われるケースもあります。
具体的な取扱いは自治体や道路の状況によって異なります。
ただし重要なのは、
所有権が残っていることと、建築敷地として自由に利用できることは別
という点です。
セットバック部分には原則として建築物を建てることができません。
また、門や塀などについても制限を受けます。
セットバック部分は建ぺい率・容積率の敷地面積から除外される
不動産購入では、ここが非常に重要です。
例えば、
土地面積：100㎡
セットバック部分：10㎡
だったとします。
登記上は100㎡の土地でも、建築計画上は原則としてセットバック部分を除いた、
90㎡
を敷地面積として建ぺい率・容積率を計算することになります。
仮に、
建ぺい率60％
容積率200％
であれば、
100㎡を基準に考えるのと90㎡を基準に考えるのでは、建築できる面積が変わります。
単純計算すると、
100㎡×容積率200％＝200㎡
に対して、
90㎡×容積率200％＝180㎡
です。
20㎡の差が生じます。
実際の建築可能面積は道路幅員による容積率制限や斜線制限、高度地区なども考慮する必要がありますが、セットバックが建築ボリュームに影響することが分かります。
「土地100㎡」だけを見て購入しない
物件資料を見ると、
「土地面積100㎡」
という数字が大きく記載されていることがあります。
しかし、その下に、
「別途セットバック約10㎡あり」
「SB面積約○㎡」
などと記載されている場合があります。
土地を購入する際には、
登記上・実測上の土地面積だけではなく、セットバック後に実際に建築敷地として利用できる面積
を確認することが重要です。
例えば同じ5,000万円・100㎡の土地でも、
A土地
セットバックなし
B土地
10㎡セットバック
であれば、実質的な土地利用条件は異なります。
単純な坪単価だけでは比較できません。
まだセットバックされていない道路も多い
42条2項道路について、
「将来4mにする道路なら、なぜ今も3mしかないの？」
と思われるかもしれません。
42条2項道路は、道路沿いの建物が建替えられるタイミングなどで、それぞれの土地が少しずつセットバックしていく仕組みです。
例えば道路の一方ではすでに新築住宅が建ち、セットバック済み。
その隣には築50年の住宅があり、まだ従来の道路境界のまま。
ということもあります。
そのため現地を見ると、
道路境界線が一直線ではなく、部分的に広くなっている
道路があります。
これは42条2項道路でよく見られる状態の一つです。
セットバック済みかどうかを確認する
中古戸建や一棟収益不動産を購入するときには、
「この建物はすでにセットバックして建築されているのか」
を確認することも重要です。
比較的新しい建物であれば、建築時にセットバックしているケースがあります。
一方、古い建物ではまだセットバックされていないことがあります。
また、
「見た目では道路状になっている」
からといって、法的な道路境界や所有関係まで判断できるわけではありません。
そのため、
・道路台帳
・建築計画概要書
・確定測量図
・道路境界図
・現地の境界標
などを確認しながら調査することがあります。
42条2項道路の道路中心線は非常に重要
セットバックを考えるときに重要なのが「道路中心線」です。
基本的には、この道路中心線から2m後退した位置がみなし道路境界線となります。
ところが古い道路では、
「現在見えている道路の真ん中＝法的な道路中心線」
とは限らない場合があります。
過去の道路境界や道路指定の経緯などによって、中心線の確認が必要になるケースがあります。
そのため土地売買では、
現地で道路幅を測っただけでセットバック面積を確定できないことがあります。
特に建築を前提として土地を購入する場合には、行政や土地家屋調査士、建築士などへの確認が重要になります。
42条2項道路と私道は同じ意味？
これも混同されやすいポイントです。
42条2項道路＝私道
ではありません。
42条2項道路は、建築基準法上の道路種別を表しています。
一方、
公道・私道
は、主に道路の所有・管理関係について使われる言葉です。
そのため、
・公道で42条2項道路
・私道で42条2項道路
のどちらもあり得ます。
私道の場合には道路種別だけでなく、
・私道持分
・通行権
・掘削承諾
