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収益不動産を購入する際、多くの方が気にするのは「利回り」ではないでしょうか。

しかし、実際に金融機関へ融資を申し込むと、

「積算価格はいくらですか？」

という言葉を耳にすることがあります。

不動産投資を始めたばかりの方にとっては聞き慣れない言葉ですが、積算価格は金融機関が融資審査で非常に重視する評価方法の一つです。

今回は、積算価格とは何か、なぜ金融機関が重視するのか、収益不動産を購入する際にどのような意味を持つのかを分かりやすく解説します。

 

積算価格とは？

積算価格とは、

土地と建物をそれぞれ評価し、その合計から算出される不動産の評価額です。

簡単に言えば、

「金融機関から見た担保としての価値」

と考えると分かりやすいでしょう。

収益不動産の売買価格は市場で決まりますが、積算価格は市場価格とは異なる考え方で算出されます。

 

積算価格はどのように計算されるの？

金融機関によって評価方法は異なりますが、一般的には以下のような考え方で算出されます。

土地の評価

土地は主に、

• 路線価
• 公示価格
• 固定資産税評価額
• 面積
• 立地条件

などを基に評価されます。

特に東京都23区では、土地の資産価値が高いため、土地評価が融資に大きく影響するケースが多くあります。

 

建物の評価

建物は、

• 建築時の再調達価格
• 構造（RC・SRC・S造・木造）
• 築年数
• 法定耐用年数

などから評価されます。

築年数が経過すると建物の評価は徐々に下がるため、築古物件では土地の評価が中心となることも少なくありません。

 

売買価格と積算価格は違う

ここで勘違いしやすいのが、

売買価格＝積算価格ではない

という点です。

例えば、

売買価格

1億5,000万円

積算価格

1億2,000万円

というケースも珍しくありません。

反対に、

人気エリアでは

積算価格が1億円でも、

市場価格は2億円を超えることもあります。

つまり、

積算価格は

市場価格ではなく、金融機関独自の評価

なのです。

 

金融機関はなぜ積算価格を重視するの？

金融機関は、

万が一返済が難しくなった場合でも、

担保となる不動産で貸付金を回収できるかを考えています。

そのため、

積算価格が高い物件ほど、

金融機関にとって安心材料となります。

つまり、

担保価値が高い物件ほど融資を受けやすくなる傾向があります。

 

積算価格が高い物件の特徴

例えば、

• 東京都23区
• 駅近
• 土地評価が高い
• RC造・SRC造
• 整形地
• 接道条件が良い

このような物件は、

積算価格も高くなる傾向があります。

結果として、

金融機関から高い評価を受けやすくなります。

 

積算価格が低くても良い物件はある

一方で、

積算価格だけでは物件の価値は判断できません。

例えば、

東京都心では、

積算価格より市場価格が大きく上回る物件も数多くあります。

理由は、

• 人気エリア
• 再開発
• 希少性
• 賃貸需要

など、

市場価値が非常に高いからです。

つまり、

積算価格が低いからといって、

必ずしも悪い物件ではありません。

 

プロは「積算価格」と「収益性」の両方を見る

経験豊富な投資家や金融機関は、

積算価格だけでは判断しません。

例えば、

• 表面利回り
• ネット利回り
• NOI
• キャップレート
• エリア
• 土地評価
• 修繕履歴
• レントロール
• 出口戦略

などを総合的に判断しています。

そのため、

積算価格が多少低くても、

将来的な資産価値が期待できる物件を選ぶケースもあります。

 

レジスタでは融資も見据えた物件選びをサポートしています

レジスタでは、東京都23区を中心に、一都三県の収益不動産をご紹介しております。

特に売主様から直接ご依頼いただいた元付物件を多数取り扱っており、市場に広く公開される前の情報をご紹介できるケースもあります。

物件をご提案する際には、

• 積算価格
• 表面利回り
• ネット利回り
• 金融機関の評価
• エリア特性
• 出口戦略
• 将来の資産価値

まで考慮し、お客様の投資目的や融資計画に合わせたご提案を行っています。

 

まとめ

積算価格とは、金融機関が担保価値を判断するための重要な評価方法です。

収益不動産の融資では、利回りだけでなく積算価格も重視されます。

しかし、積算価格だけで物件の良し悪しを判断することはできません。

本当に重要なのは、

「積算価格」「収益性」「資産価値」「将来性」のバランスを総合的に判断することです。

収益不動産の購入・売却をご検討の際は、数字だけでは見えない価値まで見極めることが成功への第一歩になります。

 

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