ブログ

土地や一棟収益不動産を購入するとき、

「この土地には、どのくらいの建物を建てられるのか？」

は非常に重要なポイントです。

建築できる建物の規模を考えるとき、多くの方が最初に確認するのは「建ぺい率」と「容積率」ではないでしょうか。

しかし、

建ぺい率と容積率だけでは、実際に建築できる建物の大きさや形状は分かりません。

そこで確認しなければならない規制の一つが、斜線制限です。

斜線制限には代表的なものとして、

• 道路斜線制限
• 隣地斜線制限
• 北側斜線制限

があります。

名前が似ているため混同されやすいのですが、それぞれ目的や基準となる場所が異なります。

また、前回ご紹介した「高度地区」による高さ制限と併せて確認することも重要です。

今回は、不動産購入や土地活用を検討する際に知っておきたい斜線制限について、不動産売買の視点から分かりやすく解説します。

 

斜線制限とは？

斜線制限とは、道路や隣地などの採光・通風・開放感といった市街地環境を確保するため、建築物の高さを斜めのラインによって制限する建築基準法上の規制です。

単純に、

「高さ20mまで」

というように建物全体の高さを一定に制限するものではありません。

道路境界線や隣地境界線などを基準として一定の勾配で斜線を引き、原則として建物をその斜線の範囲内に収めるという考え方です。

そのため、土地によっては建物の上部をセットバックさせたり、階数を減らしたりする必要が生じます。

街を歩いていると、

上階になるほど建物が後退しているマンションやビル

を見かけることがあります。

もちろん理由は斜線制限だけとは限りませんが、斜線制限への対応としてこのような形状になっているケースがあります。

 

なぜ斜線制限が必要なの？

もし土地所有者が敷地境界ぎりぎりまで自由に高い建物を建てられると、周辺環境に大きな影響を与える可能性があります。

例えば、

• 道路への圧迫感が大きくなる
• 道路上空の採光や通風が悪くなる
• 隣地への日照が妨げられる
• 住宅地の住環境が悪化する

などです。

そこで、建物が高くなるほど道路や隣地境界線などから一定程度離すことで、市街地の環境を確保しようというのが斜線制限の基本的な考え方です。

 

斜線制限には大きく3種類ある

代表的な斜線制限は、次の3つです。

1．道路斜線制限

道路側の採光・通風・開放性などを確保するための制限

2．隣地斜線制限

隣地側の採光・通風などを確保するための制限

3．北側斜線制限

主に住宅地で北側隣地の日照・住環境を守るための制限

同じ「斜線制限」でも目的が少しずつ異なります。

ここから、それぞれ詳しく見ていきましょう。

 

道路斜線制限とは？

道路斜線制限とは、建築物の前面道路側に適用される高さ制限です。

道路上空の採光・通風・開放性などを確保することを目的としています。

基本的には、前面道路の反対側の境界線を基準として一定の勾配で斜線を引き、その範囲内に建物を収めるという考え方です。

道路幅員や用途地域などによって適用される条件が変わります。

 

前面道路が狭いと建物の高さに影響しやすい

道路斜線を理解するうえで重要なのが、前面道路の幅員です。

例えば、同じ土地面積・同じ容積率の土地があったとしても、

• 前面道路8m
• 前面道路4m

では、建築計画が大きく変わる可能性があります。

前面道路が狭い土地では、道路斜線制限によって建物上部を後退させなければならない場合があります。

さらに、前面道路幅員は容積率にも関係するため、

「指定容積率は高いのに、前面道路が狭いため思ったほど大きな建物が建たない」

ということもあります。

土地を購入するときに道路幅員が重要なのは、車が通れるかどうかだけが理由ではありません。

 

隣地斜線制限とは？

隣地斜線制限とは、隣地との間の採光や通風などを確保するため、隣地境界線から一定の高さを基準として斜めに建築可能範囲を制限するものです。

道路斜線が「道路側」からかかるのに対して、隣地斜線は文字どおり隣の敷地側からかかります。

ただし、すべての用途地域に同じように適用されるわけではありません。

低層住宅地では、もともと絶対高さ制限などによって建物の高さが抑えられているため、隣地斜線制限の適用関係も異なります。

実際の計画では対象地の用途地域やその他の指定を確認する必要があります。

 