・上下水道等の埋設管
・道路維持管理
などについても確認する必要があります。
42条1項道路とは何が違う？
物件資料では、
「42条1項1号道路」
「42条1項5号道路」
なども見かけます。
代表的な違いを簡単に整理すると、
42条1項道路は、原則として幅員4m以上ある建築基準法上の道路です。
一方、42条2項道路は、
現状では4m未満でも、一定の要件を満たす既存の道を建築基準法上の道路として扱うもの
です。
そのため2項道路では、将来的に4mの道路幅員を確保するためセットバックが問題になります。
42条2項道路は不動産価値が低い？
「2項道路なら土地の価値は低いのでしょうか？」
という疑問もあると思います。
必ずしも、
42条2項道路＝価値が低い土地
ではありません。
東京都内では古くから形成された住宅地も多く、42条2項道路に接する土地は珍しいものではありません。
ただし、
・セットバック面積が大きい
・道路幅員が狭い
・車両が入りにくい
・建築可能面積が減少する
・私道の権利関係が複雑
などの条件があれば、土地価格に影響する可能性があります。
重要なのは「2項道路」という名称だけではなく、その道路によって対象土地が具体的にどのような影響を受けるのかを見ることです。
一棟収益不動産でも42条2項道路は重要
42条2項道路というと、戸建住宅や土地購入の話と思われるかもしれません。
しかし、一棟マンション・一棟アパート・一棟ビルでも重要です。
特に築古の収益不動産では、
現在の建物が建っている
↓
将来建替える
↓
セットバックが必要になる
↓
建築敷地が小さくなる
↓
現在と同じ建物規模を確保できない可能性
という問題が考えられます。
収益不動産では現在の利回りだけでなく、
「将来この土地をどう利用できるのか」
まで確認することが重要です。
既存建物と同じ規模で建替えられるとは限らない
例えば、
土地面積200㎡
現在の建物延床面積400㎡
の一棟マンションがあったとします。
しかし建替え時に20㎡のセットバックが必要になれば、建築計画上の敷地面積は180㎡になります。
さらに、
・前面道路幅員による容積率制限
・道路斜線
・高度地区
・日影規制
・自治体条例
なども現在の基準で確認します。
そのため、
現在400㎡の建物があるから、将来も400㎡建てられる
とは限りません。
築古収益不動産を購入する場合には、出口戦略として重要なポイントです。
金融機関の評価にも影響する？
42条2項道路に接しているというだけで、金融機関から融資を受けられないとは限りません。
建築基準法上の道路として扱われ、再建築可能な条件を満たしているのであれば、融資対象となるケースはあります。
ただし、
・セットバック後の土地面積
・担保評価
・接道状況
・私道持分
・再建築の可否
・建物の適法性
などは金融機関の審査に影響する可能性があります。
収益不動産では、物件の利回りだけでなく金融機関がどのように評価する土地なのかも確認しておきたいところです。
「2項道路だから大丈夫」とも限らない
ここも重要です。
物件資料に、
「42条2項道路」
と記載されているからといって、それだけで建築条件がすべてクリアしているわけではありません。
例えば、
・接道長さが不足している
・セットバック位置が未確定
・私道の権利関係に問題がある
・条例による追加の接道条件がある
・共同住宅などで別の規制がかかる
といった可能性があります。
したがって、
42条2項道路＝必ず再建築できる
と単純に判断するのも適切ではありません。
道路種別と敷地条件をセットで確認する必要があります。
不動産会社は42条2項道路をどう調査する？
不動産売買では、まず対象道路について、
「建築基準法上の道路か」
「42条の何項何号道路か」
を確認します。
自治体によってはWeb上の指定道路図などで確認できる場合もあります。
さらに必要に応じて、
・建築指導担当部署
・道路管理担当部署
・道路台帳
・建築計画概要書
・測量図
・道路境界資料
などを確認します。
そして現地でも、
・現況道路幅員
・セットバック状況
・道路境界標
・側溝
・電柱
・既存の塀
・周辺建物の後退状況
などを確認します。
42条2項道路では特に、
「現況」と「建築基準法上のみなし道路境界」が同じとは限らない
