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収益不動産を探していると、「表面利回り」や「ネット利回り」という言葉をよく目にします。

一方、不動産投資の経験が豊富な投資家や金融機関、不動産ファンドなどは、物件の収益性を分析する際にNOI（営業純利益）やNOI利回りを重視します。

しかし、

「NOIとは何を表す数字なのか」

「NOI利回りとネット利回りは何が違うのか」

「どの経費を差し引いて計算するのか」

と疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

特に、NOI利回りとネット利回りは似た意味で使われることもありますが、計算の前提や使われ方を理解せずに数字だけを比較すると、物件の収益性を見誤る可能性があります。

今回は、収益不動産を購入・売却する際に知っておきたいNOIとNOI利回りについて、ネット利回りとの違いを含めて分かりやすく解説します。

 

 

NOIとは？

NOIとは、**Net Operating Income（ネット・オペレーティング・インカム）**の略で、日本語では一般的に「営業純利益」と訳されます。

簡単に説明すると、NOIは、

不動産の運営によって1年間に得られる実質的な利益額

を表す指標です。

物件から得られる年間収入から、管理費や固定資産税、修繕費など、不動産の運営に必要な費用を差し引いて計算します。

NOIの基本的な計算式

NOI＝年間総収入－年間運営費

例えば、年間総収入が600万円、年間運営費が150万円の場合、NOIは450万円です。

NOIは「450万円」のように、割合ではなく金額で表します。

 

NOIの計算に含める収入

NOIを計算する際は、賃料だけでなく、不動産の運営によって継続的に得られる収入を含めます。

主な収入項目は次のとおりです。

• 賃料収入
• 共益費収入
• 駐車場・駐輪場収入
• 自動販売機収入
• 看板やアンテナなどの使用料
• その他、物件の運営から継続的に得られる収入

一棟マンションや一棟ビルでは、住戸やテナント区画の賃料以外にも収入が発生していることがあります。

物件の収益性を正しく把握するには、レントロールだけでなく、年間収支資料やその他収入の内訳も確認することが大切です。

 

NOIから差し引く主な運営費

NOIを計算する際は、不動産を運営し、賃料収入を維持するために必要な費用を差し引きます。

代表的な費用は次のとおりです。

• 賃貸管理委託費
• 建物管理費
• 共用部の清掃費
• 共用部の電気代・水道代
• エレベーター保守費
• 消防設備点検費
• 固定資産税・都市計画税
• 損害保険料
• 経常的な修繕費
• 入居者募集にかかる費用
• 空室や滞納による損失

実務では、実際に発生した費用を使う場合と、将来の空室や修繕を一定割合で想定して計算する場合があります。

投資家、金融機関、不動産鑑定会社、アセットマネジメント会社などによって、経費に含める範囲や計算方法が若干異なることもあります。

そのため、NOIを見る際は、金額だけでなく、どの収入と経費を基に算出したのかを確認する必要があります。

 

NOIに含めない主な費用

NOIは、不動産そのものが持つ運営収益力を測るための指標です。

そのため、購入者の借入条件や税務状況によって変わる費用は、原則として計算に含めません。

代表的なものは次のとおりです。

• ローンの元金返済
• 借入金の支払利息
• 所得税・法人税
• 減価償却費
• 購入時の仲介手数料
• 登記費用や不動産取得税
• 売却時の仲介手数料や譲渡費用
• 大規模修繕などの資本的支出

特に重要なのが、借入金の返済を差し引かないことです。

購入者によって自己資金額、借入金額、金利、返済期間が異なるため、ローン返済まで含めると、物件そのものの収益力を同じ基準で比較できなくなります。

 

NOI利回りとは？

NOI利回りとは、NOIを物件価格で割って算出する利回りです。

NOIが年間の利益額を示すのに対し、NOI利回りは、物件価格に対してどれだけの営業純利益を生み出しているかを割合で示します。

NOI利回りの計算式

NOI利回り＝NOI÷物件価格×100

例えば、

• 物件価格：1億円
• NOI：450万円

の場合、NOI利回りは次のようになります。

450万円÷1億円×100＝4.5％

表面利回りが年間家賃収入だけを基にするのに対し、NOI利回りは運営費や空室損失などを考慮するため、物件の実際の収益力に近い指標となります。

 