隣地斜線は比較的高い位置から始まる

道路斜線と比較すると、隣地斜線は一定の高さから制限が始まるため、低層建築物では影響を受けないケースもあります。

一方、

• 中高層マンション
• オフィスビル
• 一棟収益ビル

などを計画する場合には重要になります。

土地価格が高い東京都心では、土地を有効利用するため建物を上方向へ伸ばしたいケースが多くあります。

その際に、隣地斜線を含めた高さ制限が建築ボリュームに影響することがあります。

 

北側斜線制限とは？

北側斜線制限は、主に住宅地において北側隣地の日照環境を守るための高さ制限です。

日本では太陽が主に南側から当たります。

そのため、自分の土地の北側に住宅がある場合、自分の敷地に高い建物を建てると、北側の住宅の日照に大きな影響を与える可能性があります。

そこで、北側隣地境界線などを基準に斜線を設定し、建物の高さを制限します。

 

北側斜線は住宅地で特に重要

北側斜線制限は、主として低層・中高層の良好な住環境を守る必要性が高い用途地域で問題になります。

例えば、

第一種低層住居専用地域

などで土地を購入して住宅や共同住宅を建築する場合には、特に確認したい規制です。

北側斜線によって、

• 建物の北側を低くする
• 上階をセットバックする
• 屋根形状を変更する

などの対応が必要になる場合があります。

 

道路斜線・隣地斜線・北側斜線の違い

3つを簡単に整理すると、次のようになります。

種類	基準となる方向	主な目的
道路斜線	前面道路側	道路の採光・通風・開放性等の確保
隣地斜線	隣地境界側	隣地との採光・通風等の確保
北側斜線	北側隣地側	主に住宅地における日照・住環境の確保

ただし、用途地域などによって適用される制限は異なります。

土地を見るときに、

「この土地には3種類すべてが必ずかかる」

という意味ではありません。

対象地ごとに何が適用されるかを確認する必要があります。

 

前回解説した「高度地区」と斜線制限は何が違う？

高度地区と斜線制限は、どちらも建物の高さに関係するため混同されやすい制度です。

しかし、制度上は別のものです。

斜線制限は建築基準法に基づく建築物の高さ制限です。

一方、高度地区は都市計画法に基づいて都市計画として定められる地域地区で、その具体的な建築制限は建築基準法等を通じて適用されます。

東京都内では、

• 第一種高度地区
• 第二種高度地区
• 第三種高度地区
• 最高限度高度地区

などが指定されている地域があります。

したがって、土地の建築可能ボリュームを確認するときには、

斜線制限だけでなく、高度地区も併せて確認する

必要があります。

 

北側斜線と高度地区の斜線型制限も混同しやすい

東京都内の土地調査では、さらに注意したいポイントがあります。

高度地区の中にも、北側隣地への日照などを考慮して斜線状に高さを制限するものがあります。

そのため、

「北側から斜めに制限されているから北側斜線」

とは限りません。

実際には、

• 建築基準法による北側斜線制限
• 都市計画で指定された高度地区による高さ制限

の両方を確認する必要があります。

不動産の物件概要に「第二種高度地区」と書いてある場合も、それだけで建築可能な高さを判断することはできません。

 

日影規制とも違う

もう一つ混同されやすいのが日影規制です。

日影規制は、一定規模以上の建築物によって周辺に生じる日影の時間を一定範囲に抑えるための規制です。

斜線制限が建物の形状や高さを斜線によって制限するのに対し、日影規制では、

「冬至日に周辺へどの程度の時間、影を落とすか」

という観点から建築物を検討します。

つまり、

斜線制限をクリアしていても、日影規制によって建築計画を変更しなければならない可能性があります。

日影規制については、別の記事で詳しく解説します。

 

「容積率300％だから300％使える」とは限らない

土地や収益不動産を購入するときに、特に知っておきたいポイントです。

例えば、

• 土地面積：100坪
• 建ぺい率：80％
• 指定容積率：300％

という土地があったとします。

単純計算すると、

100坪×300％＝延床面積300坪

の建物を建てられそうに見えます。

しかし、実際には、

• 前面道路幅員による容積率制限
• 道路斜線
• 隣地斜線
• 北側斜線
• 高度地区
• 日影規制
• 建ぺい率
• 敷地形状
• 道路条件
• 地区計画

などを考慮しなければなりません。

その結果、

指定容積率300％をすべて消化できない

ことがあります。

 

