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収益不動産を探していると、物件情報には必ずと言っていいほど「表面利回り○％」が掲載されています。

しかし、実際に購入を検討している投資家や金融機関は、表面利回りだけで物件を判断することはほとんどありません。

なぜなら、物件を所有すると家賃収入だけでなく、さまざまな経費が発生するからです。

そこで重要になるのが「ネット利回り（実質利回り）」という考え方です。

今回は、収益不動産を購入する際に知っておきたいネット利回りについて、初心者の方にも分かりやすく解説します。

 

ネット利回り（実質利回り）とは？

ネット利回りとは、

年間家賃収入から年間経費を差し引いた収益を基に計算する利回りです。

つまり、

「実際にどれくらい利益が残るのか」

を把握するための重要な指標です。

 

ネット利回りの計算式

ネット利回り（％）＝（年間家賃収入－年間経費）÷購入価格 ×100

例えば、

購入価格

1億円

年間家賃収入

500万円

年間経費

100万円

この場合、

（500万円－100万円）÷1億円＝4％

つまり、

表面利回り5％の物件でも、

実際のネット利回りは4％になるということです。

 

年間経費には何が含まれる？

ネット利回りを考えるうえで重要なのが経費です。

代表的なものは、

• 固定資産税・都市計画税
• 建物管理費
• 管理会社への委託費
• 共用部の清掃費
• エレベーター保守費
• 消防設備点検
• 火災保険
• 修繕費
• 原状回復費
• 空室募集費用
• 共用部電気代
• 水道料金（一部物件）

これらを考慮して初めて、本当の収益性が見えてきます。

 

なぜ表面利回りだけでは危険なのか？

例えば、

A物件

• 表面利回り8％
• 築35年
• 修繕履歴なし
• エレベーターあり

一見魅力的に見えますが、

今後、

• 外壁改修
• 給排水管更新
• エレベーター更新

など、多額の修繕費が発生する可能性があります。

結果として、

ネット利回りは大きく低下することがあります。

B物件

• 表面利回り3.8％
• 東京都心
• 築浅RCマンション
• 修繕計画良好

表面利回りだけを見ると低く感じます。

しかし、

• 修繕費が少ない
• 空室リスクが低い
• 資産価値が高い
• 家賃が安定している

このような物件では、

長期的にはB物件の方が高い収益を生むケースも少なくありません。

 

金融機関もネット利回りを意識している

銀行は、

表面利回りだけではなく、

実際に返済できるかを重視しています。

例えば、

• 家賃収入
• 管理費
• 修繕費
• 固定資産税
• 空室率

なども考慮し、

返済後にどれだけ利益が残るのかを確認しています。

つまり、

ネット利回りに近い考え方で審査を行っています。

 

プロの投資家が確認しているポイント

経験豊富な投資家は、

ネット利回りだけではなく、

さらに、

• 積算価格
• 土地評価
• 賃貸需要
• レントロール
• 修繕履歴
• 入居者属性
• 金融機関の評価
• 将来の売却価格

まで総合的に分析しています。

だからこそ、

「表面利回り8％でも購入しない物件」

があり、

「表面利回り3％台でも積極的に購入する物件」

が存在するのです。

 

ネット利回りだけでも判断できない

ネット利回りは非常に重要ですが、

これだけで購入を決めることもおすすめできません。

例えば、

• 再開発予定
• 最寄駅からの距離
• 容積率
• 建替えのしやすさ
• 土地形状
• 金融機関の評価
• 将来の出口戦略

なども、

収益不動産では非常に重要です。

収益不動産は、

「今の収益」と「将来の資産価値」の両方を見ることが成功への近道です。

 

レジスタでは数字だけでは見えない価値をご提案しています

レジスタでは、東京都23区を中心に、一都三県の収益不動産をご紹介しております。

特に売主様から直接ご依頼いただいた元付物件を多数取り扱っており、一般公開前の情報をご紹介できるケースもあります。

物件をご提案する際には、

• 表面利回り
• ネット利回り
• 積算価格
• 金融機関の担保評価
• エリア特性
• 修繕履歴
• 将来の出口戦略

まで含めて、お客様の投資目的に合わせたご提案を行っています。

 

まとめ

ネット利回り（実質利回り）は、年間経費まで考慮した「本当の収益性」を把握するための重要な指標です。

一方で、ネット利回りが高いからといって、それだけで良い物件とは限りません。

立地、資産価値、修繕計画、金融機関の評価、将来の売却しやすさなども含めて総合的に判断することが、収益不動産投資を成功させるポイントです。

レジスタでは、東京都23区を中心に、一都三県の収益不動産について、収益性だけでなく将来性まで見据えたご提案を行っております。収益不動産の購入・売却をご検討の際は、お気軽にご相談ください。

 

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