表面利回りとNOI利回りの違い

表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割って算出します。

表面利回り

年間家賃収入÷物件価格×100

計算が簡単で物件同士を大まかに比較しやすい反面、管理費、固定資産税、修繕費、空室損失などを考慮していません。

一方、NOI利回りは、年間総収入から運営費を差し引いたNOIを基に計算します。

NOI利回り

年間総収入から運営費を差し引いたNOI÷物件価格×100

したがって、同じ表面利回りの物件でも、運営費や空室率によってNOI利回りには差が生じます。

具体例

A物件とB物件が、いずれも次の条件だったとします。

• 物件価格：1億円
• 年間家賃収入：500万円
• 表面利回り：5％

ただし、年間運営費が異なります。

A物件

• 年間運営費：100万円
• NOI：400万円
• NOI利回り：4％

B物件

• 年間運営費：200万円
• NOI：300万円
• NOI利回り：3％

表面利回りはどちらも5％ですが、実際の収益性には大きな違いがあります。

エレベーターの有無、管理費、共用部の光熱費、修繕費、固定資産税などによって、物件の手残りは変わるためです。

 

NOI利回りとネット利回りは何が違うのか？

NOI利回りとネット利回りは、どちらも経費を差し引いた後の収益性を示す指標です。

そのため、同じ意味として使われることもあります。

しかし、実務上は計算方法や使われ方に違いがあるため、数字を比較する際には注意が必要です。

 

NOI利回りは物件の運営収益力を比較する指標

NOI利回りは、年間総収入から物件運営に必要な費用を差し引いたNOIを、物件価格で割って算出します。

分子となるNOIには、一般的に次のような考え方が用いられます。

• 賃料以外の付帯収入も含める
• 空室損失や滞納損失を考慮する
• 経常的な管理費や修繕費を控除する
• ローン返済や減価償却費は含めない
• 大規模修繕などの資本的支出は分けて考える

購入者の借入条件に左右されにくいため、複数の物件を共通の基準で比較する際に使いやすい指標です。

不動産ファンドや機関投資家、不動産鑑定、アセットマネジメントなどの現場でも重要視されています。

 

ネット利回りは計算方法が統一されていない

ネット利回りは「実質利回り」と呼ばれることもあり、一般的には年間収入から経費を差し引いた利益を、物件価格または総投資額で割って計算します。

しかし、どの経費を差し引くか、分母に何を含めるかについて、完全に統一された計算方法があるわけではありません。

例えば、分子については次のような違いがあります。

• 固定資産税と管理費だけを差し引く
• 修繕費や保険料まで差し引く
• 空室損失を考慮する
• 入居者募集費用まで含める

分母についても違いがあります。

• 物件価格だけで計算する
• 仲介手数料や登記費用を加える
• 不動産取得税を加える
• リフォーム費用や改修費用まで含める

そのため、物件資料に「ネット利回り4.5％」と記載されていても、計算条件を確認しなければ、他の物件と正確に比較できません。

 

NOI利回りとネット利回りの違いを整理

両者の違いは、次のように整理できます。

NOI利回り

• NOIを物件価格で割った割合
• 物件そのものの運営収益力を比較するために使う
• 借入条件や購入者の税務事情を含めない
• 原則として分母は物件価格
• 運営収入と運営費の前提を明確にして計算する

ネット利回り

• 経費控除後の利益を物件価格または総投資額で割った割合
• 投資家が実際の投資効率を把握するために使う
• 計算資料によって経費の範囲が異なる
• 分母に購入諸費用を含める場合がある
• 統一された定義がなく、計算条件の確認が必要

つまり、NOI利回りとネット利回りは近い数字になることもありますが、必ずしも同じではありません。

重要なのは、呼び方だけで判断せず、分子に何を含め、分母を何として計算した数字なのかを確認することです。

 

具体例で見るNOI利回りとネット利回りの違い

物件価格1億円の一棟マンションを例に考えてみます。

年間総収入

• 賃料収入：540万円
• 共益費・駐車場収入：60万円
• 合計：600万円

年間運営費

• 管理委託費：30万円
• 共用部清掃・電気代：25万円
• 固定資産税・都市計画税：45万円
• 損害保険料：10万円
• 経常修繕費：20万円
• 空室損失：20万円
• 合計：150万円