不動産売買では「指定容積率」と「消化できる容積率」を分けて考える

ここは、土地や一棟収益不動産を購入する際に非常に重要です。

物件概要に、

容積率300％

と記載されていても、それは都市計画上指定されている容積率などを示しているだけで、必ず300％を使えることを保証する数字ではありません。

不動産開発の実務では、

「実際にどこまで容積を消化できるか」

が重要になります。

例えば、同じ100坪・容積率300％の土地でも、

A土地

実際に300％近くまで建築できる

B土地

斜線制限などによって250％程度しか建築できない

のであれば、収益不動産用地としての価値は同じではありません。

建築可能な床面積が50坪違えば、賃貸できる面積や将来得られる賃料にも影響するからです。

 

一種単価を見るときにも斜線制限は重要

以前の記事で、不動産売買の現場で使われる**「一種単価（一種いくら）」**について解説しました。

一種単価は、土地価格を容積率で調整して比較するための指標です。

しかし、

指定容積率が400％ある土地でも、斜線制限や前面道路などの条件によって実際には十分に容積を消化できなければ、単純な一種単価だけでは土地の価値を正確に比較できない場合があります。

プロの不動産会社やデベロッパーが土地を見る際には、

「指定容積率はいくつか」

だけではなく、

「実際にどのくらいの建築ボリュームが入るのか」

を検討します。

そのため、土地売買では建築士などにボリュームチェックを依頼することがあります。

 

ボリュームチェックとは？

ボリュームチェックとは、土地に対して法令上どの程度の建物を建築できるかを概略的に検討することです。

例えば、

• 建ぺい率
• 容積率
• 道路幅員
• 道路斜線
• 隣地斜線
• 北側斜線
• 高度地区
• 日影規制
• 用途地域
• 防火規制
• 敷地形状

などを確認しながら、

何階建てで、どの程度の延床面積を確保できそうか

を検討します。

特に、

• 一棟マンション開発用地
• オフィスビル用地
• 店舗ビル用地
• 賃貸併用住宅
• 建替えを前提とした収益不動産

などでは重要です。

土地の購入価格が適正か判断するうえでも、建築可能なボリュームを把握することは欠かせません。

 

既存の一棟マンション・ビルを購入する場合にも確認したい

斜線制限は更地を購入するときだけの問題ではありません。

すでに建っている一棟マンションや一棟ビルを購入する場合にも関係します。

例えば築40年の一棟マンションを購入し、将来的に建替えることを考えていたとします。

現在の建物が、

• 8階建て
• 延床面積800㎡

だったとしても、

将来も同じ8階建て・800㎡を建築できるとは限りません。

建築当時と現在で、

• 法令
• 高度地区
• 道路条件
• 日影規制
• その他の都市計画

などが変わっている可能性があるからです。

 

既存不適格建築物にも注意

建築当時は適法だったものの、その後の法改正や都市計画の変更などによって現在の規定に適合しなくなった建築物を、一般的に既存不適格建築物といいます。

既存不適格は、建築当初から法令に違反していた「違反建築物」とは異なります。

しかし、将来建替える場合には、原則としてその時点の法令に適合した建物を計画する必要があります。

そのため、

現在の建物規模 ＞ 建替え後に建築できる建物規模

となる可能性があります。

一棟収益不動産を購入する際は、現在の利回りだけでなく、将来の建替え可能性も出口戦略として確認しておきたいポイントです。

 

斜線制限を緩和できる場合もある

斜線制限には、一定の条件を満たすことで緩和を受けられる仕組みがあります。

代表的なものとして、道路斜線ではセットバックによる緩和があります。

建物を道路境界線から後退させることで、道路斜線を適用する際の条件が有利になる場合があります。

また、天空率を利用する方法もあります。

 

天空率とは？

天空率とは、ある地点から空を見上げたときに、建物によって遮られずに見える空の割合を基に建築物の形態を評価する考え方です。

一定の条件を満たせば、従来の道路斜線や隣地斜線による形態制限をそのまま適用する代わりに、天空率による検討ができる場合があります。

これによって、斜線制限だけで計画した場合よりも、建物形状の自由度が高まるケースがあります。

ただし、天空率を利用すれば必ず建物を大きくできるわけではありません。

建築士による具体的な設計・検証が必要です。

 