ため、資料・行政・現地を組み合わせた調査が重要です。
土地購入前に確認したい7つのポイント
42条2項道路に接する土地を購入する場合には、少なくとも次の点を確認したいところです。
1．本当に42条2項道路として指定されているか
2．現在の道路幅員は何mか
3．道路中心線はどこか
4．セットバックはどの程度必要か
5．セットバック後の有効敷地面積は何㎡か
6．接道長さなど他の建築条件を満たしているか
7．私道の場合は持分・通行・掘削等に問題がないか
特に建物を新築する目的で土地を購入する場合には、セットバック後の土地で希望する建物を建築できるか、建築士によるボリュームチェックまで行うと安心です。
物件資料の「SB」という表記にも注目
不動産資料ではセットバックを、
「SB」
と略して記載することがあります。
例えば、
「土地100㎡（SB5㎡含む）」
「SB約3.5㎡要」
などです。
小さな文字で記載されていることもありますが、土地の利用可能面積に直接関係する重要な情報です。
不動産資料を見る際には、土地面積だけでなく、
「SB」「セットバック」「道路後退」
という記載がないか確認してみてください。
42条2項道路は「悪い道路」ではなく確認が必要な道路
42条2項道路について、
「2項道路ならやめた方がいいですか？」
と単純に考える必要はありません。
東京都内には2項道路に接する不動産が数多く存在します。
重要なのは、
2項道路であること自体ではなく、対象不動産にどの程度の影響があるのか
です。
例えばセットバックがわずかで、接道条件にも問題がなく、希望する建物を十分建築できる土地であれば、大きな問題にならないケースもあります。
一方、大きなセットバックが必要で建築可能面積が大幅に減少するのであれば、購入価格についても慎重に検討する必要があります。
レジスタでは道路種別だけでなく土地への影響まで確認します
レジスタでは、東京都23区を中心に土地や一棟収益不動産の売買仲介を行っています。
不動産資料には、
用途地域
建ぺい率
容積率
高度地区
道路種別
接道幅員
など、多くの専門用語や数字が記載されています。
しかし大切なのは、それぞれの言葉を知ることだけではありません。
例えば「42条2項道路」であれば、
「その結果、この土地にはどのような影響があるのか」
まで確認することが重要です。
セットバックによって有効敷地面積がどの程度変わるのか、将来建替えできるのか、どの程度の建築ボリュームを確保できるのか。
必要に応じて行政や建築士、土地家屋調査士などの専門家とも連携しながら、土地・収益不動産の購入・売却をサポートいたします。
まとめ
42条2項道路とは、建築基準法が適用された際にすでに建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道のうち、一定の要件を満たし特定行政庁が指定した道路です。
一般に「2項道路」「みなし道路」と呼ばれています。
42条2項道路について特に覚えておきたいのは、
「2項道路だから再建築できない」のではなく、建替えなどの際に原則としてセットバックが必要になる
という点です。
そしてセットバックが必要になると、
・建築に利用できる敷地面積が減る
・建ぺい率・容積率の計算に影響する
・建築できる建物の規模が変わる可能性がある
・土地価格や将来の出口戦略にも影響する場合がある
ということがあります。
不動産資料で「42条2項道路」という文字を見つけたら、
「何mの道路なのか」
「何㎡セットバックするのか」
「セットバック後に何㎡の土地が残るのか」
まで確認してみてください。
特に土地や築古の一棟収益不動産では、現在の状態だけでなく、将来建替えた場合まで考えて道路条件を確認することが重要です。
東京都23区を中心に土地・一棟収益不動産の購入・売却をご検討の方は、レジスタまでお気軽にご相談ください。
※本記事は42条2項道路について一般的な考え方を解説したものです。実際の道路指定、道路中心線、セットバック範囲、建築可否等は対象地や自治体の取扱いによって異なります。具体的な不動産・建築計画については行政窓口、建築士、土地家屋調査士等への確認が必要です。
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