この物件のNOIは次のとおりです。

600万円－150万円＝450万円

物件価格1億円に対するNOI利回りは、

450万円÷1億円×100＝4.5％

です。

次に、購入時に以下の諸費用が発生したとします。

• 仲介手数料
• 登記費用
• 不動産取得税
• 融資関係費用
• その他の購入費用

これらの合計が700万円だった場合、総投資額は1億700万円です。

ネット利回りを総投資額で計算すると、

450万円÷1億700万円×100＝約4.21％

となります。

同じ物件でも、NOI利回りは4.5％、購入諸費用を含めたネット利回りは約4.21％となります。

この差は、分母に物件価格だけを使うのか、購入諸費用を含む総投資額を使うのかによって生じます。

 

NOI利回りを見るときに確認したい5つのポイント

NOI利回りが記載されていても、計算条件が現実的でなければ正しい投資判断にはつながりません。

少なくとも、次の5点を確認することが大切です。

1．現況収入か満室想定収入か

現在の入居状況を基にしているのか、満室になった場合の想定収入を使っているのかを確認します。

空室がある物件で満室想定NOIだけを見ると、購入直後の収益を過大評価する可能性があります。

2．想定賃料は相場に合っているか

空室部分に設定された想定賃料が周辺相場より高ければ、想定どおりのNOIを実現できない可能性があります。

現在の募集事例や成約事例との比較が必要です。

3．空室損失を考慮しているか

満室状態が永続するとは限りません。

賃貸需要が安定している東京都心でも、退去から次の入居まで一定の空室期間が発生します。

現実的な空室率が設定されているか確認しましょう。

4．修繕費が適正に計上されているか

直近の修繕費が少なくても、外壁、屋上防水、給排水管、エレベーターなどの大規模修繕が近づいている場合があります。

NOIとは別に、将来の資本的支出を確認する必要があります。

5．一時的な収入が含まれていないか

礼金、更新料、解約違約金などは毎年安定して得られるとは限りません。

継続的な収入と一時的な収入を分けて判断することが重要です。

 

満室想定NOIと現況NOIの違い

NOIには、満室想定を基にしたものと、現況を基にしたものがあります。

満室想定NOI

すべての住戸や区画が想定賃料で入居している前提で計算したNOIです。

空室改善後の収益力や、物件が本来持つ可能性を検討する際に利用されます。

ただし、想定賃料や空室率が現実的であることが前提です。

現況NOI

現在の入居状況や実際の賃料収入を基に計算したNOIです。

購入直後に得られる収益を把握しやすい一方で、一時的に空室が増えている物件では、本来の収益力より低く見えることがあります。

物件を検討する際は、満室想定NOIと現況NOIの両方を確認し、その差が生じている原因を分析することが重要です。

 

プロの投資家はなぜNOI利回りを重視するのか？

プロの投資家がNOI利回りを重視する大きな理由は、購入者ごとの融資条件に左右されず、物件そのものの収益力を比較できるからです。

同じ物件を購入する場合でも、

• 全額現金で購入する方
• 自己資金を多く入れる方
• 借入を多く利用する方

では、ローン返済後の手残り額が異なります。

しかし、物件が生み出すNOIとNOI利回りは、基本的には購入者の資金調達方法によって変わりません。

そのため、異なる物件を共通の基準で比較する指標として利用できます。

金融機関も、物件の返済原資を確認するうえで、NOIやキャッシュフローを重視します。

 

NOI利回りはキャップレートと同じなのか？

NOI利回りとキャップレートは、計算式だけを見ると似ています。
（キャップレートについては後日詳しくご説明させていただきます。）

どちらもNOIを不動産価格で割って表すからです。

しかし、実務上の使われ方には違いがあります。

NOI利回りは、対象物件の価格とNOIから求める、現在の収益性を示す指標です。

一方、キャップレートは、対象エリアや物件のリスク、将来性、取引事例などを基に設定し、不動産価格を算定するためにも使われます。

基本的な考え方は次のとおりです。

不動産価格＝NOI÷キャップレート

例えば、NOIが500万円で、適正なキャップレートが5％と判断される場合、収益価格は1億円です。

東京都心のように、賃貸需要や資産価値が高く、売却時の流動性も高いエリアでは、キャップレートが低くなる傾向があります。

その結果、同じNOIでも物件価格は高くなり、NOI利回りは低くなります。

都心の収益不動産で利回り3％台の物件が取引されるのは、このような立地の希少性や資産価値も評価されているためです。

 

