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収益不動産の価格は、どのように決まるのでしょうか。

一般的な投資家の方は、

• 表面利回り
• ネット利回り
• NOI
• キャップレート

などを参考に物件を比較されることが多いと思います。

一方で、数十億円規模のオフィスビルや商業施設、大型賃貸マンション、J-REIT（不動産投資信託）などでは、DCF法（Discounted Cash Flow法）という価格算定方法が利用されることがあります。

「DCF法って難しそう…」

と思われるかもしれませんが、考え方は意外とシンプルです。

今回は、DCF法とは何か、なぜ大型収益不動産で使われるのか、収益還元法との違いも含めて分かりやすく解説します。

 

 

DCF法とは？

DCF法とは、

Discounted Cash Flow（ディスカウント・キャッシュ・フロー）法

の略で、日本語では

割引現在価値法

と呼ばれます。

簡単に言えば、

将来得られる家賃収入や売却価格を現在の価値に換算して、不動産価格を求める方法

です。

 

なぜ現在価値に直す必要があるの？

例えば、

今日100万円受け取るのと、

10年後に100万円受け取るのでは、

どちらに価値があるでしょうか。

ほとんどの方は、

「今日100万円もらえる方が価値が高い」

と考えるでしょう。

その理由は、

• 今すぐ投資できる
• インフレの影響がある
• 将来は受け取れないリスクもある

からです。

DCF法は、

このような

「お金の時間的価値」

を考慮して価格を計算します。

 

DCF法の考え方

DCF法では、

将来10年間程度の

• 家賃収入
• 管理費
• 修繕費
• 空室率
• NOI
• 売却価格

まで予測します。

そして、

毎年のキャッシュフローを、

一定の割引率を使って

現在価値へ換算します。

最後に、

それらを合計した金額が

収益不動産の価格になります。

 

DCF法で考える主な項目

大型収益不動産では、

例えば次のような項目を予測します。

家賃収入

将来、

家賃は上がるのか、

下がるのか。

空室率

人口動向や周辺競合を考慮し、

空室率を予測します。

修繕費

大規模修繕や設備更新費も考慮します。

NOI

毎年の営業純利益を計算します。

売却価格

保有期間終了後、

いくらで売却できるかも予測します。

 

DCF法と収益還元法（直接還元法）の違い

よく比較されるのが、

キャップレートを使う

直接還元法です。

直接還元法は、

1年間のNOI

だけを使います。

直接還元法

価格＝NOI÷キャップレート

非常にシンプルで、

収益不動産売買では広く利用されています。

一方、

DCF法では、

毎年の変化を考慮します。

例えば、

• 家賃上昇
• 家賃下落
• 空室
• 修繕
• 金利
• 売却価格

まで反映できます。

つまり、

より現実的な価格を算定できるのです。

 

DCF法が使われるケース

一般的には、

次のような物件で利用されます。

• 大型オフィスビル
• 商業施設
• ホテル
• 物流施設
• 一棟大型マンション
• REIT保有物件
• 不動産ファンド

数十億円、

数百億円規模の不動産では、

DCF法が採用されることも珍しくありません。

 

個人投資家でもDCF法を知っておくメリット

実際にDCF法を自分で計算する機会は少ないかもしれません。

しかし、

考え方は非常に重要です。

例えば、

「5年後に修繕費が増える」

「10年後に売却する予定」

「家賃は下がるかもしれない」

このような視点を持つだけでも、

物件を見る目は大きく変わります。

つまり、

将来の収益まで考える投資

ができるようになります。

 

DCF法にも弱点はある

DCF法は万能ではありません。

最大の課題は、

将来を予測する

ということです。

例えば、

• 金利
• 家賃
• 空室率
• 景気
• 売却価格

これらを正確に予測することはできません。

前提条件が変われば、

算定価格も変わります。

そのため、

DCF法は

「絶対の価格」

ではなく、

一つの評価方法

として考えることが重要です。

 

プロは複数の評価方法を組み合わせる

実際の売買では、

DCF法だけで判断することはありません。

例えば、

• 積算価格
• 表面利回り
• ネット利回り
• NOI・NOI利回り
• キャップレート
• 一種単価
• 収益還元法
• DCF法

など、

複数の指標を組み合わせて総合的に判断します。

 

レジスタでは将来の出口戦略まで考えたご提案をしています

レジスタでは、東京都23区を中心に、一都三県の収益不動産をご紹介しております。

特に売主様から直接ご依頼いただいた元付物件も取り扱っており、市場に広く公開される前の情報をご紹介できるケースもあります。

物件をご提案する際には、

• 利回りだけではなく、
• 金融機関の評価
• 積算価格
• 土地の資産価値
• 将来の売却しやすさ
• 修繕リスク
• 出口戦略

まで考慮し、お客様の投資目的に合わせたご提案を行っています。

 

まとめ

DCF法（Discounted Cash Flow法）は、

将来の家賃収入や修繕費、売却価格まで考慮して現在価値を算出する、不動産価格の評価方法です。

直接還元法よりも多くの前提条件を反映できるため、大型収益不動産や不動産ファンドなどで広く活用されています。

一方で、将来予測に基づくため、前提条件によって評価額は大きく変わります。

そのため、実際の収益不動産投資では、

DCF法だけでなく、積算価格、NOI、キャップレート、金融機関の評価なども含めて総合的に判断することが重要です。

東京都23区を中心に収益不動産の購入・売却をご検討の方は、レジスタまでお気軽にご相談ください。

 

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