斜線制限は土地価格にも影響する

斜線制限そのものが直接土地価格を決めるわけではありません。

しかし、斜線制限によって建築できる床面積が減れば、

その土地から生み出せる収益も減る可能性があります。

例えば収益マンション開発では、

建築可能床面積
↓
賃貸可能面積
↓
想定賃料収入
↓
事業収支
↓
土地に出せる価格

という形で土地価格に影響します。

そのため、デベロッパーが土地を購入するときには、単純な坪単価だけでなく、

「この土地に何㎡の建物を建てられるか」

を非常に重視します。

 

不動産会社による役所調査も重要

現在では、

• 用途地域
• 建ぺい率
• 容積率
• 高度地区
• 防火地域
• 都市計画道路

など、多くの情報をインターネットで確認できるようになっています。

しかし、土地によっては、

• 複数の用途地域にまたがっている
• 道路条件が複雑
• 地区計画がある
• 独自条例がある
• 高度地区の境界付近にある

など、Web上の情報だけでは判断しにくいケースがあります。

不動産売買仲介では、重要事項説明を行うためにも、必要に応じて行政窓口や関係機関へ確認を行います。

土地や収益不動産の購入では、価格交渉だけでなく、こうした法令調査の精度も重要です。

 

斜線制限だけで建築可能な建物は決まらない

最後に重要なのが、

「斜線制限を確認したから建築可能なボリュームが分かった」わけではない

ということです。

実際の建築計画では、

• 用途地域
• 建ぺい率
• 容積率
• 前面道路幅員
• 接道条件
• 道路斜線
• 隣地斜線
• 北側斜線
• 高度地区
• 日影規制
• 防火地域・準防火地域
• 地区計画
• 自治体条例

などを総合的に検討します。

さらに、共同住宅であれば避難経路や採光、駐車場・駐輪場、ワンルーム条例など、計画内容によって別の条件も関係します。

そのため、本格的に土地購入や建替えを検討する場合には、建築士によるボリュームチェックを行うことをおすすめします。

 

レジスタでは土地の価格だけでなく法令上の条件も確認します

レジスタでは、東京都23区を中心に土地や一棟収益不動産の売買仲介を行っています。

土地や一棟収益不動産をご紹介する際には、単純に、

「土地○坪」

「容積率○％」

「表面利回り○％」

という数字だけを見るのではなく、対象不動産の条件を確認することが重要だと考えています。

特に建替えや開発を想定する場合には、

「その土地に実際にどの程度の建物を計画できるのか」

が土地価値や出口戦略に大きく関係します。

必要に応じて建築士などの専門家とも連携しながら、不動産の購入・売却をサポートいたします。

 

まとめ

斜線制限とは、道路や隣地などの採光・通風・住環境を確保するため、建築物の高さを斜線状に制限する建築基準法上の規制です。

代表的なものとして、

道路斜線・隣地斜線・北側斜線

があります。

それぞれ、

• 道路斜線：前面道路側からの高さ制限
• 隣地斜線：隣地境界側からの高さ制限
• 北側斜線：主に住宅地で北側の日照環境を守るための高さ制限

という違いがあります。

そして、不動産売買で特に重要なのは、

「容積率が300％あるから、必ず300％の建物を建てられるわけではない」

という点です。

斜線制限、高度地区、日影規制、道路幅員などによって、実際に建築できる床面積が変わる可能性があります。

土地や一棟収益不動産を購入する際には、現在の価格や利回りだけでなく、将来どの程度の建物へ建替えられるのかまで確認することが大切です。

東京都23区を中心に土地・一棟収益不動産の購入や売却をご検討の方は、レジスタまでお気軽にご相談ください。

※本記事は斜線制限について一般的な考え方を解説したものです。適用される規制や緩和措置は、用途地域、道路条件、自治体の指定、具体的な建築計画等によって異なります。実際の建築計画については、行政窓口や建築士等へご確認ください。

 

関連記事：

・不動産売買の現場でよく聞く「一種単価（一種いくら）」とは？｜収益不動産を購入・売却するなら知っておきたい指標

・高度地区とは？土地・収益不動産の購入前に知っておきたい建物の高さ制限を解説

 

レジスタ合同会社
東京都中央区日本橋人形町3-3-5天翔日本橋人形町ビル206
お問い合わせはこちら

宅地建物取引業免許　東京都知事(2)第101770号
建設業許可　東京都知事許可（般-6）第150822号

【運営サイト】
コーポレートサイト
レジスタの賃貸サイト
テナントショップ人形町
外国人技能実習生賃貸ナビ
不動産売却LP
【SNS】
X（旧ツイッター）
Facebookページ
インスタグラム