NOI利回りが高ければ良いとは限らない

NOI利回りも、高ければ必ず良い物件というわけではありません。

高い利回りには、次のようなリスクが織り込まれている可能性があります。

• 賃貸需要が弱い
• 空室期間が長い
• 建物が老朽化している
• 大規模修繕が近い
• 土地の資産価値が低い
• 金融機関の評価が低い
• 将来売却しにくい
• 法令や接道に問題がある

反対に、NOI利回りが3％台でも、東京都心の駅近物件などでは、

• 賃貸需要が安定している
• 土地の資産価値が高い
• 金融機関の評価を得やすい
• 売却時の買い手が多い
• 長期的な資産保全が期待できる

といった理由から購入されるケースがあります。

収益不動産は、利回りの高さだけでなく、収益の安定性と将来の資産価値を併せて判断することが重要です。

 

NOI利回りだけで物件を判断してはいけない

NOI利回りは、収益不動産を分析するうえで非常に重要な指標ですが、それだけで購入を決めることはできません。

併せて確認したい項目には、次のようなものがあります。

• 表面利回りとネット利回り
• 土地・建物の積算価格
• レントロールの内容
• 入居者の属性と契約条件
• 修繕履歴と今後の修繕計画
• 周辺の賃料相場と空室率
• 金融機関の融資評価
• 接道状況や法令上の制限
• 将来の売却価格
• 建替えや土地活用の可能性

現在のNOI利回りが高くても、将来的に賃料が下落したり、多額の修繕費が発生したりすれば、投資成果は大きく変わります。

一方、現在のNOI利回りが低くても、空室改善、賃料の適正化、管理費の見直しなどによって、収益性を高められる物件もあります。

 

レジスタでは利回りの計算根拠まで確認します

レジスタでは、東京都23区を中心に、一都三県の収益不動産をご紹介しています。

売主様から直接依頼を受けた元付物件を取り扱う機会もあり、市場に広く公開される前の情報をご紹介できる場合があります。

収益不動産をご提案する際は、広告に掲載された表面利回りだけで判断せず、可能な範囲で次の項目を確認します。

• 現況収入と満室想定収入
• 賃料以外の付帯収入
• 管理費や固定資産税などの運営費
• NOIとNOI利回り
• ネット利回りの計算条件
• レントロールの内容
• 修繕履歴と将来の修繕リスク
• 土地・建物の資産価値
• 金融機関の融資評価
• 将来の出口戦略

同じ利回りでも、収入と経費の中身によって、投資の安全性は大きく異なります。

数字だけを見るのではなく、その数字がどのような前提で算出されているのかを確認することが重要です。

 

まとめ

NOIは、年間総収入から不動産の運営に必要な費用を差し引いた営業純利益であり、金額で表されます。

NOI利回りは、そのNOIを物件価格で割り、物件の運営収益力を割合で示した指標です。

ネット利回りも経費控除後の収益性を示しますが、計算する資料によって、差し引く経費や分母に含める投資額が異なる場合があります。

両者の違いは、次のように整理できます。

• NOIは、物件が年間に生み出す営業純利益額
• NOI利回りは、NOIを物件価格で割った収益率
• ネット利回りは、経費控除後の利益を物件価格または総投資額で割った収益率
• NOI利回りは物件そのものの収益力を比較しやすい
• ネット利回りは計算条件が統一されていないため、内訳の確認が必要

収益不動産を検討する際は、表面利回りの高さだけでなく、NOIとNOI利回りの計算根拠を確認することが大切です。

さらに、積算価格、賃貸需要、修繕リスク、融資評価、将来の売却しやすさまで総合的に判断することが、収益不動産投資の成功につながります。

東京都23区を中心に収益不動産の購入・売却をご検討の方は、レジスタまでお気軽にご相談ください。